La gestione di uno stabile condominiale può essere molto complessa e, per questa ragione, i singoli condomini devono essere in grado di analizzare i documenti di rendicontazione che ciclicamente vengono prodotti, così da accertarsi della corretta amministrazione economica e della giusta suddivisione delle spese. A questo scopo, come leggere un bilancio consuntivo condominiale? A quali voci prestare attenzione e, soprattutto, come verificare che le informazioni riportate siano corrette?
Cos’è il bilancio consuntivo condominiale
Innanzitutto, è bene ricordare cosa sia il bilancio consuntivo del condominio. Si tratta di un documento contabile che l’amministratore redige annualmente, per rendicontare le entrate e le uscite durante l’esercizio gestionale.
In base a quanto stabilito dall’articolo 1130-bis del Codice Civile - introdotto con la Legge 220/2012, ovvero la Riforma del Condominio - il rendiconto condominiale deve essere sempre chiaro, veritiero e comprensibile, affinché ogni condomino possa verificare la correttezza della gestione. Il documento non include infatti soltanto le spese sostenute, ma anche la situazione patrimoniale e di cassa del condominio, con specifiche note per chiarire i criteri adottati: in altre parole, è uno strumento di trasparenza per gli stessi condomini.
Di norma, l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio: quindi entro il 30 giugno, se l’esercizio è chiuso al 31 dicembre. Invece, per comprendere la sua struttura del documento, si può valutare un esempio di bilancio condominiale, verificando tutti gli elementi che non possono mancare affinché sia redatto secondo prassi di legge.
Come posso controllare il bilancio condominiale
Il controllo del bilancio condominiale è un diritto garantito a ogni condomino, affinché sia assicurato il massimo della trasparenza nella gestione condominiale, come anche ribadito dall’articolo 1130-bis del Codice Civile. Per questa ragione, l’amministratore di condominio dovrà renderlo sempre disponibile su richiesta, affinché possa essere analizzato, mentre l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere inviato con almeno 5 giorni d’anticipo.
Per controllare che sia stato regolarmente compilato, è innanzitutto utile accertarsi che contenga tutte le sezioni previste:
- il registro di contabilità;
- il riepilogo finanziario;
- le apposite note esplicative;
- lo stato di ripartizione delle spese.
Se dovessero mancare i requisiti di base, o si sospettano irregolarità, si possono chiedere chiarimenti allo stesso amministratore, il quale dovrà - sempre su richiesta - rendere accessibili i documenti originali, come giustificativi, fatture ed estratti conto. Ma quali elementi prendere in particolare considerazione, per una verifica più profonda?
La differenza tra bilancio preventivo e consultivo
Innanzitutto, per evitare errori in fase di valutazione della documentazione, è bene comprendere la differenza tra bilancio condominiale consultivo e preventivo. Il rischio è infatti quello di confondere le stime future con resoconti invece inerenti a periodi d’esercizio passati. Più nel dettaglio:
- il bilancio consuntivo riporta le operazioni effettivamente avvenute nel periodo d’esercizio trascorso, ad esempio nell’ultimo anno, basandosi su dati reali certi, come le spese sostenute e la relativa suddivisione;
- il bilancio preventivo, invece, rappresenta una previsione delle spese per l’anno successivo, sempre redatta dall’amministratore e soggetta ad approvazione in assemblea. Include le stime sui costi di manutenzione, per le utenze e i fornitori. Non è vincolato a norme rigide, poiché ha l’unica funzione di pianificare il budget.
Le voci da controllare nel bilancio
Ma come controllare il bilancio di condominio, in base agli elementi riportati? Sono diverse le voci a cui prestare attenzione, che permettono di comprendere se la gestione del periodo di esercizio sia stata eseguita correttamente e, ancora, compatibilmente con le relative previsioni.
