Il mercato immobiliare è uno dei grandi sofferenti del 2012 e secondo l'indagine annuale di idealista sul sentiment degli operatori del settore, la fiducia è letteralmente crollata. Ma il problema principale non sembra essere quello dei prezzi troppo alti: mutui e sfiducia nel futuro affossano il settore
Mutui o prezzi?
Il progressivo peggioramento della situazione delle compravendite per gli addetti ai lavori è imputabile al credit crunch (47,8%) che incide in maniera preponderante sulle operazioni, i prezzi alti degli immobili incidono meno (38,2%) rispetto alla scorsa rilevazione
Secondo Vincenzo de Tommaso dell’ufficio studi di idealista.it: “a mentre fino a ieri l’accesso all’abitazione di proprietà era garantita dal credito, adesso questo passaggio è assolutamente ostacolato. Inoltre, anche a fronte di sconti elevati, i differenziali sui mutui applicati dalle banche annullano l’effetto repricing, a dimostrazione che un buon mutuo è più importante del prezzo”
Forte diminuzione delle compravendite nella prima metà del 2012 per la maggior parte degli operatori: il 53% del panel accusa un calo pari a più del 20%; si assottiglia il gruppo di quanti invece avevano visto un incremento degli affari nella prima parte dello scorso anno, solo il 15,5% dei rispondenti, erano più del doppio un anno fa
Proprio sul fronte dei prezzi emerge un ulteriore elemento di novità rispetto alla scorsa rilevazione, sale il numero di operatori che si aspettano “rivoluzioni” (22,9%) prevedendo una forte riduzione dei valori, ma restano improntate alla cautela le opinioni della maggior parte degli operatori che parlano correzioni moderate o quotazioni stabili per i mesi a venire
È quanto rilevato da idealista.it che nel mese di luglio ha raccolto gli umori di 500 professionisti italiani sull’attuale fase di mercato. Il panel comprende gli operatori del comparto residenziale, commerciale, uffici, industriale e albercghiero in tutta Italia
Si allontana la fine della crisi
In crescita del 5% i professionisti che prevedono un ulteriore peggioramento della situazione di mercato nel prossimo semestre rispetto al secondo semestre dell’anno scorso, mentre per 4 su 5 di essi l’uscita dalla crisi è più lontana
Le politiche di austerity e il clima di incertezza alimentato, a detta dei professionisti, da un clima di “terrorismo mediatico” influiscono sul crescente pessimismo della categoria, con un balzo del sentiment negativo del 12,8% ripetto allo stesso periodo dell’anno scorso (il 41,4% del campione analizzato)
La fiducia conta più del prezzo
Per invertire la tendenza l’attenzione della maggior parte dei panelisti è sul credito con l’auspicio di una maggiore flessibilità da parte delle banche a concederlo soprattutto a quanti sono alle prese con l’acquisto della prima casa, ma anche sull’eccessivo carico fiscale che grava sugli immobili in un quadro di instabilità generale che complica ulteriormente le cose
I professionisti sembrano consapevoli di attraversare una crisi diversa dalle altre, una crisi di sistema aggravata dalla assenza del credito che non lascia intravedere vie d’uscita. Per questo ora la categoria volge il suo sguardo preoccupato oltre le dinamiche intrinseche al settore, alla società che cambia e agli sviluppi di una crisi dagli esiti imprevedibili. Per questo, se l’anno scorso l’opinione generale era che con prezzi più bassi il mercato potesse ripartire, in questa tornata sembra palese che questa leva da sola non basta, e oltre ai mutui occorre stabilità
31 Commenti:
Bisogna vedere per quale motivo la banca non concede più mutui.
Probabilmente perché i prezzi sono ancora troppo alti rispetto a quelli che sarebbero giusti considerando questa situazione di crisi
Bisogna vedere per quale motivo la banca non concede più mutui. Esatto; forse perché le cifre richieste sono spropositate rispetto agli stipendi? o perché i lavori oggi sono spesso precari?
Ad ogni modo ognuna delle due ragioni è una ragione valida ed affinché le case possano essere vendute i prezzi devono abbassarsi.
Se le banche dessero mutui i prezzi terrebbero e di case se ne venderebbero ma una situazione del genere non avrebbe nulla a che vedere col potere d'acquisto delle famiglie.
Questa è l'ennesima conferma che i prezzi delle case attuali risentono ancora di una sbagliatissima politica che hanno osservato le banche negli anni scorsi:
Concedere mutui a destra e a manca garantendosi una bella rendita per i prossimi decenni mettendo molta gente in mezzo ai guai: costretti a continuare a pagare senza la possibilità di rivendere che causerebbe loro delle fotissime perdite
Condivido pienamente, le banche non concedono finanziamenti su un immobile perkè sanno che è sovraquotato e di tanto ! (basta incrociare i dati con l'agenzia del territorio,peraltro aggiornata ancora al primo semestre 2011..).A Roma anche le aste giudiziarie vanno deserte dati i prezzi assurdi, prezzi di mercato e non da asta, inoltre col tribunale non c'è certo margine di trattativa...
Il venditore che si adegua vende, accetta rilanci al ribasso impensabili fino ad un anno fa, anche perkè sa che a breve potrebbe anche andargli peggio...
