Pubblicità in condominio: le prassi e le autorizzazioni necessarie

Nei contesti abitativi più densi, gli stabili condominiali non rappresentano soltanto una risorsa abitativa, ma anche economica. Sono infatti sempre più gli amministratori e i residenti che valutano l’opportunità della pubblicità in condominio, ad esempio sfruttando cartelloni appesi sulle pareti perimetrali, per finanziare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Tuttavia, questo approccio richiede un buon equilibrio tra le necessità finanziarie dello stabile e il rispetto delle normative vigenti, in particolare relative al decoro.

Quali sono le regole per la pubblicità nei condomini

La possibilità di sfruttare comunicazioni pubblicitarie in condominio, ad esempio per assicurare delle entrate da destinare alla ristrutturazione dello stabile, è regolata da varie norme, volte ad assicurare un buon equilibrio tra diritti individuali e collettivi. 

Uno dei riferimenti principali è l’articolo 1102 del Codice Civile, che specifica che ciascun condomino possa utilizzare le parti comuni, purché non ne modifichi la destinazione d’uso e non impedisca ad altri di fare altrettanto. Per quanto la decisione di esporre pubblicità spetti all’intera collettività condominiale, e non al singolo proprietario, il principio rimane comunque valido: qualsiasi intervento promozionale non dovrà alterare in modo permanente, e irreversibile, uso e destinazione delle parti comuni. Fatta questa considerazione, sulla pubblicità condominiale è inoltre utile sapere che:

• ai sensi degli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile, non possono essere eseguite opere che possono minare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile;
• la quiete dei condomini e del vicinato deve essere sempre tutelata, di conseguenza non sono ammesse comunicazioni che, per rumori o luci, possano rappresentare delle immissioni oltre alla normale tollerabilità, ai sensi dell’articolo 844 del Codice Civile;
• è necessario rispettare le norme nazionali e locali su autorizzazioni e decoro pubblico per le affissioni esterne, che possono prevedere limiti su dimensioni, colori e posizioni, nonché specifici tributi.

Quali pubblicità installare in condominio

Prima di valutare la possibile installazione di spazi promozionali, è però necessario conoscere i formati pubblicitari che possono adattarsi al condominio. In genere, le pubblicità su edifici privati variano a seconda della posizione e dello scopo, nonché della visibilità garantita. 

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A seconda delle necessità dello stabile, possono essere predisposti:

• annunci interni, con piccoli pannelli o schermi digitali, ideali per promozioni locali senza alterare il decoro esterno dello stabile;
• installazioni esterne, come ad esempio targhe o insegne appese vicino agli ingressi;
• comunicazioni su strutture temporanee, come ad esempio la pubblicità sui ponteggi in condominio, durante gli interventi di manutenzione straordinaria;
• affissioni dirette sulla facciata, statiche o dinamiche - ad esempio con schermi, LED o proiezioni - spesso di dimensioni importanti affinché siano visibili dal piano strada.

Chi decide per la pubblicità in condominio

La responsabilità decisionale sulle comunicazioni pubblicitarie in condominio ricadono principalmente sull’assemblea, che dovrà deliberare l’intervento, in base alle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Di norma, è sufficiente la maggioranza dei presenti:

• purché rappresentino almeno la metà del valore dei millesimi, per affissioni che non comportano modifiche sostanziali alle parti comuni del condominio;
• purché rappresentino almeno i 2/3 del valore in millesimi, se l’installazione altera il decoro oppure modifica sensibilmente il profilo della facciata.

Ma chi propone l’affitto della facciata per la pubblicità? L’iniziativa può partire da singoli condomini, liberi di richiedere che il tema venga discusso in assemblea, oppure nascere dall’amministratore di condominio.

Quando serve il consenso di tutti i condomini

In alcune specifiche situazioni, per poter procedere all'installazione di cartelloni pubblicitari in condominio può essere necessario il consenso unanime di tutti i condomini. 

