Il mercato residenziale di lusso italiano non solo tiene, ma accelera. È quanto emerge dal report Italian Homes 2026 di Knight Frank, che ogni anno monitora le principali destinazioni prime del Paese, dalle grandi città ai laghi, dalla Toscana alla Sardegna, dalla Liguria alle Dolomiti. Il quadro che ne emerge è quello di un mercato sostenuto da una domanda internazionale in crescita, da un contesto fiscale ancora competitivo e da una qualità dell'abitare unica al mondo.
Milano guida la crescita: +28% in tre anni, prezzi a 22mila euro al metro quadrato
Il primato della crescita appartiene a Milano, che nel triennio fino al 2025 ha segnato un incremento cumulativo dei valori prime di circa il 28%, davanti a Firenze con +18% e al Lago di Como con +15%. Nel capoluogo lombardo i prezzi delle case di lusso sono passati da 17.270 euro al metro quadrato nel 2022 a oltre 22.000 euro nel 2025, con un aumento di quasi il 30% in tre anni. Dal 2017, i prezzi medi richiesti sono saliti del 50%. Un trend che non accenna a rallentare, sostenuto dalla scarsità di prodotto di qualità che continua a comprimere l'offerta e a tenere i prezzi su livelli elevati.
Le zone più gettonate
La domanda resta concentrata nelle aree più consolidate come Brera, il Quadrilatero della Moda e Magenta, ma cresce l'interesse internazionale anche per quartieri più contemporanei come Porta Nuova e CityLife, dove architettura, servizi e qualità urbana diventano fattori di scelta determinanti. Accanto agli appartamenti d'epoca e agli attici con terrazza, aumenta l'attenzione per residenze moderne con servizi integrati. Milano è ormai un mercato da capitale europea, con una selettività crescente che avvicina sempre di più i suoi meccanismi a quelli di Londra o Parigi — pur mantenendo ancora un vantaggio competitivo sui prezzi assoluti.
Con un milione di euro si compra molto di più che a Londra o Parigi
Ed è proprio il rapporto qualità-prezzo uno degli argomenti di vendita più efficaci del real estate italiano sul mercato internazionale. Con un budget di un milione di euro, a Roma e Firenze si acquistano tra i 79 e gli 89 metri quadrati di abitazioni di lusso, mentre a Venezia e Lucca si arriva fino a 126-130 metri quadrati: superfici che nelle grandi capitali europee sarebbero impensabili con lo stesso investimento. È un vantaggio comparativo che il report di Knight Frank mette esplicitamente al centro del posizionamento dell'Italia nel panorama del lusso globale.
Roma, Firenze e la Toscana: tra storia, stile di vita e trasferimento stabile
A Roma la domanda ha una componente marcatamente lifestyle. Il mercato prime resta fortemente legato alla scarsità di immobili storici di pregio e alla difficoltà di aumentare l'offerta per via dei vincoli urbanistici e di tutela. Gli acquirenti internazionali — provenienti soprattutto da Stati Uniti, Regno Unito, Medio Oriente e Nord Europa — cercano sia una seconda casa sia una residenza principale, e il centro storico convive con un interesse crescente per zone come l'Appia Antica, dove ville con giardini e proprietà più ampie intercettano una domanda orientata a privacy e qualità della vita.
Firenze continua a distinguersi per il suo equilibrio tra patrimonio storico, vivibilità e dimensione internazionale. Le aree collinari di Bellosguardo e Pian dei Giullari sono particolarmente richieste da chi privilegia verde e viste sulla campagna, mentre il Chianti amplia l'offerta con ville, tenute e casali. Su base annua, Firenze ha registrato una crescita dei valori prime nell'ordine del 6-7%.
In tutta la Toscana si sta consolidando un cambiamento significativo: una parte crescente degli acquirenti internazionali non cerca più soltanto una seconda casa stagionale, ma valuta veri e propri progetti di trasferimento stabile. In Val d'Orcia i casali panoramici con terreni, vigneti e uliveti restano le proprietà più richieste, ma cresce l'interesse per case restaurate nei borghi storici, più semplici da gestire e immediatamente abitabili. Anche Lucca si sta rafforzando come destinazione, con appartamenti in palazzi d'epoca nel centro storico e ville sulle colline circostanti, beneficiando della vicinanza alla Versilia e all'aeroporto di Pisa.
