Qual è l'opzione è migliore per l'affitto, fideiussione o deposito cauzionale

All'inizio della locazione, l'inquilino versa al proprietario del denaro a copertura di eventuali danni o morosità. Per legge (articolo 11 della Legge n. 392/1978), questa somma non può mai eccedere la soglia massima di tre mensilità di canone. Il deposito cauzionale per l’affitto deve sempre produrre degli interessi legali. 

I frutti finanziari maturati vanno restituiti all'inquilino anno per anno oppure saldati alla fine del contratto; questa garanzia svolge un ruolo cautelare e non rappresenta un pagamento anticipato dei canoni. Di conseguenza, il conduttore non può autonomamente decidere di usarla per coprire le ultime mensilità dovute. Al momento della riconsegna dell'immobile, il locatore ha l'obbligo di rimborsare l'intero importo ricevuto. 

Quando viene restituito il deposito cauzionale per l'affitto

Lo sblocco delle somme versate come garanzia negli accordi di locazione rappresenta uno dei nodi più critici della fase conclusiva del rapporto contrattuale. La restituzione del deposito cauzionale per l’affitto deve avvenire contestualmente al rilascio dell'immobile e alla consegna delle chiavi. Quando il contratto giunge al termine e il conduttore abbandona il bene, la funzione originaria della garanzia cessa immediatamente.

Nelle dinamiche ordinarie, la restituzione avviene entro una finestra temporale di circa 30 giorni. Questo lasso di tempo non rappresenta una dilazione arbitraria a favore del locatore, ma serve per effettuare i controlli sullo stato conservativo dei locali e per calcolare gli importi residui relativi ai consumi o ai dettagli condominiali.

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A cosa serve l'importo versato al locatore

Per comprendere a cosa serve il deposito cauzionale per l’affitto, occorre ricordare la sua natura giuridica: esso è posto a protezione del locatore a fronte di possibili inadempimenti dell'inquilino, come il mancato versamento dei canoni di locazione o il riscontro di danni materiali alle strutture. La legge italiana stabilisce una disciplina rigorosa sul tema:

• inquadramento normativo: la regola guida è prevista dall'articolo 11 della Legge 392/1978. La norma stabilisce che l'importo non può eccedere il valore corrispondente a 3 mensilità del canone pattuito;
• profili di inderogabilità: ogni accordo teso a escludere la produzione o il versamento dei frutti finanziari maturati sul deposito è considerato privo di efficacia e nullo, indipendentemente dalla firma apposta sul contratto;
• istanze di tutela giurisprudenziale: la Corte di Cassazione (con pronunce quali la sentenza n. 18069/2019 e la sentenza n. 3882/2015) ha ribadito l'impossibilità per il locatore di operare decurtazioni autonome. Nel caso in cui il proprietario riscontri guasti imputabili al conduttore e intenda trattenere le somme, è tenuto a promuovere un'azione giudiziaria contestuale. Senza un'azione giudiziale o un formale accordo transattivo, la trattenuta risulta illegittima e l'inquilino ha facoltà di richiedere un decreto ingiuntivo;
• trasferimento della proprietà: in ipotesi di alienazione dell'immobile locato (ex articolo 1602 del Codice Civile), l'obbligo di rendicontazione e rimborso del deposito si sposta in capo al nuovo avente causa.

Qualora sorgano ritardi ingiustificati, l'inquilino deve in primo luogo verificare il saldo effettivo di ogni pendenza e inviare successivamente una diffida formale mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC), valutando l'assistenza legale in caso di ulteriore inerzia.

Il deposito cauzionale viene restituito con gli interessi

Le somme consegnate a titolo cauzionale devono essere restituite integrate degli interessi legali accumulati durante la locazione. La disciplina vigente sancisce che il denaro depositato sia fruttifero di diritto, impedendo l'applicazione di patto contrario. Regimi di liquidazione ed erogazione:

• scadenza annuale: la norma stabilisce che gli interessi debbano essere corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione;
• accorpamento finale: nella pratica consolidata, la resa dei frutti finanziari avviene in un'unica soluzione al termine del contratto, cumulando la somma principale alle quote d'interesse maturate nel tempo.

Fluttuazione dei tassi legali

I tassi di interesse applicabili variano periodicamente sulla base dei Decreti Ministeriali emessi dal Ministero dell'Economia e delle Finanze:

• 2023: 5,0%;
• 2024: 2,5%;
• 2025: 2,0%;
• 2026: 1,6%.

Versare il deposito cauzionale affitto è obbligatorio? La normativa nazionale non ne impone la presenza a prescindere, lasciando alla libera negoziazione delle parti la scelta se inserirlo o meno nel contratto. Se inserito, l'obbligo di corrispondere gli interessi resta assoluto.

Inoltre, ci si chiede spesso se il deposito cauzionale per l'affitto si possa incassare: il locatore acquisisce la disponibilità materiale delle somme per la durata del contratto, ma non ne dispone a titolo definitivo, rimanendo obbligato alla custodia e alla restituzione finale. 

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Quando vengono restituiti i soldi della cauzione?

La restituzione della somma deve avvenire al momento del rilascio dell'immobile e della riconsegna delle chiavi, previa redazione del verbale di constatazione dello stato dei luoghi.

Sebbene la restituzione debba considerarsi immediata per l'estinzione della funzione di garanzia, l'attesa di circa 30 giorni nella prassi operativa risponde all'esigenza tecnica di calcolare il conguaglio degli oneri condominiali e i consumi delle utenze rimanenti. I punti chiave da considerare sono:

• termine procedurale: la finestra di 30 giorni rappresenta lo standard usuale per i rilievi contabili e materiali;
• integrazione dei frutti: il capitale deve essere restituito unitamente agli interessi legali;
• divieto di trattenuta unilaterale: non è consentito trattenere importi a titolo di risarcimento senza accordo espresso o ricorso al giudice.

Qual è la differenza tra fideiussione e deposito cauzionale?

La differenza fondamentale risiede nella gestione della liquidità e nell'intervento dei soggetti garanti. Nel deposito cauzionale il conduttore trasferisce moneta liquida direttamente al locatore; nella fideiussione un istituto bancario o una compagnia assicurativa garantiscono l'adempimento delle obbligazioni senza il versamento immediato di contante.

Per valutare quanto costa la fideiussione per l’affitto, occorre distinguere tra l'impegno finanziario del deposito e il premio della garanzia alternativa. Il costo di una fideiussione consiste in un premio percentuale annuo (indicativamente tra l'1,5% e il 4% dell'importo garantito) o una commissione fissa da corrispondere all'ente erogatore.

Quante mensilità vengono coperte con la fideiussione per l’affitto? Le prassi bancarie e assicurative tendono a riflettere i limiti della cauzione classica, garantendo in media da 3 a 6 mensilità del canone, a seconda degli accordi tra le parti.