Obbligo luci di emergenza in condominio: quando c'è e norme da seguire

Si ritiene che l’installazione di luci di emergenza nelle parti comuni di un edificio sia un elemento critico per la tutela della sicurezza degli inquilini. Si tratta di specifici dispositivi di illuminazione che si attivano (o che restano sempre attivi) in caso di interruzione dell’energia elettrica per garantire la visibilità e segnalare le vie di fuga.

L’installazione di un impianto di questo tipo comporta delle spese che devono essere deliberate dall’assemblea condominiale e ripartite tra gli inquilini secondo le regole del Codice civile. Ecco, quindi, cosa prevedono le norme e come regolarsi circa l’obbligo delle luci di emergenza in condominio.

Quando le luci di emergenza sono obbligatorie

La normativa sull’Illuminazione delle scale condominiali non stabilisce uno specifico obbligo di installare luci fisse, in grado di funzionare autonomamente e nei casi di interruzione della corrente per guasti e blackout, al fine di favorire l’evacuazione degli inquilini e segnalare le vie d’uscita. 

Peraltro, situazioni di ridotta visibilità sono segnalate anche dalla normativa antincendio, in casi di presenza di fumo. L’installazione di un impianto funzionante in casi di emergenza rappresenta, pertanto, un investimento per la sicurezza degli inquilini nell'utilizzo delle zone comuni come corridoi, garage e scale condominiali, anche in quelle nelle quali la luce rimane sempre accesa.

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Quali regole per l'illuminazione in un condominio

L’obbligo di installare luci di emergenza in un condominio scatta in presenza di specifiche caratteristiche e dotazioni dell’edificio. Più precisamente, sono obbligatorie le luci di emergenza nelle scale condominiali per gli edifici di altezza superiore a 32 metri. 

Il vincolo deriva proprio dalla necessità di garantire l’evacuazione in sicurezza nei casi di mancanza di energia elettrica, incendi e altre situazioni nelle quali le scale e gli ascensori risultino inagibili.   

Obbligo di luci di emergenza in condomini con ascensore

Sono altresì obbligati a installare impianti di emergenza anche i condomini dotati di ascensori per i quali sia necessario un minimo di illuminazione anche in assenza di corrente elettrica. Più nello specifico, si richiede che l’illuminazione debba consentire agli inquilini di vedere il pavimento in prossimità della porta al piano.

Infine, nei casi di lavoratori che operano nelle parti comuni di un edificio (quali, per esempio, i portieri, i giardinieri e gli addetti alle pulizie), l’obbligo di installare le luci di emergenza deriva direttamente dalle norme sulla sicurezza sul lavoro.

Cosa succede se mancano le luci di emergenza 

Nei condomini dove non vige l’obbligo di dotarsi di lampade di emergenza, l’eventuale caduta o incidente causata da un guasto o da un’interruzione della corrente elettrica non genera una responsabilità diretta da parte del condominio. 

Infatti, la persona che subisce il danno deve dimostrare che l’incidente si sia verificato per l’omissione grave, ovvero per la responsabilità del condominio nella gestione e nella manutenzione delle parti comuni.

Da questo punto di vista, le sentenze dei tribunali sulle cause pendenti relative alla luce condominiale raccontano una vita delle parti comuni degli edifici spesso fonte di discussioni. 

Anche per motivi come questi, ma soprattutto per la sicurezza di tutti gli inquilini, i condomini scelgono di installare impianti di illuminazione di emergenza anche se non sono obbligati dalla legge a questo onere.

Dove vanno installate le luci di emergenza

Nel rispetto della normativa di riferimento sulle luci di emergenza per la casa, riscontrabili soprattutto nel decreto ministeriale 268 del 1994 e nella norma UNI-EN 81 che regola la presenza di ascensori negli edifici, l’impianto deve essere installato nei punti strategici in modo da consentire l’evacuazione sicura nei casi di assenza dell’illuminazione delle parti comuni di un edificio. Pertanto, il posizionamento delle luci deve avvenire nei pressi, ovvero entro due metri: 

• delle porte d’uscita;
• di scale e vie di fuga;
• di dislivelli, cambi di direzione e di intersezione dei percorsi;
• dei punti di primo soccorso e antincendio;
• nei luoghi di raccolta dei disabili.

Inoltre, le lampade di emergenza devono essere installate in punti alti al fine di favorire la diffusione della luce e rendere visibile la cassetta di derivazione dell’impianto elettrico.

Chi paga le luci di emergenza in un edificio

Il costo dell’installazione e del consumo delle luci di emergenza in un condominio deve essere ripartito tra gli inquilini in base a un duplice calcolo. Infatti, per la metà delle spese si provvede alla ripartizione per i millesimi di proprietà. Per l’altro 50%, si procede al calcolo in base all’altezza del piano dell’appartamento al suolo.

La motivazione è spiegata dall’articolo 1123 del Codice civile e trova giustificazione nel differente utilizzo dell'illuminazione che ciascun inquilino possa farne. Nello specifico, più si abita ai piani superiori e maggiore è l'uso che se ne fa dell’impianto di illuminazione. 

Diversamente, i piani inferiori fanno un utilizzo ridotto delle luci. In base a questo principio, chi abiti al piano terra contribuisce alle spese solo per il 50% della ripartizioni per millesimi di proprietà.

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