Tende da sole: regole condominiali da rispettare per l’installazione

Nell’ambito della convivenza in condomino, le scelte che riguardano l’aspetto estetico delle porzioni esterne possono rappresentare un terreno fertile per scontri tra proprietari. Proprio per questo, esistono specifiche previsioni di legge e regolamenti interni per gestire le questioni più comuni. Ad esempio, quali sono le regole condominiali per le tende da sole? In linea generale, l’installazione di queste protezioni solari rientra nell’edilizia libera, ai sensi del D.P.R 380/2001 e del Glossario del D.M. del 2 marzo 2018: non servono quindi titoli abilitativi in Comune. È però necessario rispettare il decoro architettonico dello stabile e il regolamento condominiale.

Quali sono le regole per installare tende da sole in condominio

Al fine di poter installare protezioni solari per il proprio appartamento, è indispensabile verificare innanzitutto le principali disposizioni di legge. La normativa sull’installazione di tende da sole deriva principalmente dal Codice Civile, in merito all’utilizzo di aree comuni e al decoro architettonico, nonché alle disposizioni di edilizia libera previste dal D.P.R. 380/2001.

In linea generale, il riferimento principale è all’articolo 1122 del Codice Civile, che consente al singolo condomino:

• di realizzare opere sulla propria unità immobiliare o su parti destinate a uso individuale, avvisando preventivamente l’amministratore;
• purché non rechino danni alle parti comuni, né compromettano la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile.

Il regolamento condominiale di natura assembleare può però imporre ulteriori vincoli, ad esempio su dimensioni, materiali e modalità di ancoraggio, mentre quello contrattuale può includere limiti più stringenti, ad esempio il divieto assoluto di predisposizione delle tende.

Dopodiché, è utile sapere che l’applicazione di tende da sole rientra generalmente nell’edilizia libera, quindi non si rendono necessari titoli abilitativi in Comune. Tuttavia, in presenza di vincoli paesaggistici, culturali o ambientali, potrebbe essere necessaria una specifica autorizzazione dalla Soprintendenza.

L’installazione delle tende può essere condominiale?

Sebbene di frequente si tratti di una scelta del singolo condomino, ad esempio per ottenere un angolo di ombra sul proprio balcone, può capitare che l’installazione delle tende avvenga per decisione condominiale.

Unsplash

Ad esempio, il condominio potrebbe optare per una soluzione comune per l’intero stabile, affinché si adottino medesimi strumenti e materiali, al fine di preservare l’armonia delle facciate. In questo caso, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, si tratta di una miglioria:

• servirà quindi un quorum approvativo pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 2/3 del valore dello stabile;
• le spese saranno ripartite fra tutti i condomini, in base ai millesimi, secondo l’articolo 1123 del Codice Civile.

Quando è necessario il parere dell’assemblea condominiale

Per contro, è utile sapere se l’installazione da parte del singolo sia soggetta ad approvazione assembleare. In linea generale, in base alle principali sentenze sulle tende da sole in condominio - ad esempio la 15913/2007 della Cassazione sui balconi aggettanti - l’installazione privata non rientra fra le innovazioni. Di conseguenza, il condomino:

• può procedere senza autorizzazione assembleare;
• nel rispetto dei principi di decoro, stabilità e sicurezza definiti dall’articolo 1122 del Codice Civile.

L’intervento del singolo rimane quindi vietato qualora pregiudichi il decoro architettonico o la sicurezza delle facciate, ad esempio:

• se rischia di rovinare fregi o elementi decorativi comuni, previsti sul sottobalcone;
• se si modifica l’aspetto complessivo della facciata in modo visibile;
• in caso di contestazioni preventive da parte di altri condomini. 

In questi casi l’assemblea può constatare la violazione o, in ipotesi di dubbio interpretativo sul regolamento condominiale, deliberare con la maggioranza ordinaria secondo l’articolo 1136 del Codice Civile.

Chi decide il colore delle tende da sole in un condominio

Accertato che si possa procedere all’installazione, bisogna sempre rispettare eventuali specifiche previste da regolamento. Ad esempio, sul colore delle tende da sole in condominio: 

• il regolamento assembleare può definire la tipologia di colore, i materiali o un modello specifico di tende, per mantenere l’uniformità delle facciate;
• il regolamento contrattuale potrebbe invece includere limiti più stringenti, anche con divieti espliciti, ad esempio per alcune tipologie di tende ingombranti.

