Cohousing, la normativa di riferimento e le indicazioni da seguire

La condivisione di spazi abitativi e di supporto quotidiano rappresenta oggi una delle principali strategie di rigenerazione urbana e di contrasto alla solitudine, soprattutto nella popolazione più anziana. Ma cosa prevede la normativa sul cohousing? Questa formula residenziale, che comporta la condivisione di spazi sia per favorire la socializzazione che per ridurre le spese, si regge sull’integrazione di diverse norme edilizie, di proprietà e contrattuali. È tuttavia con la Legge 33/2023 che si è iniziato a riconoscere formalmente il cohousing, in particolare nelle forme intergenerazionali o di supporto alla terza età.

Come funziona il cohousing

Innanzitutto, è necessario comprendere come funzioni il cohousing. Si tratta di una formula residenziale in cui più persone, o nuclei familiari:

• abitano in unità private complete, mantenendo piena autonomia;
• condividono alcuni spazi, ambienti e servizi pensati per favorire le relazioni interpersonali, il supporto reciproco e l’ottimizzazione delle risorse.

In altre parole, chi sceglie il cohousing può approfittare di un alloggio indipendente - quindi dotato di cucina, bagno e zona notte propri - e condividere invece giardini, lavanderie, sale comuni, orti o aree ricreative. Non si tratta, di conseguenza, di un semplice condominio dove i proprietari condividono parti comuni indispensabili - scale, androni, ascensori e via dicendo - bensì di spazi appositamente progettati per il vivere insieme, pur garantendo aree private.

Per il suo funzionamento, il cohousing ha infatti bisogno di:

• una progettazione anticipata degli ambienti condivisi, che diventano centrali rispetto alle singole unità abitative;
• la redazione di un regolamento interno, che fissi i principi di convivenza e di ripartizione dei costi;
• l’assenza di obblighi rigidi, affinché il singolo possa decidere in autonomia il proprio livello di coinvolgimento nelle attività comunitarie.

Cosa si intende per senior cohousing o cohousing intergenerazionale

In virtù delle sue funzioni di supporto reciproco, questo modello abitativo si è sempre più orientato verso le fasce più vulnerabili della popolazione, anche come rimedio alla solitudine. Non a caso, la Legge 33/2023 e il D.Lgs. 29/2024 hanno portato al riconoscimento formale di due specifiche tipologie:

• il senior cohousing, destinato principalmente agli over 65 che scelgono la coabitazione al fine di superare l’isolamento e condividere incombenze domestiche, spese e assistenza;
• il cohousing intergenerazionale, che unisce anziani e giovani - fino a 35 anni, con priorità a persone in condizioni di svantaggio economico - prevedendo un patto di solidarietà. In altre parole, i giovani ottengono alloggi a prezzi calmierati, in cambio di un supporto e aiuto leggero nei confronti dei residenti più anziani.

È bene sottolineare che il senior cohousing in Italia si sta sempre più consolidando come alternativa alle più tradizionali case di riposo, al fine di mantenere le persone anziane all’interno di un fitto e soddisfacente tessuto sociale.

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Inoltre, non bisogna dimenticare il modello emergente del social housing, pensato per coloro che, pur non trovandosi in condizioni di estrema indigenza economica, faticano a trovare un’abitazione sul mercato libero.

Qual è la differenza tra coliving e cohousing

Proprio perché si parla di modalità abitative relativamente recenti, spesso si confonde il coliving con il cohousing. Per quanto entrambi i modelli prevedano la condivisione di spazi abitativi, in realtà si tratta di due soluzioni formalmente diverse:

• nel cohousing, la progettazione del vivere condiviso si basa sulla comunità. I residenti prendono decisioni insieme, condividono responsabilità e costruiscono relazioni stabili. Spesso si tratta di soluzioni di coabitazione che partono dal basso, su impulso diretto degli stessi residenti, che si autofinanziano;
• il coliving prevede invece la condivisione di spazi abitativi, spesso in base a contratti d’affitto, dove prevale la logica del servizio. Vengono messi a disposizione mini-alloggi o stanze già arredati, con una gestione centralizzata e un minore coinvolgimento comunitario. 

Quale normativa disciplina il cohousing

Ma come viene disciplinato il cohousing, dal punto di vista normativo? Trattandosi di un settore in piena evoluzione, per molti anni questo modello si è dovuto confrontare con la complessità delle norme ordinarie, in materia di proprietà condivisa, obblighi edilizi e modalità contrattuali. Oggi esiste tuttavia un perimetro istituzionale più definito: la già citata Legge 33/2023 e il D.Lgs. 29/2024 hanno formalmente riconosciuto il senior cohousing e il cohousing intergenerazionale, per il loro alto valore sociale.

