Supercondominio, quanti amministratori sono necessari per gestirlo?

Gestire stabili residenziali di grandi dimensioni richiede un’organizzazione precisa, sia dal punto di vista pratico che economico. In virtù di questa necessità, quanti amministratori di supercondominio servono per coordinare complessi così vasti? Sebbene la legge non stabilisca una precisa cifra, di solito si ricorre alla formula di un amministratore locale per ogni singolo edificio, a cui si aggiunge un amministratore unico per le parti e i servizi comuni. Tuttavia, in alcune condizioni è necessario nominare anche dei rappresentanti di condominio, al fine di rendere la gestione ancora più agevole.

Cos’è un supercondominio

Soprattutto nelle aree urbane più popolate, la configurazione dell’ente condominiale può assumere diverse forme. Esistono infatti diversi tipi di condominio, che differiscono per dimensioni, strutture comuni, numero di partecipanti e molto altro ancora. Una delle tipologie più recenti è sicuramente quella del supercondominio, riconosciuto dall’articolo 1117-bis del Codice Civile, introdotto con la Legge 220/2012. Si tratta della realtà in cui più edifici, anche autonomamente organizzati, condividono beni e servizi comuni.

In altre parole, si tratta di un condominio che non si sviluppa sulla singola palazzina, bensì su più stabili, interconnessi fra di loro da giardini, impianti, parcheggi e qualsiasi altra struttura o servizio in condivisione. Sebbene le configurazioni possano essere le più svariate, tipicamente il supercondominio presenta:

• un cancello o un viale d’accesso unico, con strade interne per collegare i vari palazzi;
• delle aree verdi condivise, così come strutture ricreative, parcheggi o piscine in comune;
• degli impianti tecnologici centralizzati e utilizzati congiuntamente, come nel caso dell’illuminazione interna dei giardini o, ancora, dei sistemi di sicurezza unici per tutto il complesso residenziale.

Che differenza c’è tra condominio e supercondominio

Per comprendere al meglio la natura e le funzioni del supercondominio, è certamente utile distinguerlo da tipologie di stabili condivisi più tradizionali. In linea generale:

• il condominio ordinario si sviluppa all’interno di un unico stabile e, per questa ragione, prevede un’unica assemblea, un singolo amministratore e una sola tabella millesimale;
• il supercondominio prevede più edifici, ognuno dei quali detiene una tabella millesimale separata per le questioni interne e può prevedere sia un amministratore centrale che amministratori locali, uno per ogni edificio.

Quali sono le regole di un supercondominio

Dal punto di vista normativo, l’articolo 1117-bis del Codice Civile stabilisce che al supercondominio vengano applicate le medesime norme previste per il condominio ordinario, tuttavia modellate per una scala più ampia.

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Di norma, i singoli edifici gestiscono autonomamente le questioni interne - come le spese ordinarie e straordinarie, in base alla tabella millesimale applicabile al palazzo - stesso. In più, è necessario:

• redigere delle specifiche tabelle millesimali supercondominiali, per la ripartizione dei costi per le spese che riguardano le aree condivise da tutti gli stabili;
• adottare un regolamento comune che disciplini l’uso dei beni generali del complesso residenziale, peraltro obbligatorio quando i proprietari sono più di 10, in base all’articolo 1138 del Codice Civile;
• mantenere una contabilità separata per le spese generali, ben distinta e non sovrapponibile a quella dei singoli stabili.

Le decisioni che riguardano le parti e i servizi comuni a tutti gli edifici vengono prese in sede di assemblea supercondominiale, che agisce sempre in base alle maggioranze stabilite dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Chi sono gli amministratori di un supercondominio

La corretta gestione e manutenzione di una realtà condominiale così complessa richiede figure professionali dedicate. A questo scopo, è innanzitutto necessario chiedersi quanti condomini in supercondominio servano affinché possa essere nominato un amministratore. Anche in questo caso, si applicano le medesime disposizioni del condominio ordinario, in base all’articolo 1129 del Codice Civile. 

