Cosa cerca chi compra una casa nuova in Italia nel 2026? La risposta che emerge dalla terza edizione del report Savills "Italy New Build Survey" è sorprendentemente coerente per tutte le fasce d'età: il quartiere viene prima di tutto il resto. Prima dei metri quadrati, prima della posizione esatta, prima delle finiture. Ma il significato di "quartiere" è cambiato: non è più legato all'area di origine o alla vicinanza alla famiglia, bensì alla capacità di offrire sicurezza, spazi verdi, connettività, servizi e qualità della vita quotidiana.
Perché il nuovo: efficienza energetica al primo posto, ristrutturazione come deterrente
La motivazione principale che spinge i potenziali acquirenti verso una nuova costruzione è l'efficienza energetica, indicata dal 19% del campione. Seguono la possibilità di evitare lavori di ristrutturazione (14%), la qualità costruttiva e dei materiali (13%) e il fascino di un immobile mai abitato (11%). La tecnologia moderna si colloca all'11%, mentre la praticità del pronto consegna (move-in ready) raccoglie il 5%. Solo il 4% cita il costo inferiore come motivazione principale — un dato che rivela come il mercato del nuovo non si rivolga primariamente a chi cerca risparmi, ma a chi vuole qualità e certezze.
Il 60% del campione ha un budget disponibile fino a 450.000 euro e finanzia l'acquisto principalmente attraverso un mutuo. Più della metà degli intervistati ha più di 46 anni, il 50% ha un impiego fisso.
La destinazione: l'80% vuole vivere in città, il mare attrae il 12%
Le preferenze geografiche sono nette: l'80% degli acquirenti vuole vivere in un contesto urbano. Il mare è la seconda destinazione con il 12%, seguita dalla campagna (4%), dalla montagna (2%) e dai laghi (1%). L'unica eccezione significativa riguarda la fascia 46-65 anni, dove cresce l'interesse per le destinazioni leisure — mare, montagna e campagna — segnalando un mercato delle seconde case in espansione. L'86% degli over 65, invece, indica la città come destinazione preferita, confermando come la prossimità ai servizi e alla famiglia rimanga un driver fondamentale per questa fascia.
Il quartiere prima di tutto, trasversalmente a ogni età
La classifica di ciò che conta di più nella scelta di una nuova casa è sorprendentemente stabile tra tutte le generazioni: il quartiere viene primo per ogni fascia d'età, con un distacco netto da tutti gli altri fattori. Cambiano però le priorità che seguono.
Per gli under 35 al quartiere si affiancano subito i collegamenti con i mezzi pubblici e i servizi locali, con gli spazi verdi nelle posizioni successive. L'efficienza energetica e la tecnologia smart si collocano a metà classifica — apprezzate ma non determinanti. Questo è il gruppo meno disposto a sacrificare i metri quadrati: il 59% non accetterebbe una casa più piccola, rendendola il compromesso più difficile da accettare.
I 36-45enni mostrano la maggiore flessibilità: dopo il quartiere privilegiano i trasporti e i servizi locali e le aree verdi, con le dotazioni dell'edificio subito dopo. Sono il gruppo più disposto a spostarsi: il 40% accetterebbe una posizione meno centrale e il 38% rinuncerebbe ai metri quadrati per trovare il progetto giusto.
I 46-65enni mettono i trasporti e le dotazioni dell'edificio subito dopo il quartiere, equamente divisi tra chi vuole ampliare la casa (33%) e chi vuole ridurla (31%). Il compromesso che sopportano peggio è rinunciare al parcheggio privato, indicato dal 25% come la concessione più difficile — la percentuale più alta di qualsiasi gruppo.
Gli over 65 privilegiano le dotazioni dell'edificio più di ogni altra fascia (secondo posto assoluto), con la prossimità alla famiglia che scala la classifica. Il downsizing è il percorso più comune (42%) e sono disposti a rinunciare ai metri quadrati (44%), finanziando l'acquisto quasi esclusivamente con risorse proprie (81%).
Le dotazioni: il parcheggio è irrinunciabile
Il parcheggio privato è l'unica dotazione che raccoglie consenso trasversale a ogni livello di spesa, dal 36% nel segmento entry level fino al 44% nella fascia 750mila-1 milione di euro. Non negoziabile, indipendentemente da quanto si spende.
Oltre al parcheggio, le priorità cambiano significativamente con il budget. Nel segmento fino a 450.000 euro, dopo il parcheggio viene la sorveglianza h24 al secondo posto, seguita dalle colonnine di ricarica per auto elettriche al terzo — un profilo orientato alla sicurezza pratica e alla sostenibilità quotidiana. Nella fascia 450.000-750.000 euro, la sorveglianza h24 mantiene il secondo posto, ma al terzo compaiono in pari posizione il rooftop condiviso e le colonnine di ricarica, segnalando un crescente appetito per gli spazi lifestyle condivisi. Nella fascia 750.000-1 milione di euro il concierge balza al secondo posto con il 18% — il suo risultato più alto in assoluto — segnalando che a questo livello di spesa gli acquirenti cercano sempre più un'esperienza di tipo alberghiero. Sopra il milione di euro, piscina, sorveglianza h24 e concierge condividono il secondo posto, confermando come leisure, sicurezza e servizio si fondano come caratteristiche distintive del vivere premium.
In tutta Italia gli acquirenti si confermano molto esigenti sugli spazi esterni — dall'81% dei 36-45enni al 53% degli over 65 che li considerano essenziali. Gli spazi di lavoro condivisi come coworking e sale riunioni, invece, si collocano costantemente in fondo alla classifica a ogni fascia di budget, a riprova che nonostante le evoluzioni dello smart working questi spazi non sono ancora percepiti come elementi decisivi nella scelta di una nuova casa.
I quattro profili dell'acquirente 2026
Il report Savills identifica quattro archetipo di acquirente che sintetizzano le diverse logiche di acquisto nel mercato del nuovo.
Il primo è l'Urban Maximiser: acquirente orientato alla città che mette la centralità e l'accessibilità al di sopra di tutto. Per lui la casa è uno strumento per vivere la città, l'indirizzo definisce il valore percepito, ed è disposto ad accettare dimensioni ridotte pur di non compromettere la posizione.
Il secondo è il Lifecycle Optimiser: acquirente maturo che adatta le proprie scelte abitative alle transizioni della vita. Cerca praticità, facilità di gestione e sostenibilità economica nel lungo periodo, ed è disposto al downsizing con maggiore flessibilità sulla posizione.
Il terzo è lo Space & Quality Seeker: famiglie e nuclei che vogliono migliorare la qualità della propria vita quotidiana. La casa è uno spazio per stare bene, con forte attenzione al comfort, ai materiali e alla funzionalità. Sono disposti a spostarsi in posizioni meno centrali in cambio di più spazio e migliore qualità.
Il quarto è l'Experience & Community Seeker: acquirente che definisce il valore dell'abitare in termini di esperienza, servizi condivisi e senso di appartenenza. È fortemente interessato ai serviced apartment, è disposto a pagare di più per un'esperienza di vita superiore ed è flessibile sia sulla dimensione che sulla posizione.
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