La Corte di cassazione ha chiarito che le agevolazioni fiscali previste per gli atti di trasferimento nell’ambito dell’edilizia economica e popolare non si applicano quando l’operazione è soggetta a Iva. Il principio è stato affermato con l’ordinanza n. 21007 del 20 giugno 2026. Ad essere analizzato in particolare il beneficio previsto dall’articolo 32, comma 2, del Dpr n. 601/1973, che stabilisce, per determinate operazioni immobiliari legate all’edilizia residenziale pubblica, l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.
Il caso esaminato dalla Cassazione
La Cassazione è intervenuta sulla controversia nata dal trasferimento di un alloggio da parte dell’Ater (Azienda territoriale per l’edilizia residenziale) a un privato. Un’operazione imponibile ai fini Iva. Al momento della registrazione dell’atto, il notaio ha ritenuto applicabile l’agevolazione prevista dall’articolo 32 del Dpr n. 601/1973. Di conseguenza, ha versato l’imposta di registro in misura fissa, senza corrispondere le imposte ipotecaria e catastale.
L’Agenzia delle Entrate ha però poi richiesto, attraverso un avviso di liquidazione, il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale, anch’esse in misura fissa. Il notaio ha quindi impugnato l’atto, sostenendo che le due imposte non fossero dovute. Una tesi accolta sia in primo grado sia dalla Ctr del Lazio, con la sentenza n. 4042 del 3 luglio 2019. La Cassazione ha però ribaltato questa impostazione e ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate.
Cosa prevede l’articolo 32 del Dpr 601/1973
Ma cosa prevede esattamente l’articolo 32 del Dpr 601/1973? La disposizione introduce un regime fiscale agevolato per alcune operazioni immobiliari effettuate nell’ambito dell’edilizia economica e popolare.
In particolare, l’articolo 32 prevede, per gli atti di trasferimento della proprietà delle aree destinate all’edilizia residenziale pubblica e per gli atti di concessione del diritto di superficie sulle stesse aree, l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.
Il regime di favore è stato successivamente ampliato dall’articolo 20 della legge n. 10 del 28 gennaio 1977, che lo ha esteso anche a determinati provvedimenti, convenzioni, atti d’obbligo e atti destinati alla trasformazione del territorio. L’Amministrazione finanziaria aveva inoltre riconosciuto, in presenza dei requisiti previsti, l’applicabilità del trattamento agevolato anche agli atti di assegnazione degli alloggi, come indicato, tra l’altro, nelle risoluzioni n. 127 del 24 aprile 2002 e n. 333 del 16 novembre 2007.
Perché l’agevolazione non si applica alle operazioni soggette a Iva
Secondo i giudici di legittimità, l’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 ha un ambito di applicazione specifico e circoscritto. La norma è destinata agli atti che, in assenza della finalità di edilizia residenziale pubblica, sarebbero soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale.
Il punto centrale è il principio di alternatività tra Iva e imposta di registro. Gli atti relativi a operazioni imponibili Iva sono infatti già soggetti all’imposta di registro in misura fissa. Di conseguenza, secondo la Cassazione, non sarebbe necessario applicare una seconda disposizione agevolativa per stabilire la misura fissa dell’imposta di registro.
Da questa interpretazione deriva che il beneficio previsto dall’articolo 32 non può essere esteso alle operazioni di trasferimento imponibili Iva.
Agevolazioni fiscali e interpretazione rigorosa
La Cassazione ha inoltre richiamato un principio consolidato in materia tributaria: le norme che prevedono esenzioni o agevolazioni fiscali devono essere interpretate in modo rigoroso. Non è quindi possibile estendere il beneficio attraverso un’interpretazione analogica o estensiva a fattispecie che il legislatore non ha espressamente previsto.
I giudici hanno anche sottolineato che il Dpr n. 601/1973 è successivo al testo unico dell’Iva, il Dpr n. 633/1972. La mancata inclusione esplicita delle operazioni soggette a Iva tra quelle beneficiarie dell’esenzione è stata quindi considerata una precisa scelta legislativa.
Il nuovo orientamento dell'ordinanza n. 21007
L’ordinanza n. 21007/2026 interviene anche su un contrasto emerso in precedenza nella stessa giurisprudenza della Cassazione. In alcune pronunce, tra cui le sentenze n. 8094/2018 e n. 25982/2022, la Corte aveva escluso l’applicazione dell’agevolazione alle operazioni imponibili Iva. Al contrario, con le decisioni n. 29895/2020 e n. 285/2025 era stata sostenuta la tesi opposta.
Con la nuova ordinanza, la Cassazione si allinea quindi all’orientamento secondo cui l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale prevista dall’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 opera soltanto per i trasferimenti soggetti all’imposta di registro e non per quelli imponibili Iva.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
La conclusione della Corte è inoltre coerente con quanto già sostenuto dall’Amministrazione finanziaria nella risoluzione n. 127 del 24 aprile 2002. Il principio che emerge dalla pronuncia è chiaro: nel settore dell’edilizia economica e popolare, la presenza dell’Iva impedisce di applicare l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale prevista dall’articolo 32 del Dpr n. 601/1973.
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