Huè fenomeno della finanza immobiliare del mondo dei puffi...le aste immobiliari vanno sempre deserte almeno fino alla terza...si ma da milioni di anni...se non sai le cose...fai il favore di tacere. Le case vengono messe all'asta al loro valore di mercato stabilito dal tribunale, pirla, non dal valorestabilito dal proprietario, ri-pirla. È ovvio che se compro all'asta, voglio comprare bene, e siccome ad ogni deserta il prezzo cala del 20%...fatti 4 conti e capisci perchè normalmente le aste immobiliari partono realmente dalla terza in avnati (30 x 20 = 60% di sconto sul prezo di mercato). Giovani, prima di aprire la bocca, informiamoci, l'invidia non manda avanti la nazione...l'affossa. Non siate invidiosi di chi ha più di voi...prodigatevi per avere di più, non per far avere di meno a loro !!! che mentalità da poveri comunisti della peggior specie che avete !!! mi fate pena, veramente !!!
...non si tratta di comunismo, ma di libero mercato, quello che ora vi sta aprendo il qulo. L'invidia l'avrai tu per chi ha venduto tre-quattro anni fa.
Il problema è che, qualsiasi sia il prezzo, le banche ti danno la metà di ció che ti serve (se te lo danno). Per questo forse le agenzie sentono così tanto il problema del mutuo
Io sono un caso forse isolato. Due stipendi con contratto a tempo indet. Per un totale netto di circa 4k, piccolo gruzzoletto da parte e buone prospettive di crescita del reddito. Non ho problemi di mutuo, sebbene oggi lo pagherei un po' più caro rispetto a un anno o due fa.
Ma purtroppo sono a Roma, acquistare casa, anche in periferia, vuol dire indebitarsi per almeno 25 anni sacrificando circa il 40 per cento del proprio reddito per un bene sottoposto a tassazione, imu e tasse 'occulte', in inarrestabile crescita.
Chi me lo fa fare?
In una fase di crollo verticale dei valori di mercato, negli ultimi 2 trimestri due botte da -10%, e di contrazione spaventosa dei volumi di venduto, cosa fare?
L'unica alternativa all'attesa e' negoziare una compravendita che mi sconti almeno i prossimi 2 o 3 trimestri di inevitabile ulteriore calo.
Nella speranza nel frattempo che migliori un minimo la situazione delle finanze pubbliche e della liquidità del sistema bancario.
Cosa altro c'è da fare?
Comprare a prezzi di fantasia? La bolla immobiliare sta esplodendo, siamo solo all'inizio.
Banche 'proteggono' il mutuo con 2 tipi di garanzia (anzi 3).:
1) ipoteca sul 200% del prestito concesso;
2 ) scomposizione del 'tuo' mutuo fra vari soggetti interbancari-assicurativi;
3) riassicurazione su un eventuale 'mancato rimborso' nb, che sarà sempre parziale, e quindi se non concedono mutui potrebbe voler dire che:
A) il prezzo dell'immobile è ragionevolmente troppo alto rispetto al valore di una eventuale vendita dello stesso conseguentemente a pignramento etc. Etc; quindi il prezzo è troppo alto. Scritto anche dal sole
B) l'immobile costa così tanto che il suo ammortamento supera, negli anni, il suo valore effettivo, e si ritorna sopra al punto a);
C) il mutuatario-tipo, in questo momento, e negli anni a venire, non è considerato pienamente solvibile dal circuito bancario. Le cause io non le conosco ma le banche e le loro parti riassicurative si. Meditate. Anzi meditiamo.
Mi accodo anche io a #6, stessa situazione, praticamente identica, potrei comprare casa volendo anche ai prezzi attuali ma avendo un master in business administration capisco che l'acquisto di una casa oggi a questi prezzi è il peggior business che si possa fare. Sia in termini di investimento economico che di qualità della vita, il primo perchè sicuramente nel breve-medio termine la casa rischia di svalutarsi non poco e il secondo perchè dovrei ridurre le mie capacità di acquisto.
La realtà è che i prezzi sono oggettivamente troppo alti da sostenere per chi ha uno stipendio (per chi non ha il lavoro è assolutamente impossibile) normale; non ne vale la pena a conti fatti e quindi la gente aspetta tempi migliori, il fatto dei mutui è sicuramente legato al prezzo altro; molte banche europee nel passato recente hanno cavalcato l'onda dei mutui facili sugli immobili ma ora si rendono conto che il valore delle ipoteche si sta svalutando fortemente e il rischi di insolvenza diventa altrissimo con buchi di bilancio da milioni di euro (vedi ligresti e unicredit) quindi loro hanno capito che dare soldi per le case oggi non conviene. Anzi aspettano anche loro che il mercato rientri dei prezzi per poter ricominciare a erogare mutui per frazioni di valore dell'immobile senza strozzare il mutuatario e non rischiare l'insolvenza, meglio poco ma sicuro che tanto ma rischioso. Io quindi credo che il problema dei mutui sia una semplice conseguenza del valore alto del mattone. Se continuiamo a non capirlo rischiamo di fare il botto incontrollato come la spagna... meglio un rientro controllato del mercato a valori sostenibili dall'economia italiana attuale... ma siamo italiani...
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