Il mercato direzionale milanese apre il 2026 in una fase di assestamento fisiologico dopo la dinamica particolarmente sostenuta dell'anno precedente. Secondo il più recente report di Ipi sugli uffici milanesi, nel primo trimestre l'assorbimento si attesta a circa 72.400 mq, un valore in riduzione rispetto ai livelli eccezionali del 2025 ma perfettamente coerente con il quadro storico di riferimento. Le 98 transazioni registrate nel periodo restituiscono l'immagine di un mercato che non arretra strutturalmente, ma che esprime una domanda più selettiva e consapevole. I fondamentali rimangono solidi e la vacancy complessiva si posiziona intorno al 9,15%, con uno stock disponibile di circa 1.180.000 mq.
La qualità come discriminante: Grade A+ domina l'assorbimento
Il dato più significativo del trimestre è la concentrazione degli scambi sul segmento di qualità superiore. Nel corso del Q1 2026, 54.100 mq transati, pari al 75% del totale, appartengono alla categoria Grade A o A+. Guardando alla composizione per tipologia, il Grade A+ da solo rappresenta il 40% dei volumi assorbiti, il Grade A il 35%, mentre il Grade B si ferma al 25%. Si tratta di una tendenza strutturale che riflette l'orientamento della domanda verso immobili con elevati standard tecnici, efficienza energetica e adeguata dotazione di servizi. Gli asset di fascia alta presentano una vacancy di appena il 3,2%, ben al di sotto della media complessiva di mercato, a conferma della pressione che insiste su questo segmento.
La geografia della domanda: il CBD domina, la periferia tiene
Dal punto di vista delle localizzazioni, il CBD continua a concentrare la quota più rilevante dell'assorbimento, con il 50% dei volumi totali. La periferia si posiziona al secondo posto con il 27%, seguita dal semicentro all'11%, dall'hinterland all'8% e dal centro storico al 4%. La preferenza per le localizzazioni centrali e gli ambiti direzionali consolidati riflette la ricerca di accessibilità e di un contesto urbano di qualità, fattori sempre più determinanti nelle scelte insediative delle aziende.
I canoni: pressione al rialzo nelle location prime
Sul fronte dei valori locativi, il prime rent nel CBD si attesta a 800 euro per metro quadro all'anno, con il prime net yield del CBD posizionato al 4,15%. Il confronto tra i canoni prime per sottomercato tra Q1 2025 e Q1 2026 evidenzia una crescita generalizzata. Nel CBD, il sotto-mercato Duomo sale da 750 a 780 euro al metro quadro all'anno, mentre Porta Nuova passa da 720 a 770. Nel centro il canone prime cresce da 600 a 620 euro, nel semicentro da 460 a 480. In periferia si segnalano aumenti a Bicocca, da 320 a 360 euro, a Citylife da 480 a 500 e a Porta Romana da 380 a 400, mentre il polo MIND rimane stabile a 300 euro. L'hinterland segna un aumento da 240 a 260 euro al metro quadro annuo.
La composizione delle transazioni e le dimensioni prevalenti
Sul piano della tipologia di assorbimento, il letting tradizionale rimane di gran lunga la modalità prevalente con 63.922 mq, seguito dall'owner occupier con 10.168 mq e dall'expansion con 3.082 mq. La sub lease si attesta a 3.952 mq, mentre il pre-let contribuisce con 2.488 mq e la rinegoziazione con 2.500 mq. Per quanto riguarda le classi dimensionali, il mercato è equamente diviso tra tagli compresi tra 500 e 999 mq e tagli da 1.000 a 2.999 mq, ciascuno al 43% del totale. Le metrature tra 3.000 e 4.999 mq rappresentano il 12% degli scambi, mentre le superfici inferiori a 499 mq si fermano al 2%.
Il patrimonio secondario e la sfida della riqualificazione
A fronte di un segmento prime in salute, una parte rilevante dello stock esistente evidenzia condizioni di crescente marginalizzazione. L'obsolescenza tecnica, le inefficienze energetiche e la necessità di interventi di riqualificazione pesano sui tempi di assorbimento e ampliano il divario di attrattività rispetto agli immobili di nuova generazione. La pipeline di nuove disponibilità prevista per il triennio 2026-2028 rimane contenuta, il che lascia presagire che la pressione sui canoni prime sia destinata a mantenersi. Il tema della rigenerazione del patrimonio esistente si configura pertanto come la grande partita dei prossimi anni, con impatti rilevanti non solo sul posizionamento competitivo dei singoli asset ma sull'intera struttura qualitativa dell'offerta milanese.
Gli investimenti: selettività e criteri ESG al centro
Il mercato degli investimenti conferma un orientamento marcatamente selettivo. L'interesse degli investitori si concentra sugli asset di elevata qualità e sulle operazioni di riqualificazione in contesti consolidati, in linea con le attuali condizioni di mercato e con il peso crescente dei criteri ESG nelle strategie di allocazione del capitale. In prospettiva, il segmento prime è atteso mantenere condizioni di relativa stabilità, sostenuto dalla limitata disponibilità di prodotto moderno e da una domanda qualificata che non mostra segnali di rallentamento strutturale.
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