Chiudere il balcone con una vetrata in condominio: quali permessi servono?

È possibile chiudere un balcone con una vetrata, anche se ci si trova in condominio? E, se sì, quali permessi bisogna ottenere? Si tratta di domande molto comuni negli ultimi tempi, in particolare con la trasformazione di alcune tipologie di veranda da terrazzo in edilizia libera. 

In linea generale, è possibile installare chiusure VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili) senza la necessità di richiedere permessi in Comune, purché l’opera sia facilmente rimovibile e non vada ad alterare il decoro architettonico dell’edificio. Allo stesso tempo, è necessario verificare il regolamento condominiale, per accertarsi di eventuali divieti, e dell’esistenza di precisi vincoli determinati dall’assemblea condominiale.

Chiudere un balcone con vetrate scorrevoli

Sempre più proprietari di immobili in condominio stanno valutando la possibilità di chiudere i loro balconi, avvalendosi di vetrate scorrevoli. Grazie a questa soluzione, è infatti possibile sfruttare lo spazio di un piccolo terrazzo anche quando le condizioni atmosferiche, oppure la stagione, lo renderebbero poco confortevole. Inoltre, queste strutture aiutano a migliorare il profilo termico ed energetico del proprio appartamento, con una minore dispersione del calore.

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Così come già accennato in apertura, di recente le chiusure VEPA sono state promosse a edilizia libera, quindi non necessitano di particolari permessi per poter essere installate. Tuttavia, è bene verificare la tipologia di chiusura che si vuole realizzare, per non imbattersi in brutte sorprese.

Chiusure per balconi con vetrate senza permessi

Innanzitutto, è utile comprendere quali siano le vetrate per balconi che non richiedono permessi - specificatamente al Comune - per poter essere installate. Con il Decreto Legge 115/2022, convertito nella Legge 142/2022, è stata introdotta la possibilità di installare vetrate VEPA in edilizia libera, ovvero senza la richiesta di autorizzazione a costruire.

Affinché l’installazione sia permessa senza vincoli, è però necessario che:

• le vetrate siano completamente trasparenti e rimovibili;
• la chiusura non sia fissa, quindi determini degli spazi perennemente chiusi, perché andrebbe ad aumentare la volumetria dell’immobile;
• non venga modificata la destinazione d’uso dell’immobile;
• non vengano coinvolti o danneggiati gli spazi di altri inquilini o, ancora, le parti comuni del condominio;
• si mantenga il pieno decoro architettonico dell’edificio.

In linea generale, le strutture VEPA sono quelle che vengono applicate sopra o davanti la balaustra del balcone e, semplicemente, fissate alle pareti con viti o ganci completamente smontabili. Prevedono di norma un design a pannelli, che permette di approfittare della completa apertura del balcone quando necessario.

Chiudere un balcone con vetrate: quando servono i permessi

Al contrario, quando è necessario richiedere al Comune gli appositi permessi per chiudere un balcone, ad esempio avvalendosi di vetrate? Solitamente, è necessario ottenere il permesso di costruire oppure la SCIA, quando la vetrata sul balcone:

• ha una struttura fissa e non rimovibile, ad esempio con elementi in muratura;
• modifica la volumetria dell’appartamento;
• modifica la sagoma dell’edificio.

Anche in questo caso, è sempre necessario verificare le disposizioni sottoscritte all’interno del regolamento condominiale e, quando i lavori potrebbero occupare parti comuni oppure le pertinenze di altri condomini, anche l’autorizzazione in assemblea.

È utile sottolineare che simili autorizzazioni e permessi devono essere ottenuti anche quando si decide di chiudere un terrazzo per ricavarne una stanza. Secondo l’articolo 23 del Testo Unico Edilizia:

• se non vi è una modifica della volumetria dell’edificio, ma l’intervento ha natura fissa, è sufficiente la SCIA: la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Va richiesta con almeno 30 giorni di anticipo rispetto all’inizio dei lavori;
• se la volumetria viene alterata, ad esempio si ricava un nuovo ambiente al di fuori della sagoma originaria dell’edificio, bisogna ottenere invece il permesso di costruire. Anche in questo caso, bisogna anticipare la richiesta di almeno 30 giorni dall’inizio dei lavori.

