Dalla pubblicità legale a quella commerciale: come cercare un immobile all'asta

La prima cosa che deve sapere chi vuol cercare una casa messa all'asta è che non esiste ad oggi nessuna legge che vieta di pubblicizzare un immobile sottoposto a esecuzione immobiliare. Non a caso accanto alla pubblicità legale, ovvero alla pubblicazione dell'annuncio sul sito del tribunale e sui siti accreditati presso il Ministero di Giustizia, è sempre più diffusa la pubblicità commerciale. Vediamo come si pubblicizza una casa sottoposta a esecuzione immobiliare grazie anche ai consigli utili di tre esperti del settore.

La pubblicità legale delle aste giudiziarie

Tassello fondamentale dell'iter che porta un immobile dal pignoramento alla vendita all'asta, è sicuramente l'avviso di vendita dell'immobile stesso. Questo avviene, in primis, attraverso un canale cosiddetto "legale" che comprende, oltre ai siti dei tribunali e al portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, anche gli oltre 100 siti accreditati dal Ministero della Giustizia. La pubblicazione dell'annuncio deve avvenire almeno 45 giorni prima della presentazione delle offerte per le esecuzioni immobiliari e deve contenere anche copia dell'ordinanza con cui è disposta la vendita e la perizia di stima redatta dall'esperto incaricato dal Tribunale.

"La pubblicità sui portali legali - spiega a idealista/news Cristian Fresolone, ideatore di Miogest, gestionale dedicato proprio alle aste immobiliari al quale si appoggia AstasyPro, co-ideato con NPLs RE_SOLUTIONS, - è un business enorme e milionario perché sono i tribunali che autorizzano il curatore della singola asta a pubblicare gli annunci che vengono poi pagati in ultima istanza proprio dalla banca (se è il creditore procedente, ndr)".  Nel caso di un'asta immobiliare, il cui iter fino all'aggiudicazione dura in media 4 anni e mezzo, si parla quindi di un rinnovo continuo dello stesso annuncio che porta ingenti guadagni nelle tasche dei portali legali. "Ma - continua Fresolone - non è un mercato alla portata di tutti perché per farvi parte occorre, oltre che ottenere una licenza e seguire un iter specifico, disporre in alcuni casi persone che siano presenti nei vari tribunali italiani e che si occupino della gestione dei nuovi immobili, della scansione dei documenti e del caricamento sul portale. Ê un lavoro fatto di politica e di contatti".

"Per quanto riguarda la pubblicità legale, oltre all'autorizzazione dal Ministero, - conferma Mirko Frigerio, Vicepresidente Esecutivo di NPLs RE_SOLUTIONS, - quella che occorre è un’entratura nel giro dei tribunali. Serve infatti l'autorizzazione della Corte d’Appello dei singoli tribunali, tutt’altro che facile da ottenere. Le condizioni per rapportarsi ai tribunali sono molto stringenti, occorre vincere delle gare d’appalto con barriere all’entrata decisamente alte per chi già non appartenga al giro".

La pubblicità commerciale

Ma ad oggi nessuna legge vieta di poter pubblicare gli annunci delle aste anche sui portali immobiliari, come ad esempio idealista. Si tratta della pubblicità commerciale che viene realizzata dal cosiddetto "consulente in esecuzioni immobiliari" che generalmente, ma non sempre, è un agente professionista. Il consulente si occupa di raccogliere gli annunci di immobili all'asta dai siti dei tribunali e dei tribunali legali, oppure dai gestionali, per poi caricarli sul sito della sua agenzia immobiliare o sui portali.

"Se si tratta di agenzie immobiliari che fanno pubblicità commerciale in autonomia, - osserva Frigerio, - non ci sono norme che impediscano alcunchè, anzi. Se fatta con i giusti criteri, evitando di incorrere in turbativa, la pubblicità commerciale di una esecuzione è anche positiva in quanto ne aumenta la visibilità e la partecipazione all’asta stessa".

