Permuta immobiliare, cos’è e come funziona

Nuove esigenze abitative possono nascere in ogni momento: magari si ha bisogno di più spazio per poter lavorare da casa o perché la famiglia si allarga, magari si desidera una casa con spazi esterni più ampi. Se la casa dei sogni non è accessibile alla compravendita o se l’accesso al mutuo è difficoltoso, l’alternativa può essere la permuta immobiliare. Vediamo cosa è e come funziona.

Cosa è la permuta immobiliare

La permuta immobiliare è disciplinata dall’articolo 1552 del codice civile e consiste nel reciproco trasferimento della proprietà di un immobile da un proprietario all’altro. Sostanzialmente, due soggetti si scambiano le rispettive case, con il vantaggio di evitare di investire ingenti somme di denaro o di dover accendere un mutuo. Anche le spese sono minori: l’atto di permuta infatti è uno solo, così come le spese notarili e le imposte, che vanno suddivise tra le controparti, risultando quindi più convenienti. La difficoltà sta nell’individuare un soggetto disposto a cedere la propria casa e a trovare conveniente quella che si ha da offrire, una quadratura del cerchio non sempre semplice da trovare, ragione per cui questa modalità di acquisizione di una proprietà non è ancora molto diffusa.

Differenza tra permuta immobiliare e compravendita

La differenza tra il contratto di permuta e il contratto di compravendita è che quest’ultima presuppone il pagamento di una somma di denaro mentre la seconda si configura come una sorta di baratto in cui il corrispettivo dello scambio è un bene reale, un immobile appunto. Nel caso in cui i due beni abbiano un valore uguale non ci sarà bisogno di aggiungere ulteriori somme di denaro a compensazione (permuta pura), altrimenti andrà aggiunta una somma a conguaglio della differenza di valore.

Le tipologie di permuta possibile sono:

• diretta, quando avviene tra privati;
• in conto vendita, tra privato e ditta costruttrice;
• tra soggetti giuridici, tra due aziende;
• indiretta, se lo scambio avviene con due transazioni distinte.

Permuta immobiliare e mutuo

Se su un immobile dato in permuta grava un mutuo, la situazione potrebbe farsi più complicata. In questo caso infatti occorrerà che il mutuatario estingua il mutuo prima della permuta, oppure che l’altro decida di accollarsi il mutuo nel momento in cui acquisisce la casa. Nel caso entrambi gli immobili fossero oggetto di mutuo, le controparti potrebbero anche volersi scambiare i rispettivi finanziamenti: tuttavia queste operazioni potrebbero portare via diverso tempo.

Quanto costa la permuta immobiliare

La permuta immobiliare è conveniente nella misura in cui le spese dell’operazione si pagano su un solo immobile e l’imposta di registro viene calcolata sulla base del valore dell’immobile a cui va applicata l’imposta maggiore, come spiegato dalla Circolare n. N. 2/E del 2014 dell’Agenzia delle Entrate. Una sola volta sono applicate anche l’imposta ipotecaria e catastale, mentre non sono dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.

Ciò vale però solo nel caso in cui le controparti non siano soggette a Iva, nel qual caso saranno dovute l’imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.