Il mercato immobiliare italiano conferma una tendenza significativa: il 74% delle case acquistate con mutui ad alto loan-to-value (HLTV), cioè quelli che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile, viene comprato a un prezzo inferiore rispetto alla perizia. A dirlo è l’Osservatorio Qualis Credit Risk, che nel report 2023-2025 fotografa l’andamento dei mutui e delle compravendite, evidenziando differenze territoriali, trend di riduzione degli scostamenti e i pochi casi in cui il prezzo supera la valutazione
Lo studio mette a confronto due parametri fondamentali per la concessione di un mutuo: il valore reale di compravendita e quello stimato dal perito. Poiché le banche basano l’importo massimo finanziabile sul più basso dei due valori, lo scarto tra prezzo e valutazione diventa un indicatore delle dinamiche di mercato, influenzate non solo da fattori economici e territoriali, ma anche da trend come i flussi migratori e la crescente attenzione al livello di sostenibilità energetica degli immobili (“green” o “brown”).
Negli ultimi tre anni, il divario tra prezzo e valutazione si è progressivamente ridotto: a livello generale dal -8,5% al -7,3%, mentre nelle operazioni coperte da mutui HLTV dal -6,8% al -5,7%. Resta dunque stabile il differenziale medio tra il mercato complessivo e quello dei mutui ad alto LTV, con uno scostamento compreso tra l’1,6% e l’1,7%.
Le differenze territoriali sono tuttavia marcate. Nel primo semestre 2025, fuori dai capoluoghi regionali il ribasso medio rispetto alla perizia raggiunge il -6,7%, contro il -4,6% delle città principali. Nel Sud Italia il divario si accentua ulteriormente: -7,8% nei comuni non capoluogo, rispetto al -5,5% dei centri principali. Guardando ai dati cittadini, il calo più significativo si registra a Perugia (-10,1%), seguita da Napoli e Cagliari (-9,0%). All’estremo opposto, Trento mostra un gap limitato al -1,5%.
Il quadro regionale conferma la stessa eterogeneità: la Valle d’Aosta e la Basilicata guidano la classifica con scostamenti rispettivamente del -10,4% e -10,1%, mentre Trentino-Alto Adige e Veneto si distinguono per la maggiore stabilità, con valori intorno al -4,8%.
Interessante anche il dato contrario: solo nel 4% dei casi il prezzo di acquisto è risultato superiore alla valutazione. Una tendenza minoritaria, ma concentrata in territori economicamente dinamici come la Lombardia (42,4% delle transazioni di questo tipo) e il Lazio (11,2%), dove i flussi migratori interni, legati al lavoro e allo studio, contribuiscono a sostenere la domanda immobiliare.
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