Apertura di una porta sul muro condominiale: quando e come procedere

La creazione di un secondo ingresso per la propria abitazione rappresenta un desiderio diffuso fra i proprietari, ad esempio per sfruttare la comodità di una strada secondaria o, ancora, di un accesso indipendente. Ma quando è possibile procedere all’apertura di una porta sul muro condominiale? In linea generale, è necessario verificare gli eventuali limiti da regolamento condominiale sull’uso delle parti comuni e, ancora, controllarne la fattibilità in relazione alle normative edilizie e urbanistiche vigenti.

Quando è legittima l’apertura di una porta

Innanzitutto, è necessario comprendere quando l’apertura di una porta in condominio sia un progetto fattibile. Infatti, si tratta di un’operazione che deve bilanciare il diritto del singolo di avvalersi delle parti comuni con il rispetto delle norme da regolamento condominiale, oltre che delle normative edilizie e urbanistiche.

L’uso delle parti comuni

In linea generale, bucare il muro condominiale per creare una nuova porta rappresenta un uso più intenso delle parti comuni. A livello normativo, l’articolo 1102 del Codice Civile permette infatti al singolo condomino di:

• avvalersi delle parti comuni per soddisfare le proprie esigenze;
• purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca ad altri di fare altrettanto.

Tuttavia, prima di procedere all’apertura di una porta su parti comuni, è indispensabile anche valutare altri aspetti. Ad esempio, l’intervento potrebbe comportare una modifica significativa della struttura dell’edificio e, in base all’articolo 1120 del Codice Civile, potrebbe rappresentare un’innovazione rilevante. In questo caso, sarà necessario ottenere l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale, come si vedrà nei prossimi paragrafi.

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Ancora, l’articolo 1122 del Codice Civile vieta al singolo condomino di eseguire opere nelle parti comuni, o nella propria unità immobiliare, che possano recare danno alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. Una questione da valutare attentamente, ad esempio, quando si procede all’apertura di un varco sul muro perimetrale condominiale.

Quando si può aprire una porta sul muro condominiale

Ma quando si può effettivamente valutare di creare una nuova porta su un muro condominiale? In base ai riferimenti di legge visti in precedenza, l’intervento è fattibile se:

• non vi sono particolari divieti o limiti da regolamento condominiale;
• non altera la destinazione delle parti comuni e non impedisce ad altri di fare altrettanto;
• se l’intervento non compromette la stabilità, il decoro o la sicurezza dell’edificio;
• in caso si tratti di un’innovazione gravosa o rilevante - ad esempio, l’apertura di una porta su un muro portante del condominio - si ottiene l’approvazione da parte dell’assemblea;
• non viola eventuali vincoli storici, paesaggistici e urbanistici, così come eventuali divieti da regolamenti locali.

Ovviamente, il progetto dovrà essere stilato da un tecnico qualificato - un ingegnere, un architetto o un geometra - e bisognerà rispettare tutti i vincoli previsti dal Testo Unico dell’Edilizia sulla resistenza e la stabilità dell’edificio, nonché l’ottenimento dei dovuti titoli abilitativi a seconda della natura dell’intervento.

Non ultimo, sarà indispensabile realizzare un progetto che, se pertinente, sia compatibile con la Legge 13/1989 - relativa all’eliminazione delle barriere architettoniche - e con le normative di sicurezza antincendio, come il D.M. 3 agosto 2015, oltre a eventuali norme tecniche applicabili.

Come posso aprire una porta sul pianerottolo condominiale?

È però utile sottolineare che, se il nuovo ingresso che si vuole realizzare non riguarda le pareti perimetrali dell’edificio ma porzioni interne, si applicano gli stessi principi precedentemente illustrati.

È il caso, ad esempio, dell’apertura di una porta sul pianerottolo condominiale: si tratta sempre di un uso più intenso della cosa comune, che può richiedere l’approvazione dell’assemblea in caso di innovazioni rilevanti che potrebbero influire sulla stabilità, la sicurezza o il decoro dello stabile.