Per questo tipo di interventi, ovvero non possibili in edilizia libera come invece accade per una semplice vetrata VEPA, a lavori ultimati sarà anche necessario procedere alla relativa modifica catastale dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate.

Chiusura del balcone con una vetrata e problemi in condominio

Così come accennato nei precedenti paragrafi, con la Legge 142/2022 è stata resa possibile l’installazione di vetrate VEPA a chiusura dei balconi in edilizia libera, purché rimovibili e senza modifiche alla volumetria dell’immobile. La mancata necessità di richiedere gli appositi permessi in Comune, tuttavia, non esonera il singolo inquilino agli accordi sottoscritti in ambito condominiale.

La questione del decoro architettonico

Il primo elemento da prendere in considerazione, è la questione del decoro architettonico dell’edificio condominiale. Quando lo stesso decoro rischia di essere alterato, non si può procedere alla chiusura del balcone, nemmeno quando si tratta di un intervento in edilizia libera. 

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Ma cosa si intende per decoro architettonico? L’articolo 1122 del Codice Civile ne parla in relazione alla modifica delle parti comuni di un edificio, che non possono essere condotte dal singolo se minano la stabilità, la sicurezza o - appunto - il decoro architettonico.. Sulla questione si è espressa più volte la Cassazione e, a livello giuridico, vi è largo accordo nel considerare una violazione del decoro tutte le opere che modifichino l’originario aspetto dell’edificio.

Fatta questa precisazione, ci si potrà trovare sostanzialmente in due situazioni diverse:

• difficilmente l’installazione di una vetrata scorrevole e rimovibile, come appunto le VEPA, andranno a intaccare il decoro dell’edificio. Queste strutture sono perlopiù trasparenti e presentano profili e pannelli di ridotto spessore, tale da non arrecare nessun disturbo estetico;
• l’installazione invece di strutture fisse, se non approvate dal condominio, potrebbero essere invece ben più ingombranti. Si pensi, ad esempio, a grandi profili in alluminio o acciaio, diversi nello stile dalla facciata dell’edificio. In tal caso, gli altri condomini potrebbero ottenerne, tramite richiesta al giudice, la rimozione.

Naturalmente, bisognerà prestare attenzione anche a non ledere le proprietà altrui o gli spazi comuni condominiali, pena la necessità di rimuovere le strutture installate o, ancora, doversi far carico di risarcimenti.

Il regolamento condominiale

Indipendentemente si voglia installare una struttura in edilizia libera, oppure tramite autorizzazione da parte del Comune, non si può ignorare il regolamento condominiale. In merito alla chiusura del balcone con una vetrata, quest’ultimo potrebbe infatti prevedere specifiche prescrizioni:

• il divieto di installazione di simili strutture;
• la possibilità di installare simili strutture, mantenendo però alcuni precisi accorgimenti estetici o nella scelta dei materiali;
• l’obbligo di richiedere l’autorizzazione in assemblea prima di proseguire con i lavori.

Anche quando il regolamento non prevede delle specifiche prescrizioni, è sempre buona norma sottoporre la questione in assemblea, così da ottenere la maggioranza per la chiusura del balcone tramite vetrate. È inoltre utile sapere che il regolamento condominiale potrebbe determinare maggioranze diverse per questa tipologia di lavori.

Infine, ottenuto il parere positivo dall’assemblea, prima di procedere con i lavori è utile ottenere il via libera - meglio se in forma scritta - anche dai singoli residenti che potrebbero esserne coinvolti. Ad esempio, se la struttura che si vuole costruire presenta degli agganci alla porzione inferiore del balcone dell’inquilino al piano di sopra, bisognerà ottenere il suo beneplacito prima di proseguire. Data la complessità tipica dei rapporti condominiali, il consiglio è sempre quello di vagliare qualsiasi intoppo preventivamente, con l’aiuto di un legale.