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Il diritto di usufrutto e la nuda proprietà spiegati dal notaio

Autori: @Annastella Palasciano, Luis Manzano

In questa nuova rubrica di idealista news "La casa in pillole" esperti di fiscalità illustreranno alcuni concetti fondamentali del mondo immobiliare. Cominciamo con il notaio Guido De Rosa che ci spiega cos'è il diritto di usufrutto, qual è la relazione che intercorre con la nuda proprietà, come calcolarne il valore e se si tratta di un diritto pignorabile.

Che cos'è l'usufrutto di un'abitazione

"L'usufrutto - spiega il notaio De Rosa - è un diritto reale e parziario. Reale perché riguarda un bene, in questo caso un bene immobile, parziario perché coesiste con un altro diritto che è quello di nuda proprietà". 

Diritto di usufrutto e piena proprietà

L'usufruttuario ha diritto di usare il bene e di ricavarne qualsiasi profitto, come ad esempio, affittarlo per riscuoterne un canone o anche decidere di concederlo in comodato. Dal canto suo, il nudo proprietario è titolare di un'intestazione, "priva di significato nel momento in cui l'atto viene costituito, ma che diventerà una piena proprietà nel momento in cui l'usufrutto cesserà".

Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene competono all'usufruttuario, come ad esempio l'Irpef, l'Imu, la tassa sui rifiuti, così come la manutenzione ordinaria dell'immobile. Diverso il discorso della manutenzione straordinaria che spetta al nudo proprietario.

Quanto dura l'usufrutto di una casa

Ma quanto può durare l'usufrutto? "Se è costituito a favore di una persona fisica può durare al massimo per la durata della vita di questa persona, se è a favore di un ente, ovvero una persona giuridica, non può durare più di trent'anni". Il diritto di usufrutto può essere ceduto. "Se io sono titolare di un diritto di usufrutto che dura trent'anni e ne ho goduto per cinque anni posso usufruire il mio diritto di usufrutto a titolo oneroso o gratuito".  Ma la durata sarà sempre uguale a quella stabilita originariamente.

Valore usufrutto e proprietà

Il valore della nuda proprietà dipenderà dall'incidenza del diritto di usufrutto. Il caso più comune è che l'usufrutto duri l'intera vita dell'usufruttuario. In questo caso "esiste una tabella che attribuisce in proporzione rispetto al valore della piena proprietà, una parte all'usufrutto e una parte alla nuda proprietà".

L'usufrutto è pignorabile?

L'usufrutto è pignorabile, ma non la nuda proprietà. Questo vuol dire che un creditore potrà sottoporre a pignoramento e successiva vendita all'asta il diritto di usufrutto. L'eventuale acquirente potrà godere del bene solo per la durata originaria dell'usufrutto.