Le autorizzazioni necessarie per aprire una porta in condominio

Compresi i riferimenti normativi di base, è utile anche comprendere quando serva l’autorizzazione del condominio per l’apertura di una porta su un muro comune. In linea generale, bisognerà passare al vaglio il regolamento condominiale e, se necessario, ottenere l’approvazione in assemblea.

Il ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale può contenere precise indicazioni, oppure divieti, alla creazione di nuovi varchi all’interno del contesto condominiale. In linea generale, se di natura assembleare, può contenere norme su:

• forme e sagome da rispettare;
• colori o materiali da utilizzare;
• eventuali distanze da preservare dagli ingressi altrui o altre strutture condominiali.

Il regolamento contrattuale, ovvero quello spesso predisposto dal costruttore e accettato dai condomini al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari, può includere prescrizioni più rigide, quali il divieto totale di aprire nuove porte o, ancora, la definizione di pareti specifiche su cui questi interventi non sono possibili. È bene ricordare che, qualora si rendesse necessaria la modifica di un regolamento contrattuale, sarà necessario ottenere un voto unanime in assemblea.

L’autorizzazione per l’apertura di una porta in assemblea

L’autorizzazione per l’apertura di una porta da parte dell’assemblea non è sempre necessaria, a meno che l’intervento non sia considerata un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, come già visto in precedenza.

Si pensi, ad esempio, alla necessità di autorizzazione in condominio per l’apertura di una porta su un muro portante: in questo caso, trattandosi di un'innovazione rilevante che potenzialmente potrebbe gravare sulla stabilità dell’edificio, servirà il parere assembleare.

La delibera assembleare dovrà essere approvata con la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i due terzi del valore millesimale dell’edificio, così come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile. 

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In questo contesto, è tuttavia utile citare la sentenza 4969/2024 del Tribunale di Napoli Nord, relativa al proprietario di un negozio con accesso alla strada, che aveva deciso di aprire una seconda porta per collegare la sua unità immobiliare con le scale interne del condominio. Nonostante l’opposizione dell’assemblea, il condomino aveva comunque proceduto alla realizzazione dell’opera.

I giudici ne hanno confermato la legittimità poiché, in base all’articolo 1102 del Codice Civile, non influenzava la destinazione d’uso, la stabilità e il decoro dell’edificio, rappresentando perciò un uso più intenso della cosa comune, non soggetto ad approvazione assembleare. È però necessario che, nei casi che non prevedono autorizzazione, l’assemblea ne sia comunque debitamente informata.

I titoli abilitativi per la porta in condominio

Oltre alle eventuali autorizzazioni assembleari, sarà infine necessario ottenere i relativi titoli abilitativi, definiti dal D.P.R. 380/2001 - cioè, il Testo Unico dell’Edilizia - a seconda della tipologia di intervento che si andrà a realizzare.

In linea generale, per l’apertura di un varco sul muro del condominio, potrebbero servire:

• la CILA, per gli interventi di manutenzione straordinaria leggera, che non coinvolgono parti strutturali dell’edificio, come nel caso dell’apertura di una porta su un muro non portante, affacciata sul pianerottolo condominiale;
• la SCIA, quando l’intervento di manutenzione straordinaria è rilevante, ad esempio perché coinvolge parti strutturali dello stabile, come per la creazione di un varco su un muro portante;
• il permesso di costruire, quando è necessaria una modifica significativa della volumetria, della sagoma o dell’aspetto esterno dell’edificio, ma anche per lavori su edifici soggetti a vincoli paesaggistici, storici o urbanistici. È il caso dell’apertura di una porta sul muro perimetrale del condominio, che modifichi l’aspetto esterno della facciata, alterandone così l’estetica originaria.

Realizzata la porta, si dovrà poi chiedere all’Agenzia delle Entrate l’aggiornamento della planimetria catastale, se vi sono variazioni rilevanti. In ogni caso, poiché la valutazione è caso per caso, prima di ottenere eventuali titoli abilitativi è utile chiedere informazioni agli uffici del Comune di riferimento.