Registrazione della scrittura privata: a cosa serve e come si procede

Nel contesto del mercato immobiliare italiano, dove compravendite, locazioni e preliminari coinvolgono somme e diritti rilevanti, stipulare patti chiari fra le parti è a dir poco essenziale. Per questa ragione, non solo è indispensabile riportare gli accordi in forma scritta, ma anche procedere alla registrazione della scrittura privata. 

Tramite la registrazione, infatti, non solo si attribuisce all’atto una data certa, ma se ne garantiscono anche gli effetti fiscali, rendendolo opponibile a terzi in ambito tributario. Ma a cosa serve una scrittura privata e, soprattutto, come la si può rendere valida agli effetti di legge?

A cosa serve la scrittura privata

In primo luogo, è necessario comprendere cosa si intenda per scrittura privata. In linea generale, si tratta di un accordo scritto tra due o più parti, senza l’intervento di un pubblico ufficiale come il notaio, che documenta intese di varia natura. Ha lo scopo di testimoniare in modo chiaro gli accordi presi e, soprattutto, la prova tangibile delle volontà espresse dalle parti stesse. 

Ad esempio, all’interno di una compravendita immobiliare, una scrittura privata può essere utile per delineare le condizioni preliminari dell’affare, come ad esempio prezzi, tempistiche e obblighi di acquirente e venditore. Così facendo, si prevengono controversie future, anche perché la scrittura legale ha valore legale, così come specificato dall’articolo 2702 del Codice Civile. Infatti, questo strumento:

• ha valore di prova, fino a querela di falso;
• se chi l’ha firmato ne riconosce la sottoscrizione. 

Oggi le scritture private vengono impiegate per i più svariati scopi, dentro e fuori il mercato immobiliare. Oltre alle già citate compravendite, spesso si ricorre a questa possibilità per le locazioni - così da definire l’intesa tra proprietario e inquilino, come ad esempio sui reciproci obblighi di manutenzione - ma anche per il comodato d’uso, gli accordi di mediazione immobiliare e molto altro ancora.

Come posso rendere valida una scrittura privata?

La semplice stesura di un documento, pensato per testimoniare le volontà delle parti, non è però sempre sufficiente a garantirne l’efficacia. È infatti necessario che la scrittura privata venga resa valida.

Freepik

Innanzitutto il documento, oltre a essere redatto in forma scritta, dovrà riportare le firme autografe delle persone coinvolte, che ne accettano così i contenuti. In base a quanto previsto dall’articolo 1427 del Codice Civile, il consenso deve essere sempre libero e informato, libero da vizi, violenza o dolo. Inoltre, per rafforzarne la sottoscrizione, si può ricorrere all’autenticazione delle firme presso un notaio o un altro pubblico ufficiale.

Fondamentale è la presenza di una data certa, che può essere garantita da un timbro postale o, ancora, con una PEC o altri mezzi che permettano di confermarne il momento della creazione.

Per garantire l’opponibilità a terzi in ambito fiscale e tributario, è necessaria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Allo stesso tempo, per l’opponibilità dei diritti reali immobiliari serve invece la trascrizione nei Registri Immobiliari.

Come registrare la scrittura privata

Come già accennato, la registrazione di una scrittura privata ne attribuisce data certa e ne garantisce gli effetti fiscali, rendendola opponibile a terzi in ambito tributario. Ma in che modo si può procedere?

Le modalità di registrazione sono state di recente rese più snelle, grazie al D.Lgs. 123/2025 e al D.Lgs. 139/2024, che hanno aggiornato e modificato la disciplina del Testo Unico sull’Imposta di Registro, ovvero il D.P.R. 131/1986. In sintesi, oltre agli Uffici Territoriali dell’Agenzia delle Entrate - con prenotazione telematica - è possibile procedere alla registrazione della scrittura privata online per alcuni atti specifici come le locazioni, tramite software dedicati. Nella pratica, per effettuare la registrazione, è necessario:

• preparare il documento nelle copie richieste dall’Agenzia delle Entrate, solitamente due, di cui una verrà restituita;
• applicare i contrassegni telematici per l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro facciate o, ancora, 100 righe.
• compilare l’apposito Modello 69, ovvero di richiesta di registrazione;
• pagare l’imposta di registro, tramite il modello F24 per la registrazione della scrittura privata, con codici tributo specifici.

Presentati i documenti, sempre online oppure tramite gli sportelli degli Uffici Territoriali competenti, l’Agenzia delle Entrate annota la registrazione, restituisce una copia timbrata del documento ai richiedenti o, ancora, una ricevuta con le indicazioni per il ritiro della copia stessa.

Come facile intuire, è possibile procedere anche alla registrazione di una scrittura privata non autenticata, ovvero senza intervento notarile o del pubblico ufficiale, sempre con le stesse modalità. La mancata autenticazione delle firme non inficia infatti la procedura.

Quando è obbligatorio registrare una scrittura privata

Per quanto la procedura di registrazione non sia complessa, e garantisca appunto l’opponibilità a terzi in ambito tributario, è anche utile chiedersi quando sia obbligatorio effettuare questo passaggio.

In linea generale, è il D.P.R. 131/1986, aggiornato dal D.Lgs. 139/2024, a definire gli obblighi di registrazione. Di solito, si procede quando la scrittura privata produce effetti giuridici rilevanti dal punto di vista fiscale, ad esempio per tutti i contratti che trasferiscono diritti reali su beni immobili o che, ancora, prevedono pagamenti rilevanti. Limitatamente al settore immobiliare, la registrazione è inevitabile in presenza di obbligo fiscale, indipendentemente dall’autenticazione. Ad esempio, si procede per:

• la registrazione del preliminare di compravendita, entro 30 giorni dalla sottoscrizione o se stipulata dal notaio;
• le locazioni superiori a 30 giorni, sia per immobili a uso abitativo che commerciale;
• il comodato di beni immobili, entro 30 giorni dalla stipula;
• la cessione di ipoteche e diritti edificatori;
• gli atti come le sentenze e i provvedimenti giudiziari, quali le ordinanze di sfratto.

Freepik

In caso non sia prevista l’autenticazione, la registrazione è comunque indispensabile per vari atti, ad esempio:

• per rinunce a diritti reali su immobili, come ad esempio un usufrutto;
• negli accordi di divisione ereditaria che coinvolgono immobili;
• nei patti di famiglia che prevedono trasferimento di beni immobili;
• per le quietanze di pagamento relative a corrispettivi immobiliari;
• negli accordi di compensazione di crediti su beni immobili;
• per la costituzione di fondi patrimoniali con immobili.

Quanto costa registrare una scrittura privata

Ma quanto costa registrare una scrittura privata? La spesa varia in base alla natura dell’atto e alle aliquote previste dai più recenti aggiornamenti dal Testo Unico sulle Imposte.

Innanzitutto, così come già spiegato, si deve corrispondere l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro facciate o 100 righe del documento. Dopodiché, la registrazione della scrittura privata comporta l’imposta di registro, che può essere fissa o proporzionale, a seconda della natura dell’atto.

In linea generale, i costi di registrazione di una scrittura privata oscillano complessivamente tra i 200 e i 500 euro per atti semplici, fino a salire a circa 1.000 per transazioni con valori elevati. Ancora, è utile sapere che la registrazione di una scrittura privata in ritardo può comportare spese aggiuntive, tra il 120 e il 240% dell’imposta evasa, con la possibilità però di ravvedimento operoso. 

Infine, è bene ricordare che le fasce di costo elencate non comprendono gli onorari di eventuali professionisti, quali il notaio per l’autenticazione, che dovranno quindi essere considerati separatamente.