La richiesta di agevolazione per l'immobile ereditato non viene meno automaticamente se la procedura viene completata dopo la scadenza dei dodici mesi previsti. I contribuenti possono beneficiare della misura prima casa con la successione tardiva a patto che tutti i presupposti di legge risultassero già validi al momento della morte del de cuius e si agisca tempestivamente. L'Agenzia delle Entrate, tramite la risoluzione n. 66/E/24, ha chiarito che il ritardo comporta esclusivamente l'applicazione delle relative sanzioni amministrative, senza causare la perdita del bonus fiscale sulle imposte. È tuttavia indispensabile integrare la dichiarazione prima che l'ufficio notifichi un accertamento o che siano definitivamente spirati i termini di decadenza stabiliti dalla legge.
Prima casa e successione tardiva: non si perde il bonus
È possibile richiedere il bonus prima casa anche con una dichiarazione di successione presentata oltre il termine ordinario di 12 mesi, purché la richiesta rispetti specifici limiti temporali e formali.
Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 66/E del 20 dicembre 2024, l'agevolazione prima casa con la successione tardiva non viene persa automaticamente. Per mantenere il beneficio occorre rispettare tre condizioni fondamentali:
- assenza di accertamenti: la dichiarazione tardiva (o la sua integrazione/rettifica) deve essere presentata prima che l'Agenzia delle Entrate notifichi un avviso di accertamento d'ufficio;
- termini di decadenza: l'operazione deve avvenire entro i termini di decadenza stabiliti dalla legge per l'omessa o tardiva dichiarazione;
- requisiti formali ed essenziali: il contribuente deve dichiarare espressamente il possesso di tutti i requisiti di legge richiesti per la prima casa all'interno della dichiarazione di successione. Per evitare sanzioni è fondamentale che tali condizioni (come il non possedere altri immobili idonei o l'impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi) sussistessero già alla data di apertura della successione.
La tardività della presentazione comporta l'applicazione delle sanzioni per successione tardiva, ma non determina la perdita del diritto al regime agevolato per le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna).
Casa ereditata a cavallo di due Comuni differenti
Quando l'immobile ereditato si trova a cavallo di due territori comunali differenti, l'agevolazione spetta sull'intero complesso immobiliare anche se la dichiarazione è tardiva, a patto di rispettare precisi requisiti d'insieme:
- unione di fatto e assenza di autonomia: le porzioni catastali ricadenti nei due diversi Comuni devono formare un'unica abitazione concreta (priva di autonomia funzionale o reddituale per essere divisa o affittata separatamente), come confermato dall'Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 145/2026;
- retroattività dei requisiti: le condizioni per accedere alle agevolazioni sulla prima casa vengono valutate e devono sussistere all'origine, ossia al momento del decesso del de cuius (data di apertura della successione);
- requisiti soggettivi dell'erede: almeno uno degli eredi deve possedere i requisiti prima casa alla data della morte e impegnarsi a stabilire la residenza nel Comune (o nell'area di pertinenza della casa unita di fatto) entro i termini previsti.
Imposte ipotecaria e catastale con il ravvedimento operoso
L’applicazione del ravvedimento operoso nel calcolo delle sanzioni a seguito della presentazione della successione tardiva riduce notevolmente gli importi dovuti rispetto al 25% base previsto per gli omessi versamenti.
Le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) - oppure la quota fissa di 200 euro + 200 euro se spettano i benefici prima casa - vanno integrate con le relative sanzioni ed interessi legali. Graduatoria delle sanzioni ridotte per ritardo:
- entro 14 giorni: sanzione ridotta allo 0,083% per ogni giorno di ritardo;
- dal 15° al 30° giorno: sanzione fissa all'1,25% (1/10 del minimo);
- dal 31° al 90° giorno: sanzione dell'1,389%;
- dal 91° giorno a 1 anno: sanzione del 3,125% (1/8 del minimo);
- da 1 a 2 anni: sanzione del 3,57% (1/7 del minimo).
- oltre 2 anni ed entro i termini di accertamento: sanzione ridotta a 1/6 del minimo.
Oltre i 5 anni dalla scadenza (6 anni complessivi dal decesso), le sanzioni per omessa dichiarazione sono prescritte: rimangono dovute unicamente le imposte e gli interessi legali calcolati giorno per giorno al tasso vigente.
Il versamento si effettua tramite il Modello F24 inserendo i tributi principali e i codici per le sanzioni e gli interessi da ravvedimento (es. 1530 per l'imposta ipotecaria, 1531 per la catastale, 1535 per le sanzioni).
Come sanare in ritardo una casa su due Comuni
Per le dichiarazioni di successione vige l'obbligo generale dell'invio telematico. Tuttavia, il Modello 4 cartaceo resta la via prevista nei casi specifici ammessi dalla legge (decessi avvenuti prima del 3 ottobre 2006 oppure per presentare dichiarazioni integrative o modificative di pratiche nate in origine sul cartaceo).
