La gestione degli spazi condivisi in condominio richiede una precisa attenzione, nonché regole sempre chiare, per bilanciare sia gli interessi collettivi che quelli privati. In particolare, questa necessità si rende evidente con le strutture esterne che delimitano l’edificio: la corretta amministrazione del perimetro condominiale è infatti indispensabile perché influisce sulla stabilità, l’estetica e la sicurezza dello stesso stabile. Ma cosa si intende più precisamente per perimetro del condominio e, soprattutto, quali normative lo regolano?
Cos’è il perimetro condominiale
In primo luogo, è utile comprendere cosa si intenda per perimetro condominiale. In linea generale, è l’insieme di tutte le superfici esterne che delimitano lo stabile condominiale, inclusi muri, facciate e altre strutture che ne definiscono i confini. Si tratta di elementi fisici ben riconoscibili, che separano lo stesso condominio dagli spazi pubblici esterni e, fatto non meno importante, che contribuiscono alla stabilità, alla sicurezza e all’estetica dello stabile
È però necessario specificare che il perimetro del condominio non sempre coincide con i confini catastali delle singole proprietà, perché include anche aree interne come cortili, spazi d’accesso condiviso o altri elementi che separano l’edificio dalla pubblica strada o dalle proprietà adiacenti. È il caso, ad esempio, dei muretti esterni che delimitano gli spazi verdi condominiali.
Come si definisce il perimetro di un edificio
La definizione del perimetro del condominio avviene attraverso la proiezione sul piano orizzontale dell’intero volume edificato, in base ai progetti architettonici approvati e alle informazioni racchiuse nei documenti catastali. In altre parole, si misura la linea chiusa che delimita la sagoma dell’edificio al livello del suolo, estendendosi verticalmente per tutta l’altezza del palazzo e racchiudendo, così, tutte le superfici dell’edificio visibili dall’esterno.
A livello pratico, per identificare con precisione il perimetro di un palazzo si analizzano le componenti strutturali e di chiusura, che ne formano il confine fisico. A partire dalle pareti, che possono essere:
- muri maestri, cioè gli elementi portanti che sostengono il peso della struttura, come ad esempio i pilastri e le altre pareti che trasferiscono i carichi alle fondamenta. Sono solitamente considerate parti comuni dello stabile, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile;
- muri divisori, che separano le unità immobiliari all’interno dell’edificio o tra proprietà confinanti. In questo caso, vi è presunzione di comunione salvo prova contraria, in base all’articolo 880 del Codice Civile;
- muri perimetrali, ovvero quelli esterni, che delimitano l’edificio dal mondo circostante. Possono avere anche una funzione portante, a seconda della configurazione dell’immobile, e includono facciate, rivestimenti e aperture, come finestre o balconi aggettanti. Anche in questo caso, sono considerati parti comuni.
Dopodiché, si prendono in considerazione anche altri elementi aggiuntivi, come ad esempio muretti di recinzione, cancelli, ringhiere, colonne di confine e strutture di contenimento del suolo, se funzionali alla delimitazione dell’area condominiale. La misurazione può avvenire tramite un rilievo topografico, verificandone poi l’eventuale corrispondenza con la planimetria catastale.
La proprietà del perimetro del condominio
Compreso come venga definito il perimetro condominiale, è utile anche soffermarsi sulla sua proprietà: in generale il possesso è condiviso, ma possono esistere delle eccezioni, a seconda della configurazione dello stabile.
I muri perimetrali esterni di un condominio sono di proprietà comune?
Di solito, i muri perimetrali esterni sono considerati parti comuni dello stabile, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Questa norma include infatti esplicitamente i muri maestri e, per estensione, vi possono rientrare anche quelli perimetrali che contribuiscono a delimitare l’edificio, concorrendo alla sua stabilità.
Il principio è stato ribadito anche dalla Corte di Cassazione che, con la sentenza 4978/2007, ha stabilito che i muri perimetrali vanno equiparati ai maestri ai fini della presunzione di comunione, anche quando in corrispondenza di piano esclusivi o in posizioni sfalsate, come per gli attici.
Proprio poiché si tratta di pari condivise dello stabile, l’utilizzo del muro perimetrale e condominiale è vincolato all’articolo 1102 del Codice Civile:
- ogni condomino può servirsene;
- purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca ad altri di fare altrettanto.
Nella pratica, il singolo condomino non può autonomamente tinteggiare le pareti esterne o installarvi ingombranti impianti a uso personale: ogni intervento deve essere approvato collettivamente, con un voto in assemblea.
È tuttavia bene ricordare che la proprietà comune non sempre esclude usi particolari: ad esempio, un condomino al primo piano potrebbe avere accesso esclusivo a una porzione di muro attorno a un giardino privato. Per quanto l’uso sia esclusivo, la struttura rimane tuttavia condivisa.
I muri perimetrali di proprietà esclusiva
Più raramente, può capitare che la proprietà dei muri perimetrali sia di natura esclusiva. È il caso di edifici storici che, per via delle loro configurazioni atipiche, potrebbero prevedere dei muri perimetrali di proprietà di un singolo condomino, quando funge da confine con una proprietà esterna non condominiale.
Affinché ne sia riconosciuta la proprietà esclusiva, è necessario che vi sia un titolo che lo comprovi o, ancora, che il possesso sia stabiliti a livello di regolamento contrattuale. Infatti, l’articolo 1117 del Codice Civile ammette deroghe alla condivisione delle parti comuni, purché provate da atti notarili o equivalenti. Se non è possibile produrre queste prove, il muro condominiale deve inevitabilmente tornare all’interno del regime comune.
In questi casi, il proprietario esclusivo ha piena autonomia per eventuali opere di manutenzione o modifiche, tuttavia sarà sempre soggetto al rispetto delle normative urbanistiche vigenti e, ancora, non dovrà arrecare danno alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dell’edificio condominiale nel suo complesso.
La ripartizione delle spese per i muri perimetrali
La ripartizione delle spese per il muro perimetrale segue il consueto principio di proporzionalità stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile:
- i costi dovranno essere suddivisi fra tutti i condomini;
- in base ai millesimi di proprietà.
Il criterio di equità deriva dalla proprietà condivisa del perimetro del condominio e, per tanto, tutti i proprietari sono tenuti a contribuirvi. Vi possono però essere eccezioni, come nel caso di un danno causato da un singolo condomino, che ne risponde integralmente: è il caso, ad esempio, di un’infiltrazione d’acqua che deriva da un balcone privato.
Le spese possono essere sia ordinarie - come nel caso di opere di pulizia o di tinteggiatura - che straordinarie, quale l’abbattimento di un muro perimetrale condominiale perché gravemente instabile o pericolante. Tuttavia, in caso di interventi gravosi, oltre al consenso dell’assemblea sarà necessario ottenere le dovute autorizzazioni comunali, soprattutto se la manutenzione modifica la struttura portante o la volumetria dell’edificio.
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