Casa in costruzione e ritardo nella consegna, come comportarsi?

L’acquisto di un immobile in corso di edificazione rappresenta un investimento delicato, che richiede il massimo della trasparenza delle parti, soprattutto sui termini e le scadenze dell’accordo. Ma cosa succede in caso di ritardo nella consegna di una casa in costruzione? L’acquirente può disporre di diverse tutele di legge, a partire dal pagamento delle eventuali penali stabilite all’interno del contratto preliminare. Può inoltre pretendere il completamento dei lavori, richiedere il risarcimento del danno se sufficientemente documentato e, fatto non meno importante, esigere la risoluzione del contratto per inadempimento da parte dell’impresa costruttrice.

Perché la consegna della casa può essere in ritardo

Nel settore dell’edilizia residenziale, il posticipo della data di ultimazione dei lavori non è un’eventualità così rara come si possa pensare. Possono essere diversi i fattori che costringono un’impresa ad allungare i tempi e, fra i più comuni per la consegna di una casa di nuova costruzione, si possono elencare:

• ostacoli burocratici o amministrativi, spesso connessi al rilascio delle autorizzazioni comunali, del certificato di agibilità o dell’esecuzione dei collaudi tecnici obbligatori;
• problemi nella catena di approvvigionamento dei materiali, ad esempio per inerzia dei fornitori, rincari improvvisi delle materie prime e molto altro ancora;
• intoppi di natura tecnica o geologica, come nel caso del rinvenimento di asperità del terreno, interventi non preventivati di bonifica straordinaria o la necessità di realizzare varianti strutturali in corso d’opera;
• eventi meteorologici avversi di grande portata, che portano allo slittamento dei lavori per l’impossibilità di raggiungere il cantiere o, ancora, per divieti d’accesso momentanei disposti dalle autorità competenti.

Sebbene l’articolo 1218 del Codice Civile ponga a carico del costruttore la responsabilità per eventuali inadempimenti, è bene ricordare che quest’ultimo ha la possibilità di dimostrare che la consegna non è avvenuta per cause esterne, che hanno prolungato suo malgrado le tempistiche.

Cosa succede se non viene rispettata la data di consegna

Indipendentemente dalle cause, l’allungamento delle tempistiche da parte del costruttore può causare enormi disagi per gli acquirenti. E, per questa ragione, non è infrequente che i clienti si domandino: “Posso fare qualcosa per il ritardo della consegna della casa in costruzione?”

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In linea generale, il mancato rispetto del termine di consegna dell’immobile può aprire la strada a diverse modalità d’intervento, tra cui:

• l’applicazione delle penali contrattuali, se preventivamente pattuite all’interno del compromesso, per ogni giorno o mese di ritardo maturato;
• la richiesta di risarcimento del danno, finalizzata a ottenere il ristoro da spese non preventivate che l’acquirente si è trovato a dover sostenere, come il momentaneo affitto di appartamenti terzi;
• la domanda di risoluzione del contratto preliminare, purché si sia superata la soglia di tollerabilità e vi sia un carattere grave del ritardo, ai sensi dell’articolo 1455 del Codice Civile.

Qual è la penale in caso di ritardo nella consegna di un immobile

In base all’articolo 1382 del Codice Civile, le parti hanno la facoltà di inserire nel contratto delle clausole penali, che stabiliscono preventivamente l’ammontare del risarcimento dovuto, in caso di inadempimento o superamento dei termini previsti. 

Ma in quali casi si può esigere il pagamento delle penali per il ritardo nella consegna della casa? Di norma, questa possibilità è garantita se la clausola penale è stata esplicitamente inserita nel contratto preliminare. A questo proposito è fondamentale ricordare che, trattandosi di immobili da costruire, il D.Lgs. 122/2005 impone a pena di nullità che l'intero compromesso sia stipulato tramite atto pubblico o scrittura privata, autenticata dal notaio.

È però importante sapere che, relativamente alle clausole penali:

• la quantificazione dell’importo viene concordata liberamente dalle parti, ad esempio specificando una cifra per ogni giorno, oppure ogni mese, di ritardo dalla data di tolleranza per la consegna;
• la funzione di sanzione è esclusiva, nel senso che la penale limita il risarcimento alla somma pattuita, a meno che le parti non abbiano espressamente convenuto sulla risarcibilità del danno ulteriore.

La richiesta dell’indennizzo deve solitamente avvenire tramite comunicazione scritta, quale la raccomandata con ricevuta di ritorno oppure la PEC. Si consiglia di far stilare la missiva al proprio legale di fiducia, in alternativa è possibile prendere ispirazione da un breve fac-simile per la penale di ritardo nella consegna dell’immobile:

“OGGETTO: Messa in mora e richiesta di penale per il ritardo nella consegna dell’immobile, secondo il preliminare firmato in [DATA].

