Il mercato immobiliare istituzionale italiano accelera. Nel primo semestre del 2026 gli investimenti hanno raggiunto circa 7,06 miliardi di euro, con una crescita del 28% rispetto allo stesso periodo del 2025 — il terzo anno consecutivo di trend positivo. Un risultato ancora più significativo se confrontato con la media storica: rispetto alla media dei primi sei mesi degli ultimi cinque anni, i volumi attuali mostrano un incremento del 40%. È quanto emerge dall'analisi dell'Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate.
La transazione dell'anno: Via Montenapoleone 8 venduta per 1,161 miliardi di euro
Il secondo trimestre ha impresso un'ulteriore accelerazione rispetto al primo, con volumi cresciuti del 36%. A trainare questa spinta è stato il settore retail, dove è stata registrata la transazione più grande dell'anno e la seconda più grande mai registrata in Italia: l'acquisto dell'80% di Via Montenapoleone 8 per 1,161 miliardi di euro, con la partecipazione di investitori qatarioti. Un'operazione che da sola vale quasi un sesto dell'intero volume semestrale e che consacra definitivamente Via Montenapoleone — e più in generale il retail high street di lusso nelle prime vie del mondo — come asset class di riferimento per il capitale istituzionale internazionale.
I settori: retail e logistica volano, uffici e hospitality in calo
Il retail è il settore più dinamico del semestre con una crescita del 113% su base annua. Anche depurando il dato dalla singola operazione di Via Montenapoleone, la crescita del comparto si attesterebbe comunque al 19% — un risultato solido che conferma un interesse strutturale, non episodico, degli investitori per il segmento commerciale di qualità. I rendimenti prime del retail high street si mantengono stabili al 3,90%, mentre i centri commerciali scendono al 7,25%.
La logistica cresce del 66% rispetto al 2025, sostenuta da fondamentali occupazionali particolarmente robusti. I rendimenti prime del settore si comprimono al 5,40%, segnalando una valorizzazione crescente degli asset logistici agli occhi degli investitori. Le Alternatives — categoria che comprende il Living e i settori emergenti come Healthcare e Data Centre — registrano una crescita dell'83% su base annua, confermando come queste asset class stiano rapidamente guadagnando peso nel portafoglio degli investitori istituzionali italiani e internazionali.
Sul fronte opposto, gli uffici registrano una contrazione del -49% e l'Hospitality un calo del -24%. Tuttavia BNP Paribas Real Estate segnala segnali positivi in entrambi i comparti: gli investitori stanno ricominciando a manifestare interesse per gli uffici e mostrano entusiasmo per l'hospitality, in linea con quanto si osserva negli altri principali mercati europei. I rendimenti prime degli uffici si mantengono stabili al 4,00% a Milano e al 4,75% a Roma, con qualche movimento nei mercati secondari e un allentamento dei rendimenti nelle zone EUR e periferiche della capitale.
Le grandi operazioni trainano i volumi: +45% il valore delle transazioni sopra i 100 milioni
Un elemento distintivo del primo semestre 2026 è la crescente concentrazione dei volumi nelle operazioni di grande dimensione. Sebbene il numero di transazioni superiori ai 100 milioni di euro sia rimasto stabile rispetto al 2025, il loro valore complessivo è aumentato del 45%. Gli investimenti core hanno quasi raddoppiato i volumi rispetto al primo semestre 2025 e, al netto della maggiore operazione del periodo, hanno comunque registrato una crescita del 55% — un segnale che la ripresa non è solo guidata da operazioni straordinarie ma poggia su una base più ampia di interesse per asset di qualità consolidata.
Il capitale internazionale guida
La composizione geografica dei capitali investiti è uno degli elementi più rilevanti del semestre. Il 76% del volume totale è di origine internazionale — una quota che conferma il posizionamento dell'Italia come destinazione di riferimento per il capitale istituzionale globale. I flussi provenienti dall'Eurozona sono raddoppiati rispetto allo stesso periodo del 2025, segnalando una rinnovata fiducia degli investitori europei nel mercato italiano dopo anni di cauto posizionamento. I capitali provenienti da Paesi fuori dall'Eurozona sono cresciuti dell'88%, spinti proprio dalla grande operazione di Via Montenapoleone. Gli investitori statunitensi hanno mostrato un forte interesse con un aumento del 20% dei volumi su base annua.
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