Le spese per le forniture energetiche rappresentano una voce determinante per la gestione degli stabili condivisi. Ma come funzionano i contratti, le forniture e le bollette di luce e gas per il condominio, in relazione ai cambiamenti in corso nel 2026? In linea generale, l’ente condominiale deve attivare delle forniture specifiche per le parti comuni, come nel caso dell’energia elettrica per alimentare l’illuminazione delle scale e l’ascensore o, ancora, contratti del gas per il riscaldamento centralizzato. A questo scopo, bisogna prestare attenzione alla tipologia di mercato a cui accedere e agli eventuali bonus previsti per legge.
Cosa sono le bollette di luce e gas in condominio e chi le paga
Quando si parla di bollette di luce e gas condominiali, ci si riferisce più propriamente ai contratti di fornitura stipulati per garantire il corretto funzionamento delle parti comuni o, ancora, ai servizi in condivisione per tutti i condomini. Fra questi vi possono rientrare:
- l’utenza del servizio luce, necessaria per alimentare l’illuminazione di scale e giardini, il funzionamento dell’ascensore o l’apertura automatica di portoni e cancelli;
- la fornitura del servizio gas, solitamente attiva in presenza di un riscaldamento centralizzato.
Ma chi paga queste bollette? In qualità di servizi condivisi, rientrano negli obblighi di cura e manutenzione delle parti comuni, elencate dall’articolo 1117 del Codice Civile. La ripartizione dei costi dipende dalla tipologia di fornitura:
- per l’illuminazione di scale e pianerottoli, si seguono le disposizioni dell’articolo 1124 del Codice Civile, che prevede una suddivisione per metà in base alla quota di millesimi posseduta e per metà dall’altezza del piano;
- per l’impianto dell’ascensore, si applica sempre l’articolo 1124 del Codice Civile, quindi con costi ripartiti per metà in base alla quota millesimale e per metà dall’altezza di ogni piano dal suolo;
- per il riscaldamento centralizzato, la quota fissa o di consumo involontario viene suddivisa fra tutti i condomini secondo i millesimi, ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile, mentre il restante secondo gli effettivi consumi delle singole unità;
- per tutti gli altri servizi indivisibili o non soggetti a uso separabile, si applica generalmente sempre l’articolo 1123 del Codice Civile, con una ripartizione proporzionale alle quote millesimali possedute.
È l’amministratore che, in virtù dei poteri di gestione previsti dall’articolo 1130 del Codice Civile, è chiamato a provvedere al recupero delle somme e al pagamento dei fornitori.
Quali sono i requisiti per attivare le forniture luce e gas in condominio
Poiché le forniture previste per il condominio nel suo complesso prevedono delle condizioni diverse rispetto alle semplici utenze private, le operazioni di attivazione, di voltura o di subentro dei contratti richiedono la presenza di alcuni requisiti.
Seppur con qualche piccola differenza a seconda dell’operatore, normalmente sono richiesti:
- il codice fiscale dell’edificio, rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, indispensabile per aprire la fornitura a nome dell’ente condominiale;
- la documentazione che comprova i poteri di rappresentanza, come la delibera assembleare di nomina dell’amministratore o un verbale di delega, della persona che apre la fornitura;
- il codice POD per l’energia elettrica e il codice PDR per il gas, se sono già attive precedenti forniture, o la posizione geografica precisa dello stabile per il primo allacciamento;
- la dichiarazione di conformità degli impianti del condominio, redatta da un tecnico abilitato secondo le prescrizioni del D.M. 37/2008, nei casi applicabili, per la verifica dei requisiti di sicurezza.
Il contratto luce in condominio, i fornitori dal mercato tutelato al mercato libero
Nel corso degli ultimi anni, il mercato dell’energia ha subito importanti cambiamenti, che hanno coinvolto anche gli stabili condominiali. Il più importante è di certo il passaggio dal servizio a maggior Tutela al mercato libero, con un processo che troverà la sua conclusione nel 2027.
Rispetto alle forniture domestiche, quelle condominiali hanno vissuto prima la cessazione del servizio a maggior tutela. Infatti, dal primo aprile 2023, le utenze attive a livello condominiale sono passate al mercato libero o, in assenza di una scelta, al Servizio a Tutele Graduali gestito dall’ARERA, ai sensi della Legge 124/2017.
Con il termine ultimo previsto per il marzo 2027, gli stabili si trovano quindi nelle condizioni di valutare un nuovo contratto luce per il condominio, ma come funzionano le relative bollette e, soprattutto, a quale fornitore affidarsi?
Come funziona la bolletta elettrica per un condominio
Innanzitutto, è bene ricordare quale sia il funzionamento della fatturazione di una bolletta elettrica per il condominio. Il costo totale riportato in fattura deriva infatti da diverse voci di spesa:
- la materia energia, ovvero quella relativa ai consumi, con una componente di prezzo espressa in kWh, a cui aggiungere i rispettivi fissi di commercializzazione;
- il trasporto e la gestione del contatore, cioè le spese sostenute dal distributore per garantire l’operatività della rete e procedere alla relativa manutenzione;
- gli oneri generali di sistema, con quote fisse e variabili destinate al sostegno delle fonti rinnovabili e alla messa in sicurezza del sistema elettrico nazionale;
- le imposte erariali, come l’accisa sui consumi e l’IVA, quest’ultima al 10% se l’utenza condominiale è a uso condominiale.