Il primo caso riguarda i limiti previsti dal regolamento contrattuale, ovvero quello normalmente predisposto dal costruttore e accettato dai proprietari con l'atto d'acquisto. Se prevede divieti espliciti alla pubblicità, ogni modifica dovrà essere raggiunta all'unanimità.

La seconda evenienza è invece relativa ai limiti previsti dall'articolo 1108: servirà il consenso unanime se il contratto di concessione supera i nove anni, se vengono modificati diritti reali dei condomini o, ancora, si vuole attribuire a terzi l'uso perpetuo della parte comune.

La questione del decoro condominiale

In sede di delibera, è anche fondamentale che l’assemblea condominiale si concentri sul tema del decoro. Gli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile, uniti a una consolidata giurisprudenza, vietano infatti interventi sulle parti comuni che, oltre alla stabilità e alla sicurezza, possano modificare il decoro architettonico e la destinazione d’uso. Sarà quindi necessario verificare:

• l’impatto estetico della pubblicità, che non dovrà deturpare lo stile dell’edificio, ad esempio con colori, forme o luci che potrebbero essere fuori luogo rispetto al contesto;
• l’impatto visivo dei cartelloni pubblicitari sulla facciata condominiale, che non devono prevedere coperture eccessive che nascondano elementi decorativi o, ancora, porte e finestre;
• la presenza di eventuali vincoli storici, artistici o architettonici, che potrebbero richiedere l’intervento di enti terzi.

In caso di violazioni, il singolo condomino può adire le vie legali per chiedere la rimozione delle pubblicità, con anche possibili risarcimenti per i danni subiti.

Quando servono autorizzazioni dal Comune o altri enti per la pubblicità

Quando il condominio opta per le affissioni dirette sulla facciata, spesso non è sufficiente l’approvazione dell’intervento da parte dell’assemblea. È infatti anche necessario verificare le normative nazionali e locali, poiché potrebbe rendersi indispensabile una specifica autorizzazione dal Comune o da altri enti.

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Innanzitutto, è utile sapere che l’installazione di cartelli, insegne o altri mezzi pubblicitari visibili dall’esterno è regolata dall’articolo 23 del Codice della Strada, ovvero del D.Lgs. 285/1992. La norma obbliga a ottenere un’autorizzazione preventiva da parte dell’ente proprietario delle strade: nella maggior parte dei casi il Comune, per i contesti urbani. A questa si aggiunge l’obbligo di pagamento del canone unico patrimoniale, previsto dalla Legge 160/2019, in base alla superficie e alla durata dell’installazione.

Se l’edificio è tutelato dal punto di vista paesaggistico e culturale, il D.Lgs. 42/2004 impone anche il nulla osta dalla Soprintendenza, mentre potrebbero sussistere altre norme o oneri stabiliti da regolamenti locali.

Il mancato ottenimento delle dovute autorizzazioni può comportare la rimozione immediata della pubblicità e l’applicazione di sanzioni amministrative, a seconda della gravità dell’infrazione.

Come si suddividono i guadagni della pubblicità condominiale

Le comunicazioni promozionali possono costituire delle entrate importanti, un vero e proprio beneficio condiviso a disposizione di tutti i residenti. Ma come si suddividono gli introiti pubblicitari del condominio?

Tutte le entrate devono essere riportate nel rendiconto condominiale, che deve essere presentato dall’amministratore entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, affinché l’assemblea possa valutarlo. Approvato il bilancio, i guadagni possono essere:

• ripartiti fra i condomini in proporzione alle quote condominiali;
• utilizzati come fondi diretti per manutenzioni ordinarie e straordinarie, sempre seguendo una rendicontazione trasparente.

Infine, bisogna ricordare che, per la pubblicità in condominio, l’amministratore è sempre responsabile della gestione: si accerta che lo stabile abbia ottenuto le necessarie autorizzazioni, si occupa dei rapporti con inserzionisti e affittuari degli spazi, documenta gli incassi e provvede alle suddivisioni secondo i criteri di ripartizione previsti.