Con la presente, costituisco in mora ai sensi dell’articolo 1219 del Codice Civile la vostra impresa, [NOME, INDIRIZZO E PARTITA IVA DELL’IMPRESA], per l’immobile sito in [INDIRIZZO].

Essendo scaduto il termine del [DATA SCADENZA] indicato nel contratto preliminare, chiedo il pagamento della somma di [IMPORTO] a titolo di penale per ritardo, secondo l’articolo [NUMERO ARTICOLO DA CONTRATTO], da versare entro [NUMERO] giorni sul seguente IBAN [CODICE].

Vi invito inoltre a consegnare l’immobile entro [NUMERO] giorni dalla presente, con riserva di agire per il maggiore danno subito.

[LUOGO, DATA, FIRMA]”

Quando si può richiedere il risarcimento dei danni

Se nel contratto preliminare non è stata prevista alcuna clausola penale, oppure è stata concordata la risarcibilità del danno ulteriore ai sensi dell’articolo 1382 del Codice Civile, l’acquirente può agire legalmente per il ristoro del danno subito. 

In base agli articoli 1218 e 1223 del Codice Civile, per vedersi riconosciuto il diritto al risarcimento per il ritardo della consegna di un immobile in costruzione, l’acquirente deve dimostrare il nesso di causalità tra il superamento delle scadenze e il pregiudizio subito. Di conseguenza, dovrà produrre tutta la documentazione necessaria, quali:

• le spese sostenute per un alloggio provvisorio, come canoni d’affitto, eventuali prolungamenti del contratto di locazione, costi di alberghi o residence;
• gli oneri relativi alla custodia dei beni necessari all’immobile, come la spesa per il deposito temporaneo di mobili ed elettrodomestici acquistati, ma impossibili da consegnare;
• i pregiudizi di natura finanziaria, come eventuali perdite economiche dovute alla perdita di condizioni promozionali per il mutuo o alla modifica dei tassi d’interesse nell’attesa.

Allo stesso modo, il costruttore ha facoltà di dimostrare che il ritardo non è a lui imputabile, come nel caso di eventi di forza maggiore, come calamità, fenomeni atmosferici avversi, ritardi burocratici e altro ancora. Se le motivazioni verranno ritenute valide, l’impresa non sarà soggetta - o, comunque, solo in parte - al risarcimento per il ritardo nella consegna dell’immobile.

In quali situazioni è valida la risoluzione del contratto

In alcuni casi, l’acquirente può agire per sciogliere il vincolo contrattuale, percorrendo due strade alternative. Da un lato, può esercitare il diritto di recesso, ai sensi dell'articolo 1385 del Codice Civile, esigendo la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, senza dover dimostrare i danni subiti. Dall'altro, può richiedere la vera e propria risoluzione del contratto per inadempimento: in questo caso otterrà la restituzione delle somme versate oltre al risarcimento dei danni, che però dovranno essere effettivamente provati.

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In base all’articolo 1455 del Codice Civile, la risoluzione del contratto è possibile solo se l’inadempimento del costruttore è grave, rispetto agli interessi dell’acquirente. Tra le casistiche solitamente ammesse, vi rientrano:

• il ritardo ingiustificato di notevole entità, che si protrae per diversi mesi - a volte, anni - oltre il termine pattuito, tale da rendere irragionevole attendere ulteriormente;
• l’inosservanza di termini essenziali, ai sensi dell’articolo 1457 del Codice Civile, oltre il quale l’acquirente perde interesse nell'acquisto dell’immobile;
• il mancato adempimento a seguito di una diffida, inoltrata a norma dell’articolo 1454 del Codice Civile, con il costruttore che non rispetta il termine finale di almeno 15 giorni per consegnare l’immobile;
• lo stato di insolvenza o di crisi dell’azienda, che permette di azionare la garanzia fideiussoria obbligatoria, rilasciata dal costruttore in base al D.Lgs. 122/2005.

Cosa fare se non vengono rispettati i tempi di consegna

Ma dal punto di vista pratico, cosa può fare l’acquirente se non vengono rispettati i tempi di consegna? La procedura da seguire richiede alcuni puntuali passaggi, anche per non perdere il diritto a eventuali penali o risarcimenti:

• esaminare il contratto, verificando tutti i termini fissati, la presenza di clausole penali e di grazia, nonché eventuali condizioni di proroga concordata;
• inviare una formale messa in mora o diffida ad adempiere al costruttore, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno oppure PEC, ai sensi dell’articolo 1219 del Codice Civile;
• effettuare un sopralluogo in cantiere, accompagnati da un perito, per documentare dal punto di vista tecnico lo stato reale dei lavori;
• valutare un’azione legale, con il supporto di un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Infine, è bene ricordare che l’onere della prova per il danno subito spetta sempre all’acquirente: bisogna quindi conservare tutta la relativa documentazione, come già spiegato, quali - a titolo di esempio - contratti di locazione, ricevute di alberghi e fatture per depositi.