Il Lago di Como non è più solo una meta per le seconde case
Tra le destinazioni che stanno cambiando più rapidamente c'è il Lago di Como, che dopo una crescita del 15% in tre anni ha superato la dimensione puramente turistica. Famiglie e professionisti internazionali scelgono sempre più frequentemente il territorio come residenza principale, attratti da privacy, qualità della vita e posizione strategica tra Milano, la Svizzera e le Alpi, oltre alla vicinanza con gli aeroporti internazionali. Anche l'offerta si è diversificata: alle storiche ville pied dans l'eau si affiancano penthouse contemporanee, ville indipendenti e pied-à-terre di dimensioni più contenute. Un allargamento del prodotto che ha contribuito ad ampliare il bacino della domanda.
Venezia, Liguria, Sardegna, Cortina: ognuna con la sua storia
Venezia rimane un mercato unico, dove il valore di una proprietà è strettamente legato alla sua localizzazione: San Marco, Rialto e Dorsoduro lungo il Canal Grande restano le zone più richieste, ma cresce l'attrattività di Cannaregio, Santa Croce e Castello per chi cerca una dimensione più residenziale, e della Giudecca per chi desidera ritmi più tranquilli senza rinunciare alla vicinanza al centro.
La Liguria beneficia del suo clima mite e di una vita locale attiva anche fuori dai mesi estivi, elementi che la rendono interessante per chi cerca una residenza utilizzabile tutto l'anno. Il completamento del Terzo Valico ferroviario ad alta capacità potrebbe ulteriormente rafforzare i collegamenti con il Nord Italia e il resto d'Europa, ampliando il bacino della domanda.
In Costa Smeralda lo stock immobiliare resta limitato per via dei vincoli architettonici e ambientali che hanno bloccato nuove costruzioni lungo circa 20 chilometri di costa, spostando il mercato quasi interamente sulla rivendita di ville esistenti. Gli appartamenti premium partono da circa 700.000 euro, le ville da 2,5 milioni, con un valore medio delle transazioni sulle ville intorno ai 7 milioni di euro.
Cortina d'Ampezzo sta progressivamente superando la dimensione stagionale, complice la visibilità internazionale legata alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026. Le proprietà più ricercate sono chalet, appartamenti panoramici e immobili storici reinterpretati in chiave contemporanea, con una forte attenzione ai materiali naturali e al rapporto con il paesaggio dolomitico.
La flat tax attira i ricchi: oltre il 60% delle richieste super-prime è motivato da ragioni fiscali
Dietro la crescita del mercato italiano c'è anche una maggiore mobilità internazionale della ricchezza, accelerata da cambiamenti normativi in altri Paesi. Le modifiche al regime non-dom britannico hanno spinto molti high-net-worth individuals a riconsiderare la propria residenza fiscale, e l'Italia è diventata una delle destinazioni privilegiate. L'aumento della flat tax italiana da 100.000 a 200.000 euro — poi ulteriormente elevata a 300.000 euro — non ha frenato l'interesse: oltre il 60% delle richieste internazionali super-prime gestite da Knight Frank è oggi legato principalmente a motivazioni fiscali.
A crescere è anche la domanda interna: la popolazione italiana di ultra-high-net-worth individuals è aumentata del 23% tra il 2021 e il 2026, contro il +12% del Regno Unito. Nei prossimi cinque anni il numero di miliardari in Italia è previsto in aumento del 34%, fino a raggiungere quota 82 nel 2031.
Parallelamente cambia il modo di acquistare. Cresce l'interesse per immobili "turnkey" — già restaurati e pronti per essere abitati — e per proprietà capaci di unire uso personale, qualità della vita e potenziale di reddito locativo. La Toscana e il Lago di Como beneficiano di mercati turistici consolidati, mentre Milano e Roma possono contare su una domanda più stabile durante tutto l'anno. L'Italia del lusso, in sintesi, non vende più solo case: vende uno stile di vita. E il mondo sembra disposto a pagarlo.
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