Ogni estate lo stock immobiliare italiano cala, e il 2026 non è stato da meno. Tra giugno e settembre il numero di abitazioni in vendita in Italia è sceso da 779.648 a 755.268 unità, con una riduzione del 3,1% e oltre 24.000 immobili in meno a disposizione degli acquirenti. È quanto emerge dall'analisi condotta da eXp Italy, che ha monitorato l'evoluzione dell'offerta disponibile in tutte e venti le regioni italiane nel corso dei mesi estivi.
Un fenomeno diffuso: cala l'offerta in 17 regioni su 20
Il dato più significativo non è tanto la dimensione della riduzione complessiva, quanto la sua ampiezza geografica: il calo ha interessato 17 delle 20 regioni analizzate, a dimostrazione che il rallentamento estivo non è stato un fenomeno localizzato ma ha attraversato trasversalmente il mercato immobiliare italiano. Solo tre regioni hanno invertito la tendenza, e una in modo particolarmente deciso.
Il Lazio è la regione che ha registrato la contrazione più marcata in termini percentuali: il numero di abitazioni disponibili è sceso del 7,9%, da 70.651 unità a giugno a 65.095 a settembre, con una riduzione assoluta di 5.556 immobili. Un calo di quasi otto punti percentuali in tre mesi è un segnale rilevante per un mercato che include Roma, storicamente tra i più liquidi e profondi d'Italia.
Seguono Piemonte con -4,9%, Lombardia e Campania entrambe a -4,7%, Emilia-Romagna a -4,1% e Sicilia a -3,3%. Anche la Toscana, uno dei mercati più grandi per volume di offerta disponibile, ha perso annunci: da 97.170 a 94.433 abitazioni, una riduzione del 2,8% che in termini assoluti rappresenta quasi 2.800 immobili in meno.
Le tre eccezioni: la Sardegna guida il controtendenza
Solo tre regioni hanno registrato un aumento dell'offerta durante l'estate. La Sardegna spicca con un incremento del 6,4%, il dato più elevato del campione e probabilmente legato alla stagionalità turistica dell'isola, che porta molti proprietari a rimettere sul mercato immobili precedentemente occupati o utilizzati come case vacanza al termine della stagione. Il Trentino-Alto Adige segna un +1,2% e l'Umbria un lieve +0,4%, entrambi aumenti contenuti ma in controtendenza rispetto al quadro nazionale.
Le implicazioni per l'autunno: meno offerta, possibile pressione sui prezzi
Il mercato immobiliare italiano si avvicina agli ultimi mesi del 2026 con un'offerta strutturalmente ridotta rispetto all'inizio dell'estate. Se la domanda dovesse rafforzarsi nella tradizionale stagione autunnale degli acquisti — storicamente il secondo momento di maggiore attività dell'anno dopo la primavera — la competizione per gli immobili disponibili potrebbe intensificarsi, fornendo un sostegno aggiuntivo ai prezzi.
Andrea Marchesi, responsabile di eXp Italia, inquadra lo scenario con cautela: la riduzione è reale e diffusa, e una valutazione realistica e una presentazione accattivante resteranno elementi fondamentali per i venditori che vogliono concludere una transazione. Il motivo è che gli acquirenti rimangono attenti ai prezzi, e una minore disponibilità di offerta non si traduce automaticamente in disponibilità a pagare di più. Piuttosto, crea le condizioni per cui gli immobili correttamente posizionati sul mercato — quelli con prezzo in linea con i valori reali e presentazione curata — possano trovare acquirenti più rapidamente, mentre quelli sopravvalutati rischiano di restare inevasi anche in un contesto di offerta compressa.
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