Il mercato immobiliare turistico lacustre italiano si conferma vivace, sostenuto dalla domanda straniera – soprattutto dell’Est Europa – e dalla scarsa disponibilità di nuove costruzioni. Il 2025 si apre con un quadro positivo, ma segnali di saturazione e prudenza iniziano a emergere, spingendo parte della domanda verso l’entroterra o su località meno conosciute ma ancora accessibili. Secondo i dati dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel secondo semestre del 2024 si è registrato un incremento medio delle quotazioni dell’1,5%, con una dinamica positiva che prosegue anche nei primi mesi dell’estate 2025.
A guidare la crescita è il Lago di Garda, dove l’aumento medio dei prezzi si attesta al +2,6%. Particolarmente vivace la sponda bresciana (+2,8%) e quella trentina (+3,2%), mentre la sponda veronese si ferma al +2,2%. Segnali positivi anche per il Lago di Como (+1%) e il Lago d’Iseo (+0,1%), seppur con forti differenze tra le diverse sponde.
Lago di Garda: protagonista del mercato
Sponda bresciana: A Desenzano, nella zona di Rivoltella, la domanda è sostenuta sia da italiani (lombardi, emiliani e trentini) che da acquirenti dell’Est Europa. I prezzi per il nuovo fronte lago raggiungono i 5.000 €/mq. A Sirmione si registra una polarizzazione della domanda: piccoli tagli da 200-300 mila euro e soluzioni di lusso oltre il milione. Prezzi fino a 10.000 €/mq sulla Penisola. A Manerba e Moniga, la scarsità di offerta spinge i valori fino a 5.500 €/mq nelle posizioni più ambite. Il mercato degli affitti brevi resta vivace, con canoni settimanali che in agosto raggiungono i 2.500 €.
Padenghe e Salò: In crescita i prezzi nella prima collina di Padenghe (fino a 4.200 €/mq). Più dinamico il segmento oltre i 600 mila € e sotto i 250 mila €. A Salò, l’interesse è elevato anche per l’investimento. Le nuove costruzioni nell’ex area Tavina si vendono tra 5.000 e 6.000 €/mq, mentre il lungolago raggiunge anche i 7.000 €/mq. In aumento gli acquisti in nuda proprietà.
Tremosine, Gargnano, Toscolano Maderno: Dominano gli acquirenti stranieri, in particolare polacchi. I prezzi si mantengono stabili tra 2.000 e 4.000 €/mq, con un maggiore interesse per soluzioni indipendenti con vista lago.
Sponda veronese: Nuovi equilibri tra entroterra e lago
Affi, Cavaion Veronese e Costermano vedono un mercato in fermento grazie a prezzi ancora accessibili. Il nuovo con vista lago può toccare i 7.000 €/mq. A Lazise, prezzi stabili ma si nota un calo della domanda tedesca e un aumento di quella da Est e Nord Europa. Sempre attivo l’investimento negli affitti brevi, con rendimenti lordi fino a 25.000 € annui per bilocali da 300.000 €.
Torri del Benaco, Garda e Bardolino mostrano una leggera frenata per la scarsità di immobili di qualità. Prezzi tra 3.000 e 4.000 €/mq sull’usato, mentre il nuovo tocca anche gli 8.000 €/mq. San Zeno di Montagna resta una valida alternativa con valori tra 2.000 e 3.000 €/mq.
A Peschiera del Garda, i nuovi sviluppi – come Porto Manfredi e Lungolago Mazzini – spingono i prezzi fino a 12.000 €/mq. In calo l’interesse tedesco, mentre crescono gli investitori altoatesini e dell’Est Europa.
Sponda trentina: Stabilità e domanda selettiva
A Riva del Garda i prezzi restano stabili, sostenuti da una buona domanda sia per prima casa sia per casa vacanza. Il nuovo si vende fino a 6.500 €/mq, mentre l’usato sul lungolago si attesta intorno ai 5.000 €/mq. Presente anche il canone concordato per affitti a lungo termine.
Gli altri laghi
Lago d’Idro: Resta una meta apprezzata da olandesi e tedeschi alla ricerca di tranquillità e prezzi più accessibili (1.600-1.800 €/mq). In crescita l’interesse per soluzioni indipendenti con vista lago.
Lago d’Iseo: Prezzi in lieve crescita sulla sponda bresciana (+3,2%) e in calo su quella bergamasca (-3,9%). Iseo attira nordeuropei con budget superiori a 500.000 €, mentre a Monte Isola si trovano trilocali a 80-90 mila €. A Sarnico, il nuovo tocca i 4.000 €/mq.
Lago di Bracciano: In calo i valori ad Anguillara Sabazia, dove prevale l’acquisto per investimento. Il centro storico resta la zona più ambita. I bilocali con vista si vendono a circa 3.000 €/mq.
Lago di Como – Sponda lecchese: Lieve aumento dei prezzi, in particolare nei comuni di Bellano, Lierna e Varenna. Il nuovo tocca i 4.000 €/mq, mentre l’usato si attesta sui 2.500 €/mq. Forte domanda per piccoli tagli da parte di investitori, con bilocali sotto i 150.000 € sempre più rari.
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