Manutenzione della caldaia: quali sono gli obblighi previsti dalla legge?

La manutenzione della caldaia è uno di quegli adempimenti obbligatori previsti dalla legge al quale nessuno può sfuggire. Conoscere bene quali sono gli obblighi, a chi rivolgersi, con quale cadenza farla è il primo passo per evitare di incorrere in possibili (e salate) sanzioni pecuniarie.

Ad oggi di caldaie ne esistono di svariati tipi ma comunque, che tu ne abbia una a gas naturale, a GPL, elettrica o una semplice pompa di calore, devi in ogni caso effettuare i controlli di manutenzione previsti dalla legge. La normativa di riferimento è quella contenuta nel DPR n. 74/2013 aggiornata dal Decreto del 10 febbraio 2014 del Ministero dello Sviluppo Economico.

In cosa consiste la manutenzione della caldaia?

Occorre innanzitutto dire che la manutenzione della caldaia può essere fatta solo da tecnici specializzati e abilitati (conformemente a quanto previsto dal Decreto del MISE n. 37 del 22 gennaio 2008 che ne indica i requisiti). Quest’ultimo, ogni qual volta esegue un controllo sull’impianto, aggiornerà il libretto in dotazione della caldaia annotando l’intervento eseguito.

I possibili interventi sulla caldaia sono:

• la manutenzione ordinaria
• il controllo dei fumi di scarico.

La manutenzione ordinaria della caldaia

Il primo intervento (manutenzione ordinaria) ha a oggetto il corretto funzionamento dell’impianto e dei suoi componenti, compresa la pulizia e la verifica dell’efficienza di tutti i componenti.

La manutenzione deve essere fatta a intervalli periodici, in base alle istruzioni tecniche di uso e manutenzione che ha fornito l’installatore dell’impianto. In assenza di tali indicazioni si può fare riferimento a quanto previsto dal manuale tecnico della caldaia, oppure, come ultima ipotesi nel caso anche tale documentazione mancasse, valgono le indicazioni e le modalità indicate nelle normative UNI.

Il controllo dei fumi di scarico

Il secondo intervento (controllo dei fumi di scarico) serve invece per verificare se le emissioni della caldaia rispettano i limiti di gas inquinanti che si sprigionano nell’aria, così come previsti per legge. Viene anche verificato il tiraggio della caldaia, ossia la sua capacità di espellere i fumi di scarico evitando così dispersioni pericolose nell’abitazione.

Il bollino blu o verde periodico

Il bollino non è altro che un codice numerico univoco che attesta che l’impianto è a norma e funziona correttamente.

In merito al colore, blu o verde, in realtà l’unica differenza è solo il soggetto che lo rilascia. Nello specifico, quello verde viene rilasciato dalla regione o dalla provincia per le caldaie installate in comuni fino a 40 mila abitanti mentre quello blu viene rilasciato nei centri con più di 40 mila abitanti ed avviene ad opera dei comuni.

La periodicità dei controlli è stabilita per legge e cambia a seconda della tipologia di alimentazione e della potenza dell'apparecchio:

• in caso di caldaia a metano GPL o gas con potenza termica maggiore o uguale a 100kW, ogni due anni;
• in caso di caldaia a metano GPL o gas con potenza termica tra 10 e 100kW, ogni quattro anni.

Infine, è importante ricordarsi che l’ultimo controllo indicato, cioè la verifica dei fumi, è prevista dalla legge solo per gli impianti a combustione (GPL o gas naturale) poiché quelli elettrici non prevedono alcuna combustione di gas.

La manutenzione della caldaia è sempre obbligatoria?

La risposta a questo quesito è quasi sempre affermativa. Sicuramente non basta dichiarare o dar la prova che l’immobile, ad esempio, è una seconda casa (si pensi alla casa in montagna) poiché, per la legge, se nella seconda proprietà si dispone di un impianto pienamente funzionante, anche se disattivato, potrebbe essere riattivato in qualsiasi momento.

L’unico caso per il quale non si è obbligati ad eseguire i controlli di manutenzione previsti per legge è allorché l’impianto non sia funzionante oppure il caso in cui vi sia stata l’apposizione di sigilli sull’impianto.

Chi è incaricato di effettuare il controllo della caldaia?

L’obbligo di manutenzione dell’impianto è a carico del responsabile dell’impianto. Con il termine responsabile si potrebbe intende il proprietario, il conduttore in caso di locazione, oppure l’amministratore di condominio in caso di impianti centralizzati.

Venendo alla nota dolente, occorre dire che i controlli ci sono e sono anche frequenti. La sanzione che si rischia in caso di mancato rispetto della legge è il pagamento di una salata multa che può oscillare da un minimo di 500 euro fino a un massimo di 3.000 euro.

La manutenzione in caso di scaldabagno a gas

Sebbene l’ipotesi sia poco frequente, esistono case dotate solo di scaldabagni a gas, come ad esempio le case interamente votate all’energia solare o più semplicemente con impianti a corrente. In questo caso la legge (decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192) dice che è necessario effettuare solo la manutenzione ordinaria. Difatti, seppur l’impianto è a combustione, essendo il sistema volto solamente a produrre acqua calda sanitaria, non sono da considerare impianti termici.

Manutenzione caldaia in caso di locazione

In caso di locazione il codice civile, all’articolo 1576, prevede che il conduttore abbia l’obbligo della manutenzione ordinaria del bene locato. Ebbene nel concetto di manutenzione ordinaria rientrano anche le spese della manutenzione della caldaia (derivanti cioè dall’uso quotidiano), siano esse quelle ordinarie o quelle per il controllo dei fumi, restando in capo al locatore solo quelle straordinarie (come la sostituzione della caldaia per vetustà)

Manutenzione impianto centralizzato condominiale: spetta anche a chi si è distaccato? 

La legge ha previsto espressamente all’articolo 1118 del codice civile, con una previsione ad hoc inserita dal legislatore con la riforma del condominio del 2012. Oggi, pertanto, il singolo condomino ha il diritto di distaccarsi dall’impianto condominiale di riscaldamento, a patto che dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Lo stesso articolo all’ultimo comma prevede inoltre che in tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.