È però necessario fare una premessa: le previsioni normative dipendono innanzitutto dalla natura della coabitazione. In particolare:

• se il progetto è strutturato come condominio, con unità private e autonome ed elementi comuni in proprietà pro-quota, si applicano direttamente le norme del Codice Civile sul condominio. Ad esempio, i residenti saranno chiamati alla ripartizione delle spese in base all’articolo 1123, con una divisione fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, così come alle regole d’uso delle parti comuni stabilite dall’articolo 1102 del Codice Civile;
• se il progetto si basa su un’unica proprietà o su formule di godimento - locazione, comodato, cooperative edilizie o contratti di coabitazione sociale - a prevalere sono la disciplina generale sui contratti e il regolamento interno concordato fra i coabitanti.

A questo scopo, per fornire schemi negoziali e contrattuali operativi, lo Studio 54-2024/P del Consiglio Nazionale del Notariato ha rilasciato le linee guida del cohousing sui nuovi contratti. Tra le indicazioni principali, viene chiarito che gli accordi debbano indicare chiaramente i servizi minimi garantiti ed essere redatti tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata, affinché si possa procedere alla loro trascrizione nei registri immobiliari.

Ancora, la sentenza 1286/2022 del TAR del Lazio ha chiarito che, per la normativa sul cohousing per anziani, esiste una formale distinzione giurisprudenziale rispetto alle strutture sanitarie. In altre parole, se nel complesso prevalgono prestazioni mediche o assistenziali organizzate da soggetti terzi, la soluzione abitativa non può configurarsi come cohousing, bensì ricade nella disciplina più stringente delle Residenze Sanitarie Assistenziali, ovvero le RSA.

In ogni caso, nei progetti di cohousing non condominiale è indispensabile l’adozione di un regolamento interno dal valore contrattuale, indispensabile per definire le forme e le quote di partecipazione economica, le modalità di fruizione e l’esatta destinazione d’uso degli ambienti comuni.

Quali sono i vantaggi del cohousing

Scegliere di vivere all’interno di una comunità in cohousing offre numerosi vantaggi, da effetti tangibili sulla qualità della vita fino a un maggiore inserimento nel tessuto urbano e sociale. Condividere strumenti, tempo e spazio non solo abbatte gli sprechi economici, ma moltiplica le risorse di tutti, creando un ecosistema in cui la socialità rappresenta la miglior difesa dalle fragilità economiche o legate all’età.

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In particolare, tra gli effetti positivi spesso rilevati nei progetti di cohousing, si elencano:

• una sensibile riduzione del costo della vita, in virtù di una ripartizione intelligente delle spese e dall’acquisto condiviso di beni o servizi di consumo;
• una rete relazionale solida che azzera la solitudine, con un supporto morale e pratico continuo, basato sulla mutua assistenza quotidiana;
• un minore impatto ambientale delle soluzioni abitative, anche perché spesso i progetti di cohousing prendono le mosse da iniziative di recupero edilizio di immobili già esistenti, riducendo così il consumo di nuovo suolo e altre risorse urbane.

Cosa serve per aprire un cohousing

Infine, è utile sapere quali siano i passi da seguire per aprire un cohousing. Trasformare l’idea di una micro-comunità in una realtà tangibile non è semplice, perché richiede competenze multidisciplinari e l’impegno di tutti i partecipanti. In particolare, si renderanno necessari:

• la costituzione di un gruppo promotore, che definisca la visione, i valori e gli obiettivi da raggiungere con la coabitazione;
• l’individuazione dell’immobile - o del terreno idoneo, per le costruzioni ex-novo - per la realizzazione del progetto di cohousing;
• la scelta della forma giuridica più corretta per il progetto coabitativo - ad esempio, di stampo condominiale o su altre formule di godimento - con la sottoscrizione dei relativi contratti;
• la definizione di un regolamento di natura contrattuale, sia per la gestione e le modalità di utilizzo degli spazi e dei servizi comuni, che per le procedure di ingresso e di abbandono dal progetto di cohousing;
• la verifica di eventuali agevolazioni locali o nazionali, spesso legate a benefici fiscali per la rigenerazione urbana.

Data la complessità di questi passaggi, il consiglio è sempre quello di affidarsi a un legale che sia di fiducia per l’intero gruppo, al fine di evitare intoppi o errori sia normativi che fiscali.