Perché un immobile va all’asta? Tutte le ragioni da conoscere

In presenza di difficoltà economiche e finanziamenti attivi, proteggere il proprio patrimonio immobiliare non è semplice. Ed è proprio per questo che molti proprietari, temendo ripercussioni sulle proprietà in loro dotazione, si pongono spesso un quesito: perché un immobile va all’asta? In linea generale, la vendita forzata si verifica quando il titolare si trova impossibilitato a far fronte ai propri debiti e, per questa ragione, il giudice ne decreta il pignoramento e la successiva messa all’asta. Con i proventi, vengono poi soddisfatte le pretese pecuniarie dei creditori.

Cosa succede se una casa viene messa all’asta

Quando un fabbricato entra nel circuito delle vendite giudiziarie, viene sottoposto a un vincolo di espropriazione, in base all’articolo 555 del Codice di Procedura Civile. Ma cosa succede se una casa viene messa all’asta? In linea generale:

• la gestione della casa viene affidata a un custode nominato dal Tribunale, ai sensi dell’articolo 559 del Codice di Procedura Civile, che ha il compito di conservare e amministrare il bene, organizzare le visite degli interessati e svolgere le altre attività previste dalla procedura, comprese quelle relative all’eventuale liberazione dell’immobile;
• un esperto stimatore esegue la stima del valore dell’immobile, redigendo la perizia giudiziale ufficiale, in base all’articolo 568 del Codice di Procedura Civile;
• l’immobile viene pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche, ai sensi dell’articolo 490 del Codice di Procedura Civile, per sollecitare le offerte d’acquisto;
• la disponibilità dell’immobile viene anche riportata, su azione del custode, sui principali portali di aste giudiziarie.

Con la riforma Cartabia, ovvero il D.Lgs. 149/2022, sono state introdotte delle novità per i debitori che hanno la propria casa all’asta, con la riscrittura dell’articolo 560 del Codice di Procedura Civile. In determinate condizioni, il debitore e i suoi familiari possono infatti continuare ad abitare nell’immobile pignorato, fino al decreto di trasferimento. La permanenza non è tuttavia automatica in ogni circostanza: il giudice può disporre la liberazione anticipata, se sussistono valide ragioni.

In quali casi un immobile va all’asta

Ma in quali casi un immobile viene messo all’asta? Le ragioni possono essere le più svariate, nella maggioranza dei casi la vendita forzata ha origine nell’inadempimento di un’obbligazione pecuniaria, in virtù del principio di responsabilità patrimoniale stabilito dall’articolo 2740 del Codice Civile.

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Fra i casi principali, si elencano:

• il mancato pagamento delle rate di un mutuo ipotecario, quando ricorrono le condizioni di grave inadempimento previste dalla normativa bancaria. In particolare, per i contratti soggetti all’articolo 40 del D.Lgs. 385/1993, si considerano ritardi nel pagamento verificatisi almeno sette volte, anche non consecutive, per un periodo compreso tra 30 e 180 giorni dalla scadenza;
• l’incapacità di saldare prestiti personali, forniture o debiti aziendali, quando il creditore dispone dei presupposti legali per avviare un’esecuzione forzata e procede al pignoramento dell’immobile. L’iscrizione di un’ipoteca giudiziale può rappresentare una garanzia aggiuntiva, ma non costituisce sempre un requisito necessario;
• la presenza di debiti fiscali nei confronti dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione, quando ricorrono le condizioni previste dall’articolo 76 del D.P.R. 602/1973, valutando le casistiche che impediscono il pignoramento della casa adibita ad abitazione principale;
• le controversie tra eredi o ex coniugi, dove la vendita giudiziale rappresenta lo strumento per sciogliere la comunione di beni indivisibili, ai sensi dell’articolo 784 del Codice di Procedura Civile.

Quali fasi sono necessarie per la vendita all’asta

È però utile sapere che la fase di vendita forzata non è immediata, ma segue una precisa procedura esecutiva, che si distingue in diverse fasi:

• l’atto di precetto, secondo l’articolo 480 del Codice di Procedura Civile, con cui il creditore ordina al debitore di saldare l’importo dovuto, entro un termine non inferiore ai 10 giorni;
• la trascrizione del pignoramento immobiliare presso i registri immobiliari, in base all’articolo 555 del Codice di Procedura Civile, per vincolare l’immobile al soddisfacimento dei crediti;
• la richiesta di vendita dell’immobile pignorato, da presentare entro il termine previsto dall’articolo 497 del Codice di Procedura Civile, pari a 45 giorni dal pignoramento;
• l’ordinanza di vendita, emessa dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’articolo 569 del Codice di Procedura Civile, che stabilisce le modalità della vendita e il prezzo base. Il giudice può inoltre delegare le operazioni di vendita a un professionista abilitato.