In assenza di specifiche regolamentari, l’assemblea può deliberare delle linee guida comuni per mantenere l’armonia estetica, ma non può imporre l’acquisto di nuove tende a chi già le possiede in modo difforme, a meno che non vi sia un grave pregiudizio per il decoro. In ogni caso, si può consigliare di scegliere tinte neutre, preferendo tende chiare o scure anche in base al colore della parete della facciata.

Serve l’autorizzazione per agganciare la tenda al balcone superiore?

Deciso il colore, un dubbio frequente riguarda le modalità di fissaggio delle tende alle pareti. Ad esempio, si può appendere la tenda sul sottobalcone superiore? Molto dipende dalla natura della costruzione, come anche sostenuto da diverse sentenze della Cassazione, come la 15913/2007:

• nei balconi aggettanti, ovvero che sporgono dalla facciata, il sottobalcone è un prolungamento della proprietà esclusiva dell’appartamento a cui si accede al balcone. Pertanto, per agganciare braccetti o altri strumenti, servirà il consenso del vicino;
• nei balconi incassati, spesso la soletta funge contemporaneamente sia da pavimento per il piano superiore che da copertura o soffitto per quello inferiore, diventando un solaio interpiano. In questo caso, il sottobalcone è generalmente considerato comune fra i due piani e, di conseguenza, non si rendono necessarie specifiche autorizzazioni.

Chi paga l’installazione delle tende da sole

Ma chi sostiene i costi per i lavori di predisposizione delle coperture solari? Quando l’intervento è privato, è il singolo condomino a dover provvedere a tutte le spese. Al contrario, se l’installazione è condominiale, vale il principio di proporzionalità previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile:

• pagano tutti i condomini;
• per quota in base ai millesimi di proprietà.

Vi possono però essere delle eccezioni: quando l’installazione è considerata innovazione gravosa o voluttuaria, i condomini non concordi possono essere esclusi sia dalla predisposizione che dalla spesa. È il caso, ad esempio, delle tende da sole per il piano terra del condominio: i residenti potrebbero non sentirne il bisogno, poiché già ombreggiati dallo stesso stabile, e chiedere quindi di essere esclusi dall’investimento.

Cosa fare in caso di danni o installazioni non regolari

Può però capitare che l’installazione di una tenda possa causare danni sia ai vicini che al condominio nel suo complesso. Si pensi, ad esempio, a una struttura mal ancorata che determina lesioni alla facciata, infiltrazioni negli appartamenti o che, cadendo, rovina la proprietà altrui.

Unsplash

In base all’articolo 2043 del Codice Civile, la responsabilità ricade su chi ha eseguito o commissionato l’intervento. Di conseguenza, i singoli condomini o lo stabile nel suo complesso possono:

• inoltrare una diffida scritta, tramite l’amministratore, per la messa a norma o la richiesta di rimozione delle tende da sole;
• ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere un ordine di rimozione e il risarcimento dei danni da tende da sole.

Bisogna anche considerare che eventuali denunce o contestazioni possono giungere anche da soggetti esterni al condominio: si pensi, ad esempio, a passanti colpiti dalla caduta accidentale di una tenda mal fissata.

Quali opere si possono realizzare senza il consenso condominiale

Infine, oltre alle tende, è utile ricordare quali siano gli interventi che si possono realizzare senza consenso condominiale. Il criterio è sempre quello stabilito dall'articolo 1122 del Codice Civile: il singolo può intervenire sulla proprietà esclusiva, rispettando però la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile condominiale. Fra i più comuni, vi rientrano:

• gli interventi sugli spazi interni, come la ristrutturazione di cucina e bagno, la sostituzione di rivestimenti, l’abbattimento o la costruzione di tramezzi non portanti;
• la manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura interna, la sostituzione di porte e finestre, la riparazione degli impianti;
• i miglioramenti personali, come il montaggio di condizionatori esterni nei limiti del regolamento, la predisposizione di piante o mobilia in balcone.

Ancora, in base all’articolo 1102 del Codice Civile, è bene ricordare che ogni condomino può usare le parti comuni senza autorizzazione, purché non ne alteri la destinazione d’uso o impedisca ad altri di fare altrettanto.