Cosa prevede il servizio a tutele graduali fino al 31 marzo 2027
I condomini che, alla cessazione del servizio di maggior tutela nel 2023, non sono ancora passati al mercato libero, si trovano attualmente nel regime del Servizio a Tutele Graduali (STG). Questo sistema assegna la gestione del punto di prelievo a fornitori individuati tramite aste territoriali: si tratta di un sistema transitorio, pensato per accompagnare i clienti verso il mercato libero, senza prevedere interruzioni improvvise della fornitura
Nel 2027, oltre all’introduzione dell’obbligo di autolettura dei contatori condominiali, cesserà anche il Servizio a Tutele Graduali. Più precisamente, dal 31 marzo 2027 i condomini si troveranno a effettuare una scelta:
- passare a un operatore sul mercato libero, tramite una semplice delibera assembleare e la firma di un nuovo contratto;
- non modificare il contratto prima della scadenza del servizio, accettando il passaggio automatico all'offerta di mercato libero proposta dal venditore che attualmente gestisce la fornitura.
Come scegliere il fornitore e l’offerta luce giusta sul mercato libero
In virtù dell’appuntamento di marzo 2027, la selezione della soluzione energetica più adatta allo stabile non è da sottovalutare. Ma come scegliere il fornitore luce per il condominio migliore? Di solito, è bene sapere che:
- le offerte a prezzo fisso garantiscono l’invariabilità del costo della materia energia per un periodo determinato, proteggendo il condominio dalle oscillazioni di mercato;
- le offerte a prezzo variabile agganciano la tariffa agli indici di riferimento, come il PUN - il Prezzo Unico Nazionale - consentendo di approfittare di cali di prezzo nel tempo.
Importante è valutare l’incidenza delle spese mensili fisse, ovvero dei corrispettivi di commercializzazione e vendita, che possono variare da un operatore all’altro, impattando quindi sulla spesa complessiva del condominio. Utilizzando il Portale Offerte gestito dall’ARERA, si potranno inoltre valutare le offerte.
Chi firma e gestisce il contratto luce del condominio senza amministratore
Ma come comportarsi con i contratti per l’energia, se il condominio non è dotato di un amministratore? Ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, quest’ultimo è infatti obbligatorio solo quando i condomini sono più di otto. Il contratto della luce in un condominio senza amministratore è generalmente gestito autonomamente dai proprietari. Di norma:
- l’assemblea individua formalmente uno dei condomini, attribuendogli la delega di rappresentare lo stabile nei rapporti con i fornitori;
- il contratto viene sempre aperto sul codice fiscale del condominio, mentre è il condomino delegato la persona che firmerà il contratto stesso e riceverà tutte le comunicazioni operative.
I pagamenti avvengono tramite un conto corrente intestato al condominio stesso, mentre al referente spetta la corretta conservazione delle bollette e delle ricevute di versamento.
Il contratto gas in condominio, tra riscaldamento centralizzato, IVA e bonus
Spesso il condominio può essere anche intestatario di un contratto per la fornitura del gas, ad esempio quando lo stabile è dotato di un impianto termico centralizzato per il riscaldamento o, ancora, per la produzione di acqua calda sanitaria.
Per quanto la fornitura sia unica, il D.Lgs. 102/2014 impone che vengano installati dei contabilizzatori individuali, o dei sotto-contatori rispetto quello principale, per quantificare l’energia effettivamente prelevata da ogni singola unità abitativa. I costi delle bollette vengono poi così suddivisi:
- la quota fissa, detta anche di consumo involontario, che viene divisa fra tutti i condomini in base all'articolo 1123 del Codice Civile. Sono incluse anche le unità dotate di riscaldamento autonomo, perché comunque beneficiano dell’impianto e del calore degli appartamenti limitrofi;
- la quota variabile, in base ai consumi effettivamente realizzati da ogni singolo condomino.
La bolletta prevede una suddivisione tra la quota legata alla materia prima gas, seguita da tariffe di distribuzione, oneri di sistema e imposte, tra cui l’IVA. Quest’ultima è agevolata al 10% per i consumi di gas fino a 480 metri cubi l’anno, moltiplicati per il numero di appartamenti a uso residenziale, e al 22% per la quota restante.
Quali sono i requisiti per ottenere il bonus gas condominio nel 2026
Poiché i costi energetici per le famiglie possono essere anche molto rilevanti, sono disponibili alcune agevolazioni fiscali, come quelle previste dal bonus per il gas condominiale nel 2026.
In base a quanto previsto dal D.L. 124/2019, convertito dalla Legge 157/2019, le singole famiglie possono accedere a un beneficio economico - variabile a seconda della composizione del nucleo e della zona di residenza - nel rispetto di alcuni requisiti:
- un ISEE non superiore a 9.796 euro, limite che sale fino a 20.000 euro per i nuclei familiari con almeno quattro figli a carico;
- una fornitura centralizzata di gas, utilizzata per riscaldamento civile in un edificio adibito a residenza abitativa.
A differenza delle utenze individuali, in cui lo sconto viene applicato direttamente in bolletta, per le forniture centralizzate l’importo spettante viene erogato tramite bonifico domiciliato, riscuotibile presso gli Uffici Postali, oppure accreditato sul conto corrente del beneficiario.
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