In particolare, è utile leggere in profondità:
- le entrate, ovvero le somme effettivamente incassate dal condominio durante il periodo di esercizio, rappresentate principalmente dalle quote di ogni condomino per le spese. Possono però esservi anche delle entrate straordinarie, ad esempio relative a premi assicurativi riscossi o di altra natura;
- le uscite, cioè tutte le spese sostenute dal condominio durante il periodo di esercizio, quali i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le utenze comuni, le spese bancarie, le assicurazioni e via dicendo;
- il saldo finale, ovvero il confronto tra le entrate e le uscite, che possono segnalare una situazione di avanzo, quando le entrate sono maggiori delle spese, oppure di disavanzo in caso contrario.
Di norma, il bilancio consuntivo riporta anche la ripartizione delle spese fra i vari condomini - secondo i criteri stabiliti per legge, quali quelli previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile, che impone una divisione delle spese comuni in base ai millesimi di proprietà - e l’effettiva riscossione delle quote, evidenziando eventuali crediti non ancora raccolti dal condominio. Ancora, all’interno delle note esplicative, l’amministratore dovrà riportare delle chiare spiegazioni sulle scelte di gestione e sulla situazione finanziaria del condominio.
Un utile consiglio, per accertarsi che le cifre riportate e i calcoli siano stati effettuati correttamente, è quello di avvalersi di un fac-simile di bilancio di condominio in Excel.
Cosa significa il segno meno (-) nel consuntivo di un condominio
Un fattore da prendere in seria considerazione, durante la lettura del bilancio di condominio, è la possibile presenza di dati negativi. Ad esempio, cosa significa il segno meno riportato a livello di saldo finale?
In linea generale, un saldo negativo indica una situazione di disavanzo, ovvero di spese maggiori alle entrate. Le ragioni possono essere le più svariate: dalle spese impreviste, come una manutenzione straordinaria urgente, oppure la morosità di alcuni condomini nel corrispondere le loro quote, ma anche sottostime in fase di preventivo.
È però utile sottolineare che un saldo negativo non necessariamente indica una gestione non consona da parte dell’amministratore: nella maggior parte dei casi, deriva appunto da spese che si sono rivelate improvvisamente maggiori rispetto alle previsioni o, ancora, dal mancato pagamento di alcuni condomini.
In ogni caso, l’amministratore è tenuto a spiegarne le ragioni nelle note esplicative del bilancio. Ovviamente, se non si tratta di un episodio isolato ma di un problema ricorrente a ogni presentazione del bilancio, potrebbero esservi problemi strutturali o inefficienze di gestione.
Infine, è utile ricordare che un saldo negativo, se adeguatamente motivato, non blocca l’approvazione dello stesso bilancio in sede di assemblea.
Come capire se le spese condominiali sono giuste
Infine, come comprendere se le spese riportate nel bilancio consuntivo siano corrette? In linea generale, è sempre utile effettuare un confronto con il bilancio preventivo: quando i costi effettivi sostenuti si discostano molto da quelli stimati, sono meritevoli di chiarimento da parte dell’amministratore, anche oltre alla nota esplicativa allegata.
In caso di dubbi, si può richiedere allo stesso amministratore di fornire la documentazione originale, come fatture e giustificativi di spesa, che potrebbero più che efficacemente comprovare la necessità di spese più alte rispetto a quelle previste. Ancora, in caso di interventi di manutenzione oppure di servizi come la ditta delle pulizie per le parti comuni, si possono confrontare i contratti e i preventivi sottoscritti con i fornitori e verificare eventuali scostamenti sui prezzi finali.
Infine, è sempre utile verificare che la ripartizione sia stata effettuata in modo consono: recuperando le tabelle millesimali del condominio, sarà molto semplice accertarsi che la propria quota corrisponda effettivamente ai millesimi di proprietà posseduti.
Qualora vi fossero dei dubbi, l’assemblea può nominare un revisore per verificare la contabilità. Inoltre, se si riscontrano irregolarità nell’approvazione del rendiconto, la delibera è impugnabile entro 30 giorni, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile.
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