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Atti trasferimento immobili abusivi, con il titolo urbanistico il contratto è valido

Gli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico sono validi a certe condizioni
Gli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico sono validi a determinate condizioni / Gtres
Autore: Redazione

Con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, le Sezioni unite civili della Cassazione hanno affermato che gli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico sono validi a condizione che gli estremi del titolo menzionati nell’atto siano reali (non mendaci) e riferibili a quell’immobile, mentre è irrilevante e non costituisce motivo di nullità la conformità o difformità dell'immobile rispetto al titolo menzionato.

Con tale sentenza, le Sezioni unite civili della Cassazione sono intervenute a sanare il contrasto nella giurisprudenza della Sezione seconda relativamente alla interpretazione della natura della sanzione di nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e art. 46 del TU n. 380 del 2001 entrato in vigore il 30 giugno 2003.

La Corte Regolatrice ha elaborato la categoria della nullità testuale, che postula la validità dell’atto di trasferimento di diritti reali relativi ad edifici abusivi, in presenza di una dichiarazione reale e riferibile all’immobile a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo abilitativo. Questo perché il profilo della conformità urbanistica esula dal perimetro della nullità, in quanto non previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del condivisibile principio generale, affermato in numerosi arresti della Corte, secondo cui le norme che, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti, devono ritenersi di stretta interpretazione e non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.

Secondo quanto affermato dalle Sezioni Unite, “la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità ‘testuale’, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile”. E ancora: “In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.

Alla luce di ciò, gli atti di trasferimento degli immobili sono nulli se il venditore non dichiara in atto in forza di quale titolo è stato costruito l’immobile che intende alienare o se il venditore dichiara che l’immobile è stato costruito in forza di titolo abilitativo che poi si dimostra inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto. Quindi, gli atti di trasferimento degli immobili sono validi anche se poi si dimostra che il manufatto è stato realizzato in maniera difforme rispetto a quanto previsto dal titolo stesso.

E’ però bene sottolineare che rimane la questione della regolarità urbanistica del bene immobile. Qualora infatti l’immobile si rivelasse difforme rispetto al titolo urbanistico, resterebbe soggetto, senza limitazioni di tempo, all’azione repressiva della pubblica amministrazione, fatta salva la possibilità di sanatoria della difformità in forza della normativa vigente.