La tutela del decoro architettonico rappresenta una questione di importanza fondamentale in condominio, soprattutto quando gli interventi dei singoli condomini rischiano di mettere a repentaglio l’estetica delle parti comuni. Un problema che si rende particolarmente evidente quando si decide di modificare o sostituire finestre, tapparelle o persiane delle singole unità abitative. Ma quali sono le regole per gli infissi in condominio e, soprattutto, con quali modalità procedere alla loro sostituzione?
Quali sono le regole per la sostituzione degli infissi in condominio
Come già accennato in apertura, la gestione e la manutenzione degli infissi condominiali rappresenta una questione delicata. In generale, pur trattandosi di elementi di proprietà esclusiva del singolo condomino, anche finestre, tapparelle, persiane e componenti analoghe devono sottostare a precise regole, sia condominiali che di legge, per preservare l’integrità dello stesso edificio.
Ad esempio dal punto di vista estetico, perché gli infissi fanno parte della facciata o di altre porzioni dell’immobile visibili dall’esterno. Ma anche sul fronte della funzionalità, della stabilità e della sicurezza dello stesso stabile, poiché l’installazione di soluzioni non conformi può causare disagi all’intero condominio. E come procedere?
I limiti da regolamento su colori e materiali
Prima di avviare la modifica o la sostituzione degli infissi, è innanzitutto necessario verificare eventuali disposizioni previste dal regolamento condominiale. In linea generale:
- il regolamento assembleare può contenere disposizioni su colori e materiali degli infissi, allo scopo di garantire l’uniformità estetica e il decoro architettonico dell’edificio;
- il regolamento contrattuale può invece prevedere limiti più stringenti, come ad esempio l’obbligo di utilizzare materiali analoghi a quelli originali o, ancora, specifici divieti d’intervento.
Le limitazioni da regolamento si allineano a quanto previsto dall’articolo 1122 del Codice Civile, che vieta opere su parti esclusive che possano pregiudicare il decoro architettonico, la stabilità o la sicurezza dell’edificio. Su questo fronte, è utile ricordare che la Corte di Cassazione si è espressa più volte: ad esempio, con l’ordinanza 18928/2020, ha specificato che il decoro architettonico non è necessariamente da intendersi dal punto di vista artistico, bensì in termini di uniformità, di armonia di linee e strutture, che conferiscono identità al fabbricato.
Di conseguenza, la predisposizione in condominio di serramenti diversi - ad esempio per colore e forma, rispetto a quanto approvato a livello di regolamento - può ledere il decoro dell’intero edificio. Ancora, un arbitrario cambio del colore degli infissi del condominio potrebbe rientrare nella medesima casistica, modificando l’estetica del palazzo.
Naturalmente, bisogna valutare le specificità del singolo contesto condominiale: in un edificio che non presenta specifiche regole, e che già incorpora una facciata dagli infissi disomogenei, l’eventuale cambio di colore non ha particolare impatto sul decoro architettonico. Per contro, in un edificio dalle facciate uniformi e dagli infissi unificati, la modifica delle ante delle finestre in condominio, così come la scelta di forme o tinte differenti, può rappresentare di certo un problema.
La sostituzione per tutto il condominio
Compresi i limiti da regolamento, quali sono le regole condominiali per la sostituzione degli infissi? Il primo caso è rappresentato dalla necessità di sostituzione per l’intero condominio, ad esempio all’interno di interventi di manutenzione straordinaria o, ancora, semplicemente perché quelli esistenti sono ormai vetusti o deteriorati
In questo caso, l’eventuale sostituzione deve essere discussa e approvata in assemblea, perché comporta una decisione collettiva con spese a carico di tutti i condomini, rispettando le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Quando si tratta di opere straordinarie, come la sostituzione di infissi usurati, si renderà necessaria:
- la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
- purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.