Quando una successione tardiva rientra in queste fattispecie ammesse e riguarda un'abitazione situata a cavallo di due Comuni, l'Agenzia delle Entrate - con la risposta n. 145/2026 - chiarisce come gestire i passi operativi ed evitare blocchi procedurali.
- Individuazione della competenza territoriale: anche se l'immobile si trova in due Comuni differenti, la dichiarazione cartacea non va sdoppiata. Si presenta presso un unico Ufficio Territoriale dell'Agenzia delle Entrate, ossia quello competente in base all'ultimo domicilio fiscale (residenza) del defunto (o all'Ufficio di Roma 6 se il de cuius risiedeva all'estero).
- Predisposizione del numero di copie: oltre alla copia originale per l'Agenzia delle Entrate, occorre preparare due copie aggiuntive (una per ciascun Comune coinvolto, che l'Ufficio inoltrerà ai rispettivi enti per gli aggiornamenti di IMU e TARI), più eventuali copie per banche o posta.
- Indicazione analitica nel Quadro B1: in presenza di due particelle distinte si compila una riga specifica per ciascuna porzione immobiliare, inserendo i rispettivi codici Comune, foglio, particella e rendita catastale.
- In presenza di identificativo graffato si indicano i dati catastali principali, specificando la doppia localizzazione territoriale all'interno delle note.
- Liquidazione F24 tardivo e presentazione: trattandosi di una successione tardiva, occorre prima calcolare e versare tramite Modello F24 le imposte (fisse per la prima casa, proporzionali per gli immobili esclusi), oltre alle sanzioni e agli interessi da ravvedimento operoso.
Successivamente, il modello va consegnato a mano allo sportello dell'Ufficio competente o inviato tramite raccomandata A/R, allegando la ricevuta del pagamento F24, il certificato di morte, lo stato di famiglia e le visure catastali aggiornate.
Come compilare il Modello 4 in ritardo
La compilazione tecnica del Modello 4 cartaceo per sanare il ritardo sull'immobile condiviso tra due Comuni richiede attenzione ad alcuni passaggi chiave.
Codice P nel Quadro B1
Il codice P identifica la Piena Proprietà. Nella colonna del titolo di possesso va indicata la lettera P seguita dalla quota spettante al defunto (es. P 1/1 o P 1/2). Qualora l'abitazione sia identificata da due rendite catastali distinte nei rispettivi Comuni, vanno compilate due righe separate inserendo in ciascuna il codice P e la relativa quota.
Gestione della doppia trascrizione
Se l'immobile ricade nelle competenze di due diverse Conservatorie dei Registri Immobiliari, l'Agenzia delle Entrate richiede il pagamento delle imposte e delle tasse ipotecarie per ciascun ufficio di trascrizione:
- in misura proporzionale (2% e 1%): la base imponibile complessiva viene ripartita, mantenendo invariato l'impatto fiscale totale;
- in misura fissa (bonus prima casa): l'imposta fissa (200 euro + 200 euro) andrà corrisposta per ciascuna Conservatoria presso cui deve essere eseguita la trascrizione dell'atto.
Inquadramento dell'Unione di Fatto
Occorre distinguere il significato di unione di fatto:
- unione di fatto tra persone: se riferito a conviventi more uxorio per decessi antecedenti alla Legge Cirinnà (2016), il convivente è considerato fiscalmente terzo. In assenza di testamento non ha diritti di legge e sconterebbe l'aliquota del 8% con sanzioni piene;
- unione di fatto catastale: se riferito alla fusione delle porzioni della casa situate nei due Comuni, l'immobile va dichiarato su due righe distinte allegando alla dichiarazione l'attestazione di avvenuta unione di fatto depositata al Catasto per giustificare il mantenimento dell'agevolazione unitaria.
Il limite delle pertinenze nella successione tardiva
Nel bonus prima casa per le successioni, il beneficio per le pertinenze è limitato a una sola unità per categoria catastale ammissibile (C/2, C/6 e C/7). Se nell'asse ereditario sono presenti più garage o posti auto in C/6, solo uno beneficia delle imposte ipotecaria e catastale fisse.
Gli altri restano esclusi e scontano le imposte proporzionali ordinarie. Nelle successioni tardive, sulle quote proporzionali escluse vanno calcolate sanzioni e interessi da ravvedimento operoso. Restano esclusi dall’agevolazione:
- i C/6 oltre il primo: il secondo box sconta sempre l’imposta proporzionale sul valore catastale, anche se utilizzato a servizio della casa.
- categorie non ammesse e mancanza di vincolo: i locali non appartenenti a C/2, C/6 e C/7 (es. C/1) o troppo distanti dall'abitazione principale non usufruiscono del bonus.
Nel Modello 4 cartaceo (Quadro B1), la separazione è netta: casa e prima pertinenza vanno indicate a tassa fissa, mentre per il secondo C/6 si calcola il valore catastale su cui applicare il 2% di ipotecaria e l'1% di catastale.
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