Per migliorare l'accessibilità economica degli alloggi, è necessario costruire più case

Le tensioni economiche globali stanno avendo un impatto sui pagamenti dei mutui. Nei Paesi più sviluppati, la continua vendita di titoli di Stato, il forte aumento dei prezzi dell'energia legato al conflitto con l'Iran e la stretta monetaria stanno contribuendo a far salire i tassi di interesse sui mutui.

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Due settimane fa, i tassi sui mutui trentennali negli Stati Uniti hanno superato il 7% per la prima volta in quasi due anni. Il tasso fisso decennale in Germania ha raggiunto il livello più alto dai primi anni 2010, mentre la Federal Reserve australiana ha alzato i tassi di interesse ufficiali al livello più alto degli ultimi 15 anni, con il governatore che ha avvertito le famiglie di prepararsi a tempi difficili.

Questa volta, molti proprietari di casa sono meno preparati ad affrontare questa pressione finanziaria. Durante il ciclo di rialzi dei tassi post-pandemia, le famiglie disponevano di maggiori risparmi, mentre molti mutuatari erano protetti da mutui a tasso fisso estremamente basso. Da allora, entrambi questi fattori protettivi si sono ridotti.

Per chi acquista casa per la prima volta, in alcuni mercati potrebbe esserci un risvolto positivo se tassi di interesse più elevati e una crescita economica lenta portassero a prezzi delle case più bassi. Ma la domanda di abitazioni nei Paesi sviluppati rimane generalmente forte, trainata da cambiamenti demografici, immigrazione e dal fascino delle città con abbondanti opportunità di lavoro.

D'altro canto, la costruzione di alloggi è limitata dalla carenza di manodopera, da normative edilizie restrittive e, nel caso degli Stati Uniti, dai dazi sui materiali da costruzione. Ciò rende improbabili cali di prezzo significativi e duraturi.

A loro volta, tassi ipotecari più elevati renderanno principalmente più difficile per i potenziali acquirenti di case accedere all'acquisto di un immobile. Ad esempio, si stima che i quattro aumenti dei tassi in Australia da febbraio abbiano ridotto la capacità di indebitamento di una famiglia con un reddito medio di quasi 90.000 dollari australiani (55.880 euro).

I governi dovranno affrontare una pressione crescente per migliorare l'accessibilità economica degli alloggi. Finora, molti hanno optato per misure volte a stimolare la domanda. Il presidente degli Stati Uniti Donald Trump ha ordinato a Fannie Mae e Freddie Mac di acquistare titoli garantiti da mutui ipotecari per abbassare i tassi di interesse.

Il programma inglese "Your First Home", annunciato dal governo laburista, offre prestiti agevolati garantiti dallo Stato a chi acquista la prima casa, ma solo per immobili di nuova costruzione.

Anche il controllo degli affitti e il sostegno ai mutuatari in difficoltà stanno guadagnando terreno. Queste misure possono offrire un sollievo temporaneo. Tuttavia, stimolando la domanda senza aumentare significativamente l'offerta di alloggi, rischiano di aggravare il problema di fondo.

Lo scorso anno, negli Stati Uniti, il deficit di offerta abitativa è stato stimato intorno ai 4 milioni di unità, mentre Australia, Canada e le principali economie europee sono rimaste ben al di sotto dei loro obiettivi di costruzione. Gli ostacoli all'aumento dell'offerta sono molteplici, ma si possono trarre insegnamenti generali dalle misure che hanno funzionato altrove.

Una di queste è un migliore utilizzo degli alloggi esistenti. La riduzione delle imposte sulle transazioni e la semplificazione della portabilità dei mutui consentono alle famiglie di trasferirsi in nuove proprietà e di dare impulso alla mobilità residenziale. Un'altra misura consiste nell'allentare le normative urbanistiche e le restrizioni edilizie, soprattutto nelle città con la maggiore domanda. Il caso di Auckland, in Nuova Zelanda, ha dimostrato che l'allentamento delle restrizioni sulla densità abitativa può incentivare la costruzione di grattacieli e stabilizzare i prezzi.

Programmi mirati di edilizia abitativa a prezzi accessibili potrebbero aiutare chi ne ha più bisogno. Tuttavia, diversi studi internazionali indicano che lo sviluppo privato di alloggi di qualità superiore e a prezzi più accessibili può alleviare significativamente la pressione sull'offerta nel mercato, liberando immobili più vecchi e più economici per altre fasce della popolazione. Allo stesso modo, promuovere l'apprendistato nel settore edile e incrementare l'uso di tecniche di costruzione modulare industrializzata può accelerare i tempi di costruzione.

I governi non possono affidarsi a soluzioni rapide o aspettare che i tassi di interesse e i prezzi delle case scendano per ripristinare l'accessibilità economica per i proprietari di casa e i potenziali acquirenti. Le crisi economiche sono temporanee. Facilitare la costruzione di più case e al contempo utilizzare al meglio quelle esistenti offre una soluzione più sostenibile.