Obbligo di parcheggi per le nuove costruzioni: come funziona

Uno degli aspetti fondamentali di una pianificazione urbanistica ed edilizia efficace è l’obbligo di parcheggi per le nuove costruzioni. Tramite questa disposizione, prevista sia per edifici residenziali che commerciali, si mira a ridurre l’affollamento di mezzi su strada. Ma come funziona e quali sono i vincoli?

In Italia, l’obbligo è stato introdotto dalla Legge Ponte 765/1967, con l’aggiunta dell’articolo 41-sexies alla Legge 1150/1942, ed è stato specificato dall’articolo 9 della Legge 122/1989, nota anche come Legge Tognoli. Quest’ultima definisce le caratteristiche minime dei parcheggi per le nuove costruzioni e, ancora, limitazioni ed esenzioni.

Come funziona l’obbligo di parcheggi per i nuovi edifici

Così come accennato in apertura, la predisposizione di spazi sufficienti per ospitare le auto in sosta rappresenta un elemento fondamentale della pianificazione urbanistica ed edilizia, poiché permette di ridurre il numero di veicoli parcheggiati a bordo delle strade o, ancora, all’interno dei sempre più affollati parcheggi pubblici.

Proprio per questa ragione, con l’articolo 41-sexies della Legge 1150/1942, aggiunto dalla Legge Ponte 765/1967, è stato introdotto l’obbligo generico di predisporre spazi destinati a parcheggio in misura proporzionale al volume dell’edificio, senza un rapporto minimo fisso.

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Con la Legge Tognoli - ovvero, la già citata Legge 122/1989 - e le sue successive modifiche, l’obbligo sui parcheggi - interni o esterni - di edifici residenziali e commerciali è stato reso più preciso. In particolare, l’articolo 9 prevede che nelle nuove costruzioni, e nelle loro aree di pertinenza, devono:

• essere riservati appositi spazi adibiti a parcheggi;
• avere una superficie a parcheggio per le nuove costruzioni non inferiore a un metro quadrato, per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Semplificando, se si costruisce un edificio da 1.000 metri cubi, sarà necessario predisporre almeno 100 metri quadrati adibiti a parcheggio.

Cos’è il vincolo Tognoli? La questione della pertinenzialità

Quando si parla di parcheggi obbligatori per le nuove costruzioni, spesso ci si riferisce anche al cosiddetto “vincolo Tognoli”. Infatti, la sopracitata legge non si limita a imporre la predisposizione di posti auto sufficienti, ma ne definisce anche la destinazione d’uso e le caratteristiche di pertinenzialità. Innanzitutto, la Legge Tognoli stabilisce che i parcheggi obbligatori dovranno:

• essere vincolati all’immobile principale, come pertinenza dello stesso, in base all’articolo 817 del Codice Civile;
• non possono essere venduti separatamente dall’unità immobiliare, salvo specifica autorizzazione comunale.

Non è però tutto, perché sempre l’articolo 9 della stessa legge stabilisce che tali posti auto sono esenti dal contributo di costruzione, se destinati esclusivamente a parcheggio. Inoltre, possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici, dopo specifica autorizzazione del Comune, purché nel rispetto dei vincoli paesaggistici e storici e sempre mantenendo la loro destinazione d’uso.

Tuttavia, occorre specificare che, con la sentenza 6738/2018, la Cassazione ha stabilito che i parcheggi realizzati in eccesso rispetto agli obblighi di legge, possono essere alienati liberamente senza vincoli pertinenziali. Diversamente, per i parcheggi realizzati con le agevolazioni Tognoli, il D.L. 5/2012 ne permette il trasferimento separato, solo se destinato come pertinenza di un altro immobile nello stesso Comune.

La Legge Tognoli tra obblighi e agevolazioni

È però utile separare gli obblighi previsti dalla Legge Tognoli alle agevolazioni introdotte per i costruttori, poiché la loro regolamentazione può avvenire anche in modo disgiunto. Infatti, sebbene chi edifica una nuova costruzione sia sempre soggetto all’obbligo minimo di parcheggio - come già visto, un metro quadrato per ogni 10 metri cubi dell’edificio, secondo la Legge 122/1989 - è possibile:

• realizzare posti auto senza avvalersi delle agevolazioni previste, quali l’esenzione dal contributo di costruzione o la possibilità di realizzazione in deroga agli strumenti urbanistici;
• seguendo le regole ordinarie del Codice Civile e dei regolamenti locali.

In tal caso, i parcheggi non sono sottoposti a vincolo di pertinenzialità rigido con l’immobile principale, ma rimangono comunque regolati dalle normative urbanistiche vigenti, dai regolamenti urbanistici locali, alle disposizioni del Codice Civile e a eventuali altri vincoli edilizi.

Quando non si applica la legge Tognoli?

Per quanto importante ai fini urbanistici ed edilizi, vi sono alcune situazioni dove gli obblighi stabiliti dalla Legge Tognoli non trovano completa applicazione. Alcune di queste eccezioni sono state previste dal Decreto Semplificazioni 5/2012, che ha appunto introdotto delle modifiche alla legge 122/1989 e altre normative analoghe, per bilanciare l’obbligo di posti auto con le specificità locali e del territorio.

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In linea generale, le disposizioni previste sui parcheggi obbligatori non si applicano:

• per gli interventi di ristrutturazione senza aumento dei volumi dell’immobile, poiché i vincoli previsti dalla legge - in particolare, quello di pertinenzialità - valgono unicamente per le nuove costruzioni o, ancora, per tutti gli interventi che comportano un aumento del carico urbanistico;
• in presenza di specifici regolamenti locali e deroghe comunali, poiché i Comuni possono stabilire anche parametri diversi di superficie per i parcheggi, in base ai Piani Regolatori Generali o ai Piani Urbanistici Comunali;
• quando i parcheggi sono realizzati in eccedenza, ovvero oltre al limite minimo obbligatorio di un metro quadrato ogni 10 metri cubi dell’edificio. La porzione di parcheggi in surplus può essere alienata liberamente, poiché non sussiste il vincolo di pertinenza rigido;
• nei centri storici o nelle zone vincolate, quando la costruzione dei parcheggi risulta incompatibile con la tutela del patrimonio culturale o paesaggistico. In questo caso, i Comuni possono prevedere esenzioni o alternative, tra cui la monetizzazione dell’obbligo, ovvero il pagamento di una somma in sostituzione della costruzione fisica del parcheggio;
• per gli edifici non residenziali con basso fabbisogno di sosta, come ad esempio depositi o magazzini, se previsto dai regolamenti locali a seguito di una valutazione tecnica;
• quando i parcheggi sono preesistenti all’entrata in vigore della Legge Ponte 765/1967 il primo settembre dello stesso anno, perché non esiste retroattività né per la stessa Legge Ponte né per la Legge Tognoli. In questo caso, non sussistono i vincoli di pertinenza rigida;
• quando i parcheggi sono realizzati senza approfittare delle agevolazioni previste dalla Legge Tognoli, pur nel rispetto dei requisiti minimi, come già spiegato nei precedenti paragrafi.

Ancora, è utile specificare che se i parcheggi non rispettano i requisiti strutturali previsti dalla Legge Tognoli, il vincolo di pertinenza non è applicabile, come specificato dalla sentenza 1488/2018 della Cassazione.

Poiché i casi di esenzione e le possibilità di costruzione in deroga sono complesse, e soprattutto estese, il consiglio è quello di affidarsi a un legale di fiducia per conoscere tutte le specifiche applicabili al proprio specifico caso.

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