Il primo trimestre 2026 segna un record nella storia del mercato residenziale italiano: per la prima volta le richieste di acquisto crescono in tutte le 107 province monitorate da idealista, senza eccezioni. Ma anziché tradursi in compravendite più rapide, questa domanda si scontra con un'offerta in contrazione e tempi di vendita in aumento. Il risultato è un mercato sotto tensione crescente, dove comprare casa è più desiderato ma più difficile. È quanto emerge dall'ultima analisi pubblicata da idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, sui dati del proprio database.
I dati nazionali raccontano il paradosso. Le richieste medie per annuncio (leads) passano da 1,22 a 1,5 (22,5%), l'offerta disponibile scende da 2,6% a 2,5% (−4,9%), e i giorni medi per vendere (time on market) salgono da 160 a 169 (6,1%). Su 107 province, 87 vedono calare l'offerta e 73 registrano un allungamento dei tempi.
"La domanda nel primo trimestre è forte e diffusa, ma il mercato non riesce a convertirla alla stessa velocità", commenta Vincenzo De Tommaso, dell'Ufficio Studi di idealista. "È un disallineamento strutturale: lo stock disponibile è fatto in larga parte di grandi tagli pensati per famiglie numerose, spesso in aree a scarsa richiesta, mentre la domanda cerca bilocali e trilocali in zone ben servite e collegate. Nei mercati di punta, poi, la combinazione tra prezzi elevati e costo del credito ancora alto comprime la capacità di acquisto e allunga i tempi di decisione".
Il Nord-Ovest registra il balzo di domanda più marcato (27,4%) ma l'offerta si contrae del 6,7% e i tempi si allungano del 7,3%. Il Nord-Est resta l'area più liquida del Paese con 141 giorni medi di vendita, pur con una domanda in crescita più contenuta (18,5%) — segno di un mercato già teso nei trimestri precedenti.
Il Centro è la macroarea in miglior equilibrio: la domanda cresce del 26,5% ma i tempi restano sostanzialmente fermi (0,7%), grazie allo stock relativo più alto d'Italia (3,81%). Un mercato ancora capace di assorbire la pressione.Il Sud è il caso più critico. Lo stock è il più basso d'Italia, la domanda cresce di oltre un quarto, ma i tempi di vendita esplodono: +17,2% anno su anno. L'interesse c'è, ma si scarica interamente sulla durata delle trattative. Le Isole reggono meglio, con tempi quasi stabili (+0,9%) nonostante una domanda in forte crescita.
Bologna, in questo momento è il mercato più veloce d'Italia: lo stock sale del 22%, il time on market crolla del 31% scendendo a soli 50 giorni. L'unica grande città in piena fase di distensione.
Milano e Firenze mostrano i primi segnali di raffreddamento: l'offerta cresce e la domanda scende — una combinazione inedita per due mercati storicamente sotto pressione. Milano registra il calo di leads più forte tra le grandi città (−7,0%), i tempi di vendita sono passati da 58 a 61 giorni.
Torino, Bari e Catania vivono una tensione produttiva: la domanda è forte (tra 20% e 32%) e il mercato riesce a convertirla in vendite, con tempi stabili o in calo.
Napoli, Palermo, Genova e Roma sono nel quadrante della tensione bloccata. Palermo segna il record assoluto di crescita della domanda (50,5%) ma i tempi salgono del 30%. Napoli registra l'allungamento più forte (36,5%): la domanda c'è, ma non riesce a chiudere. Roma si colloca nello stesso quadrante con una tensione più contenuta.
Province e capoluoghi: i record
Tra le province, il cluster Friuli-alto Adriatico (Trieste −17,1%, Udine −15,6%, Gorizia −15,2%) si svuota a velocità allarmante. Tra i capoluoghi, Chieti perde un terzo del suo stock anche perché vede i leads esplodere del 105,3%: la scarsità estrema alimenta la competizione. Potenza allunga i tempi del 72%, Barletta e Cosenza di quasi il 70%. All'opposto, Enna dimezza i tempi e Carbonia li riduce del 40%.
Gli unici cinque capoluoghi dove la domanda cala sono Frosinone, Cremona, Milano, Firenze e Isernia. La presenza di Milano e Firenze in questo elenco è il dato apparentemente più controintuitivo del trimestre, ma sconta prezzi elevati e una offerta spesso inadeguata rispetto alle esigenze dei potenziali acquirenti.
Nota metodologica
I dati si riferiscono al primo trimestre 2026 confrontato con il primo trimestre 2025 (anno su anno) sul segmento compravendita residenziale, e provengono dal database idealista. Lo Stock Relativo rappresenta il rapporto tra annunci attivi (stock idealista) e lo stock catastale. I Leads medi misurano il numero medio di contatti ricevuti per annuncio nel periodo. Il Time on Market (TOM) indica i giorni medi tra la pubblicazione dell'annuncio e la sua rimozione dal portale. La copertura è di 107 province e 110 capoluoghi.
La matrice della tensione classifica ogni mercato incrociando due dimensioni — la direzione della domanda (leads YoY) e la capacità di conversione (TOM YoY) — e identifica quattro profili.
Tensione produttiva — La domanda cresce e il mercato riesce ad assorbirla: i tempi di vendita si riducono.
Tensione bloccata — La domanda cresce ma il mercato non converte: i tempi di vendita si allungano.
Distensione — La domanda si stabilizza o cala, i tempi si riducono. Il mercato si sblocca e torna fluido.
Raffreddamento — La domanda cala e i tempi si allungano. Il mercato perde trazione.
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