Di conseguenza, se il complesso presenta più di otto proprietari totali, è necessario nominare l’obbligatorio amministratore di supercondominio, esattamente come accadrebbe per un ente condominiale classico. Tuttavia, a differenza proprio degli stabili ordinari, nel supercondominio possono coesistere più amministratori:

• l’amministratore centrale, detto anche di supercondominio, che si occupa delle questioni che riguardano tutti gli edifici, come le parti comuni;
• l’amministratore locale, ovvero deputato esclusivamente alla gestione interna del singolo edificio. 

Quanti amministratori può avere un supercondominio

In virtù di questa organizzazione complessa, che spesso può prevedere più professionisti contemporanei, è più che lecito chiedersi quanti amministratori di supercondominio possano coesistere. La normativa in vigore non impone limiti specifici: in generale, si tende a nominare un numero di amministratori locali pari a quello degli stabili esistenti. La configurazione tipica rimane però invariata, con:

• un amministratore centrale che si occupa di tutte le questioni condivise;
• degli amministratori locali che, invece, si dedicano allo specifico stabile. 

Queste due figure possono anche coincidere, a seconda delle necessità e delle volontà dei proprietari all’interno del complesso residenziale.

Quando sono necessari i rappresentanti nel supercondominio

Non bisogna però dimenticare che l’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile introduce una figura aggiuntiva, quella del rappresentante all’interno del supercondominio. Entrando maggiormente nel dettaglio, quando i partecipanti sono più di 60 serve nominare un rappresentante per ogni edificio.

Il rappresentante ha un ruolo formalmente diverso dall’amministratore: è stato introdotto solo per semplificare l’organizzazione di complessi residenziali molto ampi. Infatti, questa figura si occupa di:

• partecipare all’assemblea generale di supercondominio;
• esprimere, in sede di assemblea, la volontà maturata e discussa all’interno del proprio stabile.

La nomina del rappresentante avviene all’interno dell’edificio di appartenenza, secondo le maggioranze qualificate previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Sarà perciò necessario raggiungere la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 2/3 del valore dello stabile.

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È inoltre utile ribadire che il rappresentante non prende il posto dell’amministratore locale, ma assume un ruolo prettamente deliberativo per facilitare le assemblee. Inoltre, le due figure possono anche coincidere.

Su quali questioni interviene il rappresentante

Proprio poiché si tratta di un ruolo diverso da quello dell’amministratore, è utile comprendere su quali questioni può intervenire il rappresentante. È sempre l’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile a fissarne gli ambiti operativi:

• interviene nelle assemblee di supercondominio che riguardano la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore;
• non partecipa automaticamente alle assemblee su questioni straordinarie, dove l’amministratore di supercondominio ha l’obbligo di convocare ogni proprietario.

Nel caso di riunioni su questioni straordinarie, i condomini possono comunque decidere spontaneamente di conferire una delega personale al rappresentante: in una simile circostanza, quest'ultimo agisce come un normale delegato e deve sottostare ai limiti previsti dall’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Nei complessi con più di 20 partecipanti, una singola persona non può infatti rappresentare più di 1/5 dei condomini complessivi e 1/5 del valore millesimale totale.

Come funziona l’assemblea supercondominiale

Infine, è interessante sapere quale sia il funzionamento dell’assemblea supercondominiale, data la complessità di questa forma residenziale. Non vi sono grandi diversità rispetto alle assemblee di un condominio ordinario, fatta eccezione per chi vi partecipa:

• per le riunioni su questioni di ordinaria amministrazione dello stabile, o la nomina dell’amministratore centrale, partecipano i rappresentanti di ogni edificio. In questo caso, oltre alla presenza dei vari delegati, l'assemblea generale provvede anche all'approvazione formale del compenso dell’amministratore di supercondominio, indispensabile per l'accettazione dell'incarico;
• per le assemblee relative a questioni straordinarie, vengono convocati tutti i proprietari, che possono eventualmente decidere in autonomia di delegare a terzi.

Le assemblee interne ai singoli edifici, sia su questioni ordinarie che straordinarie, rimangono invece del tutto analoghe a quelle del condominio ordinario, con la convocazione dei singoli condomini.