Nei contesti condominiali può capitare che la realizzazione di alcuni interventi di manutenzione, in virtù della loro complessità, sia affidata a imprese esterne. Ma come vengono gestiti gli appalti in condominio? Affinché i lavori possano essere affidati a soggetti terzi, è necessario seguire una procedura ben definita, dall’approvazione degli stessi interventi in assemblea, fino alla stipula dei contratti, passando per le responsabilità di soggetti quali l’amministratore e l’impresa incaricata. È infatti indispensabile che l’intero processo sia trasparente e, fatto non di certo meno importante, conforme alle normative vigenti.
Cosa si intende per appalti in condominio
In primo luogo, è necessario comprendere cosa si intenda per appalti in condominio. In linea generale, si tratta di un accordo attraverso il quale un’impresa terza si impegna a realizzare un intervento o a fornire un servizio al condominio. Più precisamente, in base all’articolo 1655 del Codice Civile, si tratta di un vero e proprio contratto dove, al compimento di un’attività specifica, viene corrisposta una somma di denaro.
In ambito condominiale, solitamente si ricorre all'appalto per interventi sulle parti comuni, come tetti, facciate o impianti condivisi: il condominio agisce in qualità di committente collettivo, mentre l’appaltatore è vincolato a un’obbligazione di risultato, cioè deve garantire non solo l’esecuzione degli interventi, ma anche la qualità dei lavori eseguiti.
In linea generale, la scelta dei lavori da effettuare e dell’appaltatore a cui affidarli avviene tramite delibera assembleare, mentre l’amministratore funge da rappresentante legale per il condominio.
L’approvazione dei lavori in condominio
Per comprendere come vengono gestiti gli appalti, è innanzitutto necessario capire il processo di approvazione dei lavori in condominio. Gli interventi di manutenzione si distinguono in ordinari o straordinari, in base si tratti di necessità di routine - ad esempio, la scelta di un’impresa per la pulizia delle scale - o di esigenze improvvise quali il cambio di un impianto di riscaldamento a seguito di un guasto. Entrambi sono soggetti a uno specifico processo di approvazione.
Le maggioranze per la delibera
L’approvazione dei lavori spetta all’assemblea condominiale, in base alle maggioranze definite dall’articolo 1136 del Codice Civile. In linea generale:
- per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, non di notevole entità, in prima convocazione serve la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi dello stabile. In seconda convocazione, basta 1/3 dei millesimi;
- per le opere straordinarie di notevole entità, serve la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino i 500 millesimi del valore dello stabile.
Se, tuttavia, si tratta di innovazioni - ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile - servirà sempre la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino i 2/3 del valore in millesimi dello stabile.
Il ruolo dell’amministratore nell’assegnazione di lavori
Una volta approvati i lavori, l’amministratore di condominio assume un ruolo fondamentale. Il professionista agisce infatti da facilitatore tra l’assemblea e le imprese terze: raccoglie preventivi, valuta opzioni diverse e, in autonomia o su delibera assembleare, stringe i relativi accordi.
In linea generale, l’amministratore può scegliere in autonomia l’appaltatore - stipulando poi il contratto d’appalto in condominio - quando:
- si tratta di lavori di manutenzione ordinaria di modesta entità, che non prevedono la necessità di delibera;
- riceve specifica delega dall’assemblea;
- in caso di estrema urgenza, informando poi il condominio alla prima assemblea utile.
È invece indispensabile l’approvazione dell’assemblea se:
- la delibera di approvazione dei lavori riserva espressamente la scelta dell’appaltatore all’assemblea;
- si richiede la comparazione di più preventivi o di una gara informale;
- si tratta di opere straordinarie di notevole entità e l’assemblea decide di scegliere l’impresa direttamente.
In ogni caso, è bene specificare che la discrezionalità dell’amministratore è limitata: deve agire sempre nell’interesse comune e, in base all’articolo 1129 del Codice Civile, può essere revocato se commette illeciti o agisce per negligenza. Si pensi, ad esempio, all’amministratore di condominio che firma contratti senza chiedere ai condomini, nei casi in cui non è prevista una sua scelta diretta.
Cosa dice l’articolo 1135 del Codice Civile
All’interno del processo di delibera dei lavori, e di scelta dell’impresa, fondamentale è l’articolo 1135 del Codice Civile. Quest’ultimo disciplina:
- le attribuzioni dell’assemblea, come l’approvazione del rendiconto annuale, la nomina e la revoca dell’amministratore, le delibere sulla manutenzione straordinaria;
- la necessità del fondo speciale per i lavori straordinari, con la ripartizione in millesimi delle spese fra i condomini;
- gli obblighi dell’amministratore nell’eseguire le delibere, inclusa l’assegnazione degli appalti e la riscossione dei contributi necessari;
- la possibilità che l’amministratore agisca in autonomia per lavori urgenti, convocando poi l’assemblea per la ratifica.
Il contratto d’appalto per il condominio
Specificate le modalità di approvazione dei lavori, e il ruolo dell’amministratore, è utile capire quali sono gli elementi del contratto di appalto condominiale. Come già visto, quest’ultimo formalizza l’accordo tra il condominio e l’impresa scelta e, in qualità di documento ufficiale, deve contenere delle specifiche indicazioni. Inoltre, è fondamentale per evitare controversie future.