Se, invece, l’intervento ricade all’interno delle innovazioni previste dall’articolo 1120 del Codice Civile - ad esempio, la sostituzione di infissi di base con soluzioni dal maggiore isolamento, quali finestre con doppi vetri - bisognerà ottenere:
- la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
- purché rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
È però utile sapere che, se l’innovazione è gravosa o voluttuaria - si pensi all’installazione di tapparelle motorizzate, senza una precisa o urgente necessità di cambiare quelle già esistenti - i condomini contrari possono essere esclusi sia dalle opere che dal pagamento dei relativi costi, in base a quanto previsto dall’articolo 1121 del Codice Civile. È però indispensabile che l’innovazione sia tecnicamente separabile, senza compromettere l’integrità o l’uso comune dell’edificio.
Infine, è bene sapere che la ripartizione delle spese avviene secondo i principi stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile, ovvero fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Il cambio degli infissi per il singolo proprietario
Invece, cosa accade quando è il singolo condomino a voler modificare gli infissi della propria unità immobiliare, perché danneggiati o semplicemente per migliorare l’isolamento termico e acustico dell’appartamento?
Generalmente, non è necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea, se il singolo condomino rispetta i vincoli di decoro, stabilità e sicurezza previsti dall’articolo 1122 del Codice Civile, nonché le disposizioni da regolamento. Tuttavia, il parere assembleare può diventare indispensabile se:
- il regolamento lo prevede espressamente;
- se l’intervento rischia di alterare il decoro in modo significativo.
Prima di procedere, il condomino deve avvisare l’amministratore della volontà di intervenire sugli infissi, anche fornendo dettagli su materiali e colori prescelti, per valutare l’eventuale necessità di un parere assembleare. La preventiva comunicazione all’amministratore non equivale, però, a un’autorizzazione: l’assenza di un’opposizione immediata, infatti, non preclude la possibilità che gli altri condomini - o lo stesso amministratore - impugnino l’intervento.
In base all’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore può agire per via giudiziale per richiedere il ripristino o la rimozione degli infissi che rappresentano una violazione, senza necessità di una delibera preventiva. I condomini possono a loro volta richiedere il ripristino o il risarcimento dei danni.
Cosa fare in caso di contestazioni
In caso di contestazioni, si valuta comunque il singolo pregiudizio: ad esempio la Cassazione, con la sentenza 14992/2012, ha confermato che eventuali modifiche minori rispetto alle strutture precedenti non alterano necessariamente il decoro, soprattutto se quest’ultimo risulta già alterato da interventi precedenti.
Come devono essere gli infissi a norma di legge
Oltre alle disposizioni da regolamento e da Codice Civile, per la sostituzione degli infissi è indispensabile anche rispettare alcuni parametri definiti dalla legge. I requisiti tecnici e normativi sono infatti indispensabili per garantire l’efficienza, la sicurezza e la conformità ambientale delle soluzioni che si andranno a installare.
Innanzitutto, sarà necessario rispettare i vincoli della Direttiva Europea 2010/31/UE sull’efficienza energetica, recepiti dal D.Lgs 192/2005 e specificati dal D.M. del 26 giugno 2015. Questi impongono dei valori minimi di trasmittanza termica, allo scopo di ridurre le dispersioni di calore, in base alla zona climatica di riferimento per il luogo dove sorge l’immobile. In generale, i materiali più comuni normalmente ammessi sono il legno, il PVC e l’alluminio.
Ancora, proprio per non pregiudicare la stabilità e la sicurezza definita dall’articolo 1122 del Codice Civile, gli infissi dovranno essere ancorati correttamente per non sovraccaricare le facciate o alterare la struttura delle stesse.
Infine, è utile sapere che la sostituzione degli infissi è generalmente in edilizia libera, se non altera sagoma, dimensioni o caratteristiche della facciata. Tuttavia, se l’intervento modifica l’aspetto esterno dell’edificio, potrebbe essere necessario un titolo abilitativo, come una CILA per interventi non strutturali, ai sensi del DPR 380/2001.
Inoltre, se l’opera rientra in specifici incentivi fiscali, come ad esempio l’Ecobonus, potrebbero inoltre essere richieste caratteristiche specifiche, quali il miglioramento della classe energetica, dimostrato da apposita asseverazione tecnica.
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