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"Evasione Iva Booking, per gli affitti brevi meglio affidarsi ai property manager"

Marco Celani
L'Ad di Italianway Marco Celani / Gtres
Autore: floriana liuni

La polemica sull’evasione dell’Iva sull’affitto degli appartamenti tramite Booking ha acceso i riflettori su un problema che non è soltanto estivo. idealista/news ne ha parlato con l’Ad di Italianway, Marco Celani.

Alla base della questione c’è l’indagine della procura di Genova sull’evasione dell’Iva scoperta relativamente agli affitti di diversi appartamenti, che è risultato fossero tutti affittati tramite la piattaforma Booking.com. Un’Iva che lo Stato italiano non incassa da Booking, che è una società estera e pertanto fattura senza Iva, ma spesso nemmeno dai proprietari degli appartamenti. Secondo quanto riportato da Il Sole 24 Ore l’ammanco per l’erario potrebbe ammontare a 350 milioni di euro.

“Quello che accade è che Booking è un soggetto di diritto olandese – spiega Marco Celani, Ad del franchising di vacation rental  Italianway, - quindi non è titolare di partita Iva italiana e quando fattura in un paese terzo lo fa in reverse charge, praticamente “iva inclusa”. È lo stesso modello di Amazon, Facebook, Apple, Airbnb ecc, tanto che a livello comunitario si sta pensando ad una web tax per ovviare a questo”.

Cosa deve fare il proprietario degli appartamenti in affitto per essere in regola con l’Iva?

“Italianway riceve una fattura da Booking senza Iva, e quando a propria volta emette fattura per gli ospiti, aggiungendo al costo dell’alloggio quello dei vari servizi, lo fa aggiungendo l’Iva al 22%. In tal modo si assolve all’obbligo Iva di Italianway e virtualmente anche a quello di Booking, facendosi sostituto d’imposta e senza nessun danno per l’erario”.

Come avviene allora l’evasione dell’Iva sugli appartamenti in affitto?

“Avviene quando Booking fattura, sempre in reverse charge, al proprietario, ma il proprietario non fattura all’ospite, oppure, se non è titolare di partita Iva, fattura a propria volta senza Iva, considerando il valore fatturato da Booking come un costo finito. In questo caso nessuna Iva viene versata, né da parte di Booking né da parte del proprietario dell’appartamento, e quindi il danno per l’erario esiste. In questo caso sarebbe Booking, a dover versare l’Iva, ma Booking essendo soggetto estero non è tenuto ad assolvere a quest’obbligo, non avendo una partita Iva italiana. Da qui il contenzioso”.

Qual è la conseguenza, oltre che per l’erario, per il mercato degli affitti?

Chiaramente se un piccolo operatore riceve una fattura senza Iva da Booking poi la rigira al cliente come costo finito, senza Iva, ciò costituisce per lui un miglior margine che gli permette di abbassare di molto le proprie tariffe, falsando il mercato e rendendo più conveniente l’offerta non professionale. Italianway si è dotata di un sistema corretto al 100% perché abbiamo interesse a crescere come impresa. Questo è quello che dovrebbero fare tutti i titolari di partita Iva nostri competitor. Sta agli organi preposti controllare che tutto si svolga regolarmente, ma è molto difficile capire quanta parte degli operatori su Booking siano professionisti con partita Iva e quanti no. Oltretutto molti operatori (ad esempio Airbnb) corrispondono all’operatore italiano solo il netto, quindi spesso è anche difficile quantificare le somme eventualmente da contestare.

Perché dovrebbe essere conveniente per un proprietario affidare l’appartamento ad un property manager invece che affittarlo in proprio?

Il tema è quello degli adempimenti legati all’affitto di un appartamento. Oltre la metà degli alloggi che si trovano su Airbnb, ad esempio, non sono nemmeno censiti, quindi nessuno si preoccupa di controllare che tutto si svolga secondo le regole. Se esistesse una anagrafe nazionale (non locale) di tutti gli appartamenti messi on line, ognuno dovrebbe rispettare tutti gli obblighi previsti, che vanno dalle segnalazioni ogni 24 ore alla pubblica sicurezza, alla raccolta della tassa di soggiorno, alla gestione dei dati degli alloggiati. Italianway svolge tutto questo tramite un apposito software, ma chi non è professionista deve fare tutto a mano, perdendo molto tempo. Inoltre il privato che trattiene i documenti o li fotografa per ricavarne i dati potrebbe senza volere commettere illeciti in tema di privacy. Cosa che invece a livello di impresa si può gestire diversamente e in modo più sicuro sia per proprietari che per inquilini. Il mercato secondo me nel lungo periodo spingerà nella direzione del privato che affida al property manager la gestione del proprio appartamento, proprio per evitare queste cose.