Ma quali caratteritiche deve avere l'annuncio commerciale di un immobile all'asta? Come spiega a idealista/news Francesca Cardia, formatore e consulente in esecuzioni immobiliari,  "l'annuncio non può essere copiato da quello presente sui siti legali e deve, cosa fondamentale, riportare in maniera esplicita che si tratta di un immobile all'asta, sottoposto ad esecuzione immobiliare. Il mancato riferimento costituisce una frode. Anche le foto non possono essere riprese da quelle allegate all'annuncio del tribunale, ma devono essere realizzate in maniera indipendente anche utilizzando strumenti come Google. La descrizione deve essere molto accurata, come si trattasse di un annuncio immobiliare tradizionale ed è importante anche segnalare se c'è o meno l'ascensore altrimenti si viene sommersi di chiamate solo per appurare questo punto. Poi ci sono degli accorgimenti legati alla strategia commerciale di chi opera, come ad esempio decidere se inserire il prezzo base dell'asta o l'offerta minima".

"Volendo riassumere le caratteristiche di un buon annuncio - dice Mirko Frigerio - si può dire che siano queste: va detto che si tratta di una proposta di immobile messo all’asta, non di una vendita; va specificato l’indirizzo corretto, numero civico compreso; va riportato esattamente, alla virgola, il valore di base d’asta, senza arrotondare la cifra in quanto si tratta di un dato importante per poter accedere all’incanto. E va specificato che si tratta di un prezzo base, non del prezzo finale. L’immobile va descritto per come è (locali, stato, metratura, pertinenze ecc), senza aggettivi e abbellimenti inutili. Infine, va citato il numero dell’esecuzione immobiliare con l’immobile proposto come oggetto".

Il consulente in esecuzioni immobiliari

Il consulente in esecuzioni immobiliari non deve essere necessariamente un agente immobiliare, aggiunge Francesca Cardia. "Non è una professione riconosciuta giuridicamente, ma è tutto legato alla responsabilità perché si è comunque soggetti a responsabilità civile e penale. È fondamentale che ci siano operatori preparati che pubblichino nel modo corretto, sia per non andare incontro a sanzioni, sia per offrire un servizio adeguato alla clientela. Non a caso il consulente che segue il cliente deve verificare tutte le possibili criticità legale all'immobile messo all'asta, soprattutto nel caso in cui non sia prevista la presenza di un notaio. Compito del consulente sarà quindi quello, ad esempio, di scoprire se esistono terzi che vantano un diritto sull'immobile, come nel caso dell'esistenza di un preliminare di vendita. Infatti è molto probabile che un perito che di mestiere fa l'ingegnere e l'architetto non riesca a trovare la trascrizione del preliminare e che quindi non la inserisca nella sua perizia".

"Il consulente - spiega Fresolone - accompagna il cliente dalla A alla Z nel processo di acquisto di un immobile all'asta, dall'annuncio fino alla presentazione dell'offerta davanti al tribunale o davanti al notaio. I clienti decidono di affidarsi a un consulente perché spesso interfacciarsi con il tribunale è un'azione che può incutere timore. Per questo preferiscono pagare quella che non può definirsi come una provvigione, ma che è una parcella per la consulenza e che viene corrisposta solo al momento dell'aggiudicazione della casa all'asta. Molti consulenti chiedono ai clienti una cauzione che serve a pagare i costi e che poi viene scalata dall'ammontare finale della parcella. Non ci sono costi fissi, ma generalmente le spese per una consulenza si aggirano intorno a quelli della provvigione che, però, nel caso del consulente viene pagata solo dal cliente".

"Chi diventa bravo a far vendere immobili all'asta - aggiunge Fresolone - poi ruba il mercato agli altri. Non è  facile, anche perché non essendoci l'esclusiva si ha che fare con tanti concorrenti, ma senza dubbio si tratta di un business destinato a crescere. Basti pensare che se oggi il mercato delle aste è quasi fermo per la sospensione delle esecuzioni a causa del covid una volta che ripartirà si avrà l'immissione sul mercato di tantissimo stock".

È possibile cercare immobili all'asta in Italia grazie al nuovo filtro di ricerca del portale idealista (Es case all'asta a Milano https://www.idealista.it/vendita-case/milano-milano/con-aste_solo/ )