Profumatori per scale condominiali: quando è possibile installarli

Che si tratti di problemi agli impianti, oppure di comportamenti non consoni dei residenti, non è improbabile che olezzi sgradevoli si diffondano in tutto il palazzo. La gestione dei cattivi odori nelle parti comuni, infatti, è un problema che affligge molti condomini. Ma quando è possibile provvedere con soluzioni deodoranti, come i classici spray per ambienti oppure i profumatori per scale condominiali? In linea generale, è sempre necessario mediare tra le esigenze di tutti i condomini.

L’odore nelle scale condominiali

Quello dei cattivi odori nelle scale condominiali è un problema assai comune. Eppure, trattandosi di una parte comune - così come disciplinato dall’articolo 1117 del Codice Civile - la risoluzione non è semplice. Per comprendere quando il singolo possa procedere, e quando sia invece necessario l’intervento da parte dell’assemblea, è innanzitutto necessario comprenderne le fonti d’emissione e i riferimenti normativi.

Le fonti d'emissione più comuni

Gli odori nelle scale condominiali possono derivare da diverse fonti, spesso direttamente legate al comportamento dei singoli condomini. Fra le principali, si elencano:

• odori di cucina, come fritti, spezie o altre preparazioni che si possono propagare nelle scale;
• rifiuti accumulati e abbandonati a ridosso delle scale;
• il fumo di sigaretta, se i condomini hanno l’abitudine di fumare anche nelle parti comuni;
• gli animali domestici, che potrebbero inavvertitamente lasciare le loro deiezioni sulle scale;
• il malfunzionamento di impianti e scarichi condominiali, che potrebbero rilasciare vapori maleodoranti o altre sostanze.

Quando gli odori nelle scale sono sanzionabili

È però bene sapere che, quando le note sgradevoli provengono dal comportamento dei condomini e non da problemi strutturali dell’edificio, la loro emissione non può essere indiscriminata.

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L’articolo 844 del Codice Civile vieta infatti le immissioni nelle proprietà altrui - come fumi, rumori e odori - oltre la normale tollerabilità. Questo concetto non è universale, ma dipende dal contesto condominiale, dalla frequenza e dal disturbo arrecato: per questo, in fase di giudizio, può capitare che il giudice disponga delle perizie tecniche sul campo.

Ancora, con la sentenza 14467/2017, la Corte di Cassazione ha confermato che gli odori intensi, se derivanti da attività continuative e intenzionali dei condomini, possono in alcuni casi rientrare nel reato di getto pericoloso di cose, disciplinato dall’articolo 674 del Codice Penale.

Come posso profumare le scale condominiali

Comprese le fonti d’emissione degli odori, e i principali riferimenti normativi, come si può procedere per profumare le scale condominiali?

Cosa si può mettere nelle scale condominiali

Innanzitutto, è utile capire cosa può fare il singolo condomino, in piena autonomia, per limitare gli olezzi nelle parti comuni dello stabile. In linea generale, la profumazione delle scale rientra all’interno dell’articolo 1102 del Codice Civile e, più in generale, nelle principali regole su cosa si può mettere sul pianerottolo condominiale.

Di norma, il singolo condomino si può avvalere delle parti comuni, purché non ne modifichi la destinazione d’uso né impedisca agli altri di fare altrettanto. In merito alla profumazione delle scale, si potrà quindi procedere con soluzioni temporanee, come ad esempio:

• spray manuali o diffusori a bastoncini, ovvero senza installazione fissa, purché la fragranza sia leggera e non invadente;
• oggetti decorativi con funzione deodorante, come piccoli sacchetti profumati;
• piante aromatiche, dalla gradevole profumazione, se conformi al regolamento condominiale e purché non intralcino il passaggio.

Tuttavia, nel farlo non bisogna limitare i diritti degli altri condomini: se la profumazione non è gradita, giudicata fastidiosa o addirittura pericolosa per soggetti con allergie, non potrà essere diffusa e gli eventuali oggetti o piante dovranno essere rimossi. 

Come facile intuire, il singolo non potrà quindi procedere all’installazione di profumatori fissi o automatizzati per scale condominiali, ma solo provvedere a soluzioni momentanee.

L’approvazione in assemblea dei profumatori per scale

Se gli odori sgradevoli sono così intensi e continui, da non permettere la loro eliminazione con un’adeguata ventilazione o soluzioni momentanee, è possibile valutare l’installazione di profumatori automatici per scale. Come già spiegato, il singolo non può procedere in autonomia, pertanto servirà una valutazione da parte dell’assemblea.

I dispositivi automatici di profumazione possono rientrare negli interventi di manutenzione straordinaria di lieve entità o di miglioramento igienico dello stabile, poiché non si tratta di vere e proprie innovazioni. Hanno infatti un costo relativamente ridotto, sono facilmente rimovibili e non incidono sulla destinazione d’uso delle parti comuni. Pertanto, in base alle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, sarà necessaria:

• in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli aventi diritto, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del valore dell’edificio;
• in seconda convocazione, sempre la maggioranza degli aventi diritto, purché rappresentino almeno un terzo del valore in millesimi dello stabile.

È però indispensabile che la spesa non sia voluttuaria, ovvero richiesta per mero abbellimento estetico o per piacere, senza che ve ne sia un’effettiva necessità. In questo caso, l’assemblea potrebbe rigettarne l’approvazione per la mancanza di un’utilità oggettiva.

Se l’intervento è approvato, i costi vengono ripartiti in base a quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, ovvero fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

I vincoli pratici ai profumatori automatici

Come facile intuire, per procedere all’installazione di profumatori automatici per le scale del condominio, l’assemblea dovrà anche valutarne i vincoli pratici, che potrebbero rendere la loro predisposizione impossibile.

La verifica di intolleranze e allergie

Innanzitutto, è bene verificare che l’installazione non vada a detrimento di condomini che soffrono di allergie, ipersensibilità o incompatibilità mediche con le fragranze. In caso contrario, si rischia di produrre delle immissioni non ammesse dal già visto articolo 844 del Codice Civile, in relazione al concetto di normale tollerabilità.

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Le pratiche di buon senso, di conseguenza, suggeriscono che l’assemblea o l’amministratore di condominio debbano:

• procedere a una consultazione preventiva, raccogliendo eventuali informazioni su intolleranze e allergie;
• scegliere comunque fragranze ipoallergeniche, per ridurre il rischio di conseguenze non volute;
• prevedere un periodo di monitoraggio dopo l’installazione, eventualmente modificando o rimuovendo i dispositivi se creano disagi.

È bene sapere che un condomino allergico può richiedere la rimozione del profumatore tramite l’amministratore o in assemblea. In casi estremi, può anche agire in giudizio per ottenere la cessazione delle immissioni moleste.

Le metrature consigliate

Infine, è utile anche valutare le dimensioni e la ventilazione delle scale condominiali, poiché potrebbero influenzare la possibilità di installare diffusori automatici. Ad esempio:

• negli spazi molto ristretti, ad esempio al di sotto dei 10 m2 per piano, un profumatore automatico può risultare invadente. Può essere più che sufficiente provvedere con deodoranti manuali, al bisogno;
• per gli spazi di medie o grandi dimensioni, indicativamente oltre ai 10 m2 per piano, i profumatori automatici sono decisamente più tollerati.

In ogni caso, bisogna assicurare che vi sia sempre una ventilazione adeguata, affinché le fragranze non si concentrino troppo su scale e pianerottoli, arrecando disagio olfattivo. In una simile situazione, si rischia sempre di superare la normale tollerabilità prevista dall’articolo 844 del Codice Civile.