Però ci sono delle resistenze, culturali o anche di semplice convenienza, che spingono il privato a gestire personalmente il proprio appartamento

Vero, ma esiste una differenza tra il proprietario investitore e il proprietario amatoriale. Il primo vuole avere un servizio garantito ed è disposto ad affidarsi ad un professionista pagando la relativa commissione, che è comunque molto contenuta. I proprietari amatoriali, che affittano casa solo per “arrotondare”, fanno da sè. Magari risparmieranno sulle pulizie e sulle commissioni ma facendo le cose personalmente corrono il rischio di non riuscire ad assolvere a tutti gli adempimenti, per mancanza di competenze e di software a supporto.

Al momento comunque la situazione pende decisamente a favore dell’affitto privato

“Ovviamente, senza la certezza dei controlli le cose continueranno ad essere gestite come accade oggi. Al momento le transazioni on line sono solo un quarto del totale, il resto è offline, e nessuno ne controlla Iva, tassa di soggiorno, esistenza di un contratto ecc. il 23% che è on line, transato attraverso i vari portali, è comunque popolato in massima parte da privati e solo una piccola parte da intermediari. Su 200 mila appartamenti dichiarati sono solo 6-7 mila gli appartamenti gestiti dai professionisti associati ai vari enti a cui apparteniamo anche noi. Il resto appartiene ai privati.

Cosa si potrebbe fare per migliorare la normativa in tema di affitti?

Esiste una disparità non solo tra chi versa l’Iva e chi non la versa, ma anche tra i professionisti che versano un’Iva al 22% e gli albergatori che la versano al 10%. Dovrebbe quindi innanzitutto esistere una normativa per equiparare i trattamenti, ma non credo la cosa sia all’ordine del giorno del governo. Mi pare esista però la volontà da parte del ministero del turismo di coordinare una riforma normativa da parte dei vari enti, e ciò è positivo. Ci vorrebbe però la collaborazione delle regioni, province, comuni, in un’ottica di sistema che ragioni in prospettiva rispetto alla crescita degli operatori del settore. Non dico questo solo per tirare acqua al mio mulino, ma proprio perché sono convinto che i piccoli player non potranno mai rispettare regole destinate a diventare sempre più complesse.

Cosa può favorire la crescita del property management come settore?

Se vogliamo operatori professionali che gestiscano molti appartamenti dobbiamo favorire la loro crescita in termini di competenze, servizi, risorse umane ecc, e per questo occorrono dimensioni estese, capacità di operare efficientemente su più regioni in maniera compatibile, senza scontrarsi con incompatibilità, ad esempio, nella documentazione. Altrimenti il rischio è quello dell’ingresso di colossi esteri che hanno già una struttura e una dimensione tale da poter presenziare sul mercato in modo importante, ma senza poter dialogare in modo efficace con gli enti locali. Vedi quello che già accade proprio con Booking o Airbnb per difficoltà normative. Se non esisteranno player italiani in grado di dialogare con loro la cosa potrebbe diventare un problema per il nostro settore.

Come è percepito al presente il settore del property management?

Il property manager non è ancora percepito come un settore potenzialmente strategico per l’economia. La stampa lo vede con allarmismo; da un lato il fenomeno Airbnb ad esempio è percepito non come una opportunità ma come un modo di sbarcare il lunario da parte di privati improvvisati. Dall’altro si percepisce lo svuotamento del residenziale nei centri storici a favore dell’ospitalità diffusa, ma nemmeno questo è un vero problema, in quanto invece l’arrivo dei turisti crea indotto e posti di lavoro. Quello che ci si deve augurare è uno sforzo normativo che spinga verso un’armonizzazione delle regole e degli obblighi per tutti per favorire una sana crescita.