I contenuti del contratto
Innanzitutto, è utile parlare degli elementi chiave che il contratto dovrebbe presentare, affinché non solo sia valido, ma anche capace di ridurre il rischio di problemi futuri. In linea generale, deve comprendere:
- la descrizione dettagliata dell’opera o del servizio;
- i tempi e i termini di esecuzione;
- il corrispettivo concordato e le modalità di pagamento;
- le garanzie per vizi e difetti, con riferimento agli articolo 1667 e seguenti del Codice Civile, in base alle responsabilità dell’appaltatore.
Possono anche essere previste delle clausole aggiuntive, ad esempio relative alle penali per eventuali ritardi o assicurazioni contro i rischi, così come le modalità di risoluzione del contratto in caso di inadempimento. Online è possibile scaricare diversi fac simile di contratto d’appalto in condominio, come quello proposto da ANACI.
Gli altri soggetti coinvolti
Naturalmente, oltre al condominio come committente e all’appaltatore in qualità di esecutore, in un appalto di condominio possono figurare anche altri ruoli indispensabili, soprattutto se si tratta di interventi strutturali oppure di opere particolarmente invasive. Se necessario, i ruoli e i compiti di questi soggetti possono essere esplicitati all’interno del contratto.
Ad esempio il direttore dei lavori, nominato dall’assemblea o dall’amministratore, che supervisiona l’esecuzione tecnica, verificando la conformità al progetto e certificando gli stati di avanzamento. Ancora, il responsabile dei lavori - a volte coincidente con il direttore - che si occupa di sicurezza e coordinamento, ai sensi del D.P.R. 380/2001 e del D.Lgs. 81/2008.
Le responsabilità dell’appalto in condominio
È anche utile analizzare su chi ricadono le responsabilità degli appalti condominiali, soprattutto in caso di inadempienze, danneggiamenti o altri problemi. In genere, si distribuiscono tra appaltatore, amministratore e condomini, ovviamente con pesi diversi in base alle relative funzioni.
Gli obblighi dell’appaltatore
In base all’articolo 1655 del Codice Civile, l’appaltatore è tenuto a:
- organizzare i mezzi necessari per i lavori;
- gestire i rischi;
- consegnare l’opera in conformità alle specifiche contrattuali.
In altre parole, deve rispettare tempi e costi concordati, adottare tutte le misure di sicurezza richieste, garantire la qualità dei materiali usati, il rispetto del progetto e del contratto. Inoltre, deve fornire le necessarie dichiarazioni di conformità e, a seconda della tipologia di intervento, rispettare norme vigenti, come quelle antisismiche e ambientali.
In caso di vizi e inadempienze, l’appaltatore ne risponde direttamente, con la possibilità di risarcimento, riparazioni a sue spese o riduzioni di prezzo. In base all’articolo 1668 del Codice Civile, se le difformità o i vizi dell’opera la rendono inadatta alla sua destinazione, il condominio può richiedere la risoluzione del contratto. Ancora, è bene sapere che, secondo l’articolo 1667 del Codice Civile, la denuncia per vizi apparenti deve avvenire entro 60 giorni, mentre la conseguente azione si prescrive dopo due anni.
Quali responsabilità ha l’amministratore rispetto a un contratto di appalto del condominio
L’amministratore risponde invece per la corretta gestione del contratto d’appalto, inclusa la verifica dei pagamenti da parte dei condomini, e il monitoraggio dei lavori in base alle informazioni ricevute dall’appaltatore o, ancora, dal direttore dei lavori stesso.
In qualità di rappresentante, così come previsto dall’articolo 1131 del Codice Civile, ha facoltà di agire in giudizio per conto del condominio, ad esempio in caso di vizi o difformità da parte dell’appaltatore. Per contro, in base al già citato articolo 1129 del Codice Civile, l’amministratore può essere revocato o essere soggetto al risarcimento del danno:
- per grave negligenza, ad esempio l’assenza di monitoraggio sul prosieguo dei lavori;
- per illeciti nell’esercizio delle sue funzioni, come ad esempio l’assegnazione in autonomia di un appalto a un’impresa a lui collegata, evidenziando quindi un conflitto d’interessi.
Il ruolo dei condomini
In qualità di proprietari delle parti comuni, anche i condomini sono coinvolti indirettamente nelle responsabilità dell’appalto. Ad esempio, devono contribuire alle spese - ripartite in millesimi, in base all’articolo 1123 del Codice Civile - e rispondere in solido di eventuali condomini morosi.
Nel contratto d’appalto in condominio, la solidarietà dei condomini è infatti sancita nell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile: per evitare che i morosi blocchino l’esecuzione di interventi già contrattualizzati, gli altri proprietari si fanno carico delle somme insolute. In un secondo momento, tramite anche l’azione dell’amministratore, potranno procedere al recupero delle spese anticipate.
Infine, vale la pena di ricordare che, in base al medesimo articolo, l’amministratore può sospendere i condomini morosi dalla fruizione dei servizi comuni, purché siano suscettibili di godimento separato.
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