Lo scopo della vendita forzata è assicurare ai creditori il recupero dei fondi prestati al debitore. Di conseguenza, l’intero ricavato della vendita all’asta verrà destinato:

• alla copertura delle spese procedurali;
• alla soddisfazione dei creditori, in base alle priorità di prelazione, definite dall’articolo 2741 del Codice Civile.

Ma dopo quanto tempo una casa va all’asta? Non esistono tempistiche prestabilite, perché molto dipende dalla natura del debito, nonché dalla situazione abitativa e familiare del proprietario. Di solito, possono passare dai 12 ai 18 mesi dalla notifica dell’atto di pignoramento. Inoltre, è utile ricordare che molti immobili non arrivano all’asta, sia perché il proprietario riesce a saldare i suoi debiti al creditore, sia perché possono essere concordati piani di rientro con la banca per i pagamenti in ritardo del mutuo.

La vendita all’asta vale solo per il mutuo non pagato?

Un dubbio frequente riguarda la possibilità che la vendita all’asta avvenga solo in presenza di un mutuo non pagato. A dispetto delle credenze comuni, in realtà qualsiasi creditore dotato di un titolo esecutivo può avviare la procedura. Basti pensare che l’immobile può subire una vendita forzata anche in caso di:

• morosità nei contributi condominiali, per i quali l’amministratore deve agire per il recupero, ai sensi dell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• obbligazioni contrattuali o extracontrattuali, derivanti da sentenze esecutive o decreti ingiuntivi da parte di privati e aziende;
• dispute e divisioni giudiziali, in base all'articolo 784 del Codice Civile, che portano una casa di parenti all’asta, al fine di liquidare le quote di un immobile in comproprietà indivisibile.

Quanto tempo può rimanere una casa all’asta

Ancora, è certamente utile sapere che i tempi di permanenza dell’immobile sul mercato giudiziario possono variare enormemente, sia a seconda delle dinamiche locali del Tribunale che dall’effettivo interesse da parte degli acquirenti.

Ma dopo quante aste deserte il bene torna al proprietario? La normativa vigente non stabilisce un numero prestabilito di tentativi, ma rimette la decisione alla valutazione del giudice. Di solito, dopo una prima asta deserta:

• il delegato dispone una nuova vendita, applicando una riduzione del prezzo base fino al 25% - o fino alla metà, dal quarto tentativo - in base all’articolo 591 del Codice di Procedura Civile;
• i tentativi di vendita si susseguono a distanza di diversi mesi, determinando una riduzione progressiva del valore dell’immobile.

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Ai sensi dell’articolo 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile, il giudice può disporre la chiusura anticipata della procedura quando non è più possibile ottenere un ragionevole soddisfacimento dei creditori, tenendo conto anche dei costi necessari per proseguire, delle probabilità di vendere il bene e del presumibile ricavato. Tuttavia, il debito non scompare: i creditori possono avviare nuove procedure di pignoramento o tentare altri accordi con il debitore.

Come evitare che una casa vada all’asta

Per quanto l’avvio del pignoramento non corrisponda automaticamente alla perdita dell’immobile, è bene che il proprietario si attivi sin da subito per evitare che la casa finisca all’asta. Al fine di ridurre questo rischio, si possono seguire diverse strategie:

• negoziare un accordo di saldo e stralcio con il creditore, per estinguere il debito al versamento di una somma concordata;
• presentare un’istanza di conversione del pignoramento, ai sensi dell’articolo 495 del Codice di Procedura Civile, prima che sia disposta la vendita, versando un sesto del credito e, per gli immobili, dilazionando il saldo fino a un massimo di 48 rate mensili;
• ricorrere alle procedure di sovraindebitamento previste dal D.Lgs. 14/2019, al fine di ristrutturare il debito.

È inoltre possibile procedere alla vendita privata dell’immobile, purché sia concordata con i creditori, estinguendo il pignoramento contestualmente al rogito notarile.

Quali sono i rischi di comprare un immobile all’asta

Infine, è utile analizzare anche la prospettiva di chi desidera acquistare un immobile all’asta, in virtù di prezzi spesso più favorevoli a quelli di mercato. Per scongiurare che l’investimento si trasformi in una beffa per chi compra la casa all’asta, è indispensabile tutelarsi preventivamente dai rischi.

Innanzitutto, è bene sapere che le vendite forzate escludono gli immobili dalle garanzie per vizi materiali o strutturali: chi acquista un immobile all’asta, non può agire per difetti o difformità evidenziati solo dopo l’acquisto, se non in casi eccezionali.

Dopodiché, l’acquirente dovrà anche farsi carico delle procedure di sanatoria e ripristino in presenza di abusi edilizi e, ancora, della responsabilità solidale per il pagamento delle spese condominiali insolute, dell’anno in corso e quello precedente all’aggiudicazione, come previsto dall’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Inoltre, non bisogna dimenticare che la liberazione dell’immobile potrebbe non essere immediata, soprattutto in caso di occupazione estesa da parte degli ex proprietari, nonché la possibilità di perdere sia l’immobile che la cauzione, se non si versa il prezzo di saldo nei termini previsti.