L'inquilino moroso non paga il riscaldamento centralizzato, cosa fare

Il pagamento delle spese condominiali, almeno per la parte che gli compete, è uno degli oneri a carico del conduttore di un immobile. Alcuni problemi sorgono nella gestione dell’inquilino moroso e del riscaldamento centralizzato, il cui mancato pagamento può costituire un problema per il condominio e per il proprietario dell’immobile. Sono diverse le tutele messe in campo dalla legge italiana a favore dei diversi soggetti, ma è necessario muoversi con la dovuta tempestività e precisione.

Chi è responsabile se l'inquilino non paga le spese

In questi casi, molto pragmaticamente, cosa succede se l’inquilino non paga il riscaldamento? A fronte di una serie di spese condominiali che sono state approvate dall’assemblea, l’amministratore ha la possibilità di agire esclusivamente nei confronti dei soggetti che risultano essere dei condomini nel momento della loro approvazione: può agire, in altre parole, solo e soltanto nei confronti del proprietario dell’appartamento. 

Da un punto di vista strettamente legale il conduttore ha un rapporto contrattuale con effetti obbligatori solo nei confronti del locatore, non verso il condominio. Questo significa che, nel momento in cui le spese del riscaldamento centralizzato non dovessero essere state versate, l’amministratore ha la possibilità di agire nelle modalità previste dalla legge solo e soltanto nei confronti del proprietario dell’immobile.

Dovrà essere inviata una lettera di diffida - con una raccomandata con ricevuta di ritorno o con una Pec - e dovrà intimare il pagamento delle rate entro un determinato periodo. Qualora il versamento non dovesse essere effettuato nemmeno dopo questa richiesta ufficiale, potrà notificare - sempre al proprietario - un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

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Cosa succede se un inquilino non paga il riscaldamento

Nel momento in cui un inquilino - ecco la banca dati del mercato immobiliare, per tutelarsi dalle morosità - non paga riscaldamento centralizzato deve intervenire direttamente il locatore, che si deve prendere carico delle spese condominiali che l’affittuario non ha provveduto a saldare a tempo e ora. Successivamente ha la possibilità di pretendere dal conduttore il rimborso di quanto ha anticipato.

Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino moroso può dar luogo allo sfratto, anche quando questo dovesse in regola con il pagamento del canone d'affitto. Si può procedere in questo senso, però, solo e soltanto se l’ammontare delle spese non versate dovesse superare, come valore, due mensilità di affitto.

Non è possibile chiudere il riscaldamento

Al proprietario non conviene staccare le utenze all’inquilino moroso, anche quando questo dovesse essere senza contratto. Nella voce utenze vi rientra anche quella relativa al riscaldamento. Su questo punto è stata particolarmente chiara la Corte di Cassazione, che, con la sentenza n. 41675 del 25 ottobre 2012, ha sottolineato come il distacco delle utenze ad un inquilino moroso costituisce un reato ben preciso: esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Il proprietario si sarebbe dovuto rivolgere al tribunale.

Il distacco delle utenze non è possibile nemmeno per gli inquilini senza contratto:

• situazioni in cui si vengono a trovare perché stanno versando un affitto in nero;

• il proprietario deve sempre e comunque rivolgersi al tribunale per chiedere il rilascio dell’immobile e il rimborso delle eventuali spese sostenute.

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Condomino moroso, non sempre c’è lo stop al riscaldamento

La situazione cambia leggermente quando si si guarda l'intero problema dalla parte del condominio: l'amministratore ha la possibilità di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi per i quali il godimento può avvenire separatamente. Ma questo può avvenire solo e soltanto se il mancato pagamento delle spese condominiali si sia protratto per dei mesi.

Quando si viene a verificare questa situazione l’inquilino moroso potrebbe trovarsi con la sospensione non solo del riscaldamento, ma di tutte le utente. Questa norma, però, non è sempre applicabile: con la sentenza n. 72656 del 24 ottobre 2013 i giudici del Tribunale di Milano hanno ricordato che il riscaldamento rientra tra i servizi essenziali. Per questo motivo non può essere sospeso.

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Come posso sfrattare un inquilino che non paga le spese

L’inquilino deve pagare le spese condominiali: spetta al proprietario chiedere il versamento di questi oneri, non all'amministratore. Nel caso in cui l’inquilino non dovesse pagare le spese condominiali, l’inquilino è inadempiente contrattualmente nei confronti del proprietario dell’immobile, non nei confronti del condominio. Il proprietario dovrà versare le rate del riscaldamento centralizzato per i morosi e poi si potrà rivalere direttamente sull’inquilino.

Entro 60 giorni dalla richiesta del proprietario, l’inquilino è tenuto ad effettuare il versamento di quanto dovuto. Se quest'ultimo dovesse ostinarsi a non versare quanto dovuto e se l’importo delle spese condominiali non versate dovesse corrispondere al valore di due mensilità del canone di locazione, l’articolo 5 della Legge n. 392/1978 permette al proprietario di avviare le procedure per lo sfratto per morosità.