Le esecuzioni immobiliari italiane continuano a migliorare, ma il percorso è ancora lungo. È questo il messaggio centrale della decima edizione dello Studio dei Tempi delle Esecuzioni Italiane, presentato dall'Associazione T6 — Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane — con il supporto scientifico del ricercatore CNR Federico Cecconi e dell'avvocata Laura Pelucchi, partner di La Scala Società tra Avvocati. L'analisi annuale monitora l'andamento delle procedure esecutive immobiliari in Italia e ne misura la durata, offrendo uno strumento di osservazione sistematica su uno degli aspetti più critici del sistema giudiziario ed economico del Paese.
La durata media scende, ma resta quasi cinque anni
Il dato di sintesi del 2025 è una durata media delle procedure esecutive immobiliari pari a 4,85 anni, in calo rispetto ai 4,98 anni del 2024. Una riduzione contenuta — poco più di un mese e mezzo in termini assoluti — ma che si inserisce in un percorso di miglioramento costante e conferma la direzione di marcia del sistema. Il numero totale di procedure definite nel corso del 2025 è stato pari a 46.319 fascicoli, circa il 10% in meno rispetto al 2024, la contrazione più marcata dell'ultimo quadriennio. Un dato che tuttavia va letto nel contesto di una progressiva riduzione dei volumi complessivi rispetto al passato, determinata dalla diminuzione sia delle nuove iscrizioni sia del numero complessivo di procedure pendenti.
Il nodo della fase di vendita: da sola vale quasi tre anni
L'analisi scompone la durata complessiva delle procedure nelle sue fasi costitutive, e il risultato è illuminante. La fase di avvio della procedura richiede mediamente 648 giorni, la fase di distribuzione 438 giorni. Ma è la fase di vendita a pesare in modo determinante sul tempo totale: 1.022 giorni, quasi tre anni, quasi il doppio della fase di avvio. È questa la componente più critica dell'intero processo esecutivo, quella su cui si concentrano i ritardi strutturali e sulla quale le riforme future dovranno intervenire con maggiore incisività se si vuole avvicinarsi a tempi europei.
Aggiudicazione o transazione: due velocità molto diverse
Sul fronte delle modalità di chiusura, le procedure concluse con aggiudicazione e riparto rappresentano il 53% del totale, pari a 24.531 fascicoli nel 2025, in calo rispetto ai 28.098 del 2024. La durata media per questa tipologia è di 6,14 anni — un dato sostanzialmente stabile rispetto all'anno precedente. Ben più efficienti risultano le procedure transattive, che costituiscono il 30% del totale con 14.069 fascicoli conclusi: la loro durata media nel 2025 è di 3,59 anni, in miglioramento rispetto ai 3,69 del 2024. Una differenza di quasi tre anni tra le due modalità che spiega perché, quando le condizioni lo consentono, la via transattiva sia sempre preferibile per tutte le parti coinvolte.
Le riforme funzionano: i fascicoli post-2015 durano il 25% in meno
Un dato particolarmente significativo riguarda il focus sulle procedure iscritte a partire dal 2015, anno a partire dal quale le riforme del sistema esecutivo e la progressiva digitalizzazione hanno iniziato a produrre effetti concreti. L'89% delle procedure definite nel 2025 riguarda fascicoli iscritti nell'ultimo decennio, e per queste la durata media complessiva scende a 3,72 anni — circa il 25% in meno rispetto alla media complessiva di 4,85 anni. Per le sole procedure concluse con vendita giudiziale, il dato passa da 6,14 anni della media generale a 4,80 anni per i fascicoli post-2015: quasi un anno e quattro mesi in meno. È la dimostrazione concreta che le riforme, la digitalizzazione e la crescente professionalizzazione degli operatori stanno producendo effetti misurabili e duraturi.
Il divario territoriale: da Trieste a Sud, un abisso
Nonostante i miglioramenti generali, lo Studio conferma per il 2025 un marcato divario territoriale che rappresenta probabilmente la criticità più rilevante del sistema. Il Nord Italia registra tempi mediamente più contenuti rispetto al Centro, al Sud e alle Isole. In testa alla classifica dei tribunali più efficienti si conferma Trieste, con una durata media di appena 1,56 anni — meno di un terzo della media nazionale. Seguono Gorizia con 1,65 anni, Busto Arsizio con 2,10 anni, Ferrara con 2,15 anni e Bolzano con 2,44 anni. Il Nord Est nel suo complesso registra i tempi medi più contenuti, pari a 3,44 anni.
Il confronto con i tribunali del Sud e delle Isole — dove i tempi medi superano spesso i sette o gli otto anni — fotografa una disuguaglianza che non riguarda solo l'efficienza del sistema giudiziario, ma ha ricadute dirette sul mercato del credito, sui costi del finanziamento immobiliare e sulla capacità delle banche di recuperare i crediti deteriorati. Un'impresa che ha sede al Sud e si trova in difficoltà finanziaria affronta un percorso esecutivo mediamente il doppio più lungo rispetto a una controparte settentrionale: una disparità che il sistema economico del Paese non può continuare a ignorare.
Il commento degli autori dello studio guarda avanti con realismo. Federico Cecconi sottolinea che il quadro è in miglioramento, ma che il peso della fase di vendita e i divari territoriali mostrano che il percorso non è concluso. Laura Pelucchi indica la strada: consolidare i risultati raggiunti, diffondere le buone pratiche già dimostratesi efficaci e lavorare per un sistema sempre più omogeneo sul territorio nazionale, che garantisca tempi ragionevoli e prevedibili senza sacrificare qualità ed efficacia delle garanzie.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account