Cedolare secca sugli affitti, quando si paga l’acconto

Il 30 novembre scade il termine ultimo per il versamento della cedolare secca sugli affitti a titolo di acconto per il 2018. Il versamento in acconto della cedolare non è obbligatorio nel primo anno di applicazione della cedolare.

L’acconto per il 2018 è calcolato nella misura del 95% dell’importo indicato alla colonna “differenza” della dichiarazione per l’anno precedente ed è dovuto solo se il debito che risulta dalla dichiarazione alla colonna “differenza” supera 51,65 euro.

Può essere versato in due rate, a giugno e a novembre (quando l’importo complessivo sia pari o superiore a 257,52 euro), oppure in un’unica soluzione a novembre (quando l’importo complessivo sia inferiore a 257,52 euro).

Entro il 30 novembre va versata:

• in caso di due rate, la seconda rata, nella misura del 60% del 95% della differenza dovuta per l’anno precedente;
• in caso di unica soluzione, la rata nella misura del 95%.

Il versamento del secondo acconto non può essere rateizzato.

Il versamento deve essere effettuato con Modello F24, codice tributo 1841 (acconto seconda rata o unica soluzione).

Requisiti per cedolare secca sugli affitti

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Cedolare secca sugli affitti, l’aliquota

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988);
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Quando si applica la cedolare secca sugli affitti

E’ possibile optare per la cedolare secca sia all’atto della sottoscrizione del contratto sia alla scadenza del pagamento dell’imposta di registro in una qualsiasi delle annualità successive alla prima. L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Cedolare secca sugli affitti, sublocazione e affitti brevi

Per quanto riguarda le sublocazioni del locatario, si è in presenza di redditi diversi, quindi di fattispecie estranee ai redditi fondiari. Per quanto riguarda le sublocazioni del comodatario, nel regime ordinario detti redditi sono imputati al reddito fondiario del proprietario e non del comodatario.

In merito alle locazioni brevi, i canoni devono essere dichiarati dal comodatario e l’opzione per la cedolare secca è ugualmente espressa da questi. Previa scelta da manifestarsi nella dichiarazione annuale, tali affitti sono tassati con la cedolare del 21%.

Secondo quanto stabilito dal decreto legge n. 50 del 2017, sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.