Dismissioni immobiliari nel 2026: i piani INPS e degli enti pubblici

Al fine di razionalizzare il patrimonio immobiliare pubblico e privato, ciclicamente vengono organizzate operazioni di riordino e di sostenibilità economica. È in questo filone che si inseriscono le cosiddette dismissioni immobiliari 2026: un piano di vendite dirette gestito dai principali enti pubblici. Ad esempio, l’INPS ha avviato un programma per circa 80 milioni di euro, riguardante soprattutto immobili che generano rendite da locazioni, a cui si aggiungono conferimenti a fondi immobiliari per 300 milioni di euro, nel triennio 2026-2028. Inoltre, anche diversi Comuni hanno organizzato in autonomia piani di alienazione, sempre a scopo riorganizzativo.

Cosa si intende per dismissione immobiliare

Per dismissione immobiliare si intende quel processo che permette a un soggetto, sia esso un ente pubblico oppure un privato, di liberarsi di un bene immobiliare, cedendolo a terzi o rinunciando al suo possesso. Si tratta di un’opzione che viene tipicamente scelta in quelle situazioni in cui il mantenimento dell’immobile diventa economicamente svantaggioso, ad esempio per elevati costi di gestione, oppure quando si ha necessità di razionalizzare il proprio patrimonio immobiliare.

A livello normativo, per gli enti pubblici la dismissione immobiliare è regolata da norme speciali, tra cui il D.L. 351/2001 - convertito nella Legge 410/2001 - e l’articolo 58 del D.L. 112/2008 - convertito nella Legge 133/2008 - che prevedono piani di alienazione e valorizzazione. Dal punto di vista operativo, invece, la dismissione si concretizza con diverse modalità:

• la vendita diretta, ovvero la cessione dell’immobile a un acquirente pubblico o privato, al fine di massimizzarne il valore economico;
• il conferimento a fondi o società, cedendo l’immobile a entità specializzate, per una gestione collettiva del bene;
• la rinuncia unilaterale, una forma residuale in cui il proprietario abdica ai diritti, con possibili effetti sul patrimonio pubblico, previo accertamento;
• le aste o i bandi, pensati soprattutto per gli immobili pubblici di valore significativo, nel rispetto dei principi di trasparenza e concorrenza previsti dalla normativa vigente.

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Le operazioni di dismissione immobiliare richiedono una verifica preliminare dell’immobile, inclusa una stima del suo valore di mercato, e sono soggette a precisi obblighi fiscali. Ad esempio, l’articolo 67 del TUIR prevede imposte sulle plusvalenze derivanti dalla cessione.

La dismissione di immobili pubblici

Il patrimonio immobiliare pubblico - comprensivo di beni appartenenti allo Stato, alle Regione, ai Comuni e ai più vari enti pubblici - è composto da un numero considerevole di edifici. Affinché la loro gestione non sia eccessivamente gravosa, e si possa effettivamente provvedere alla loro corretta manutenzione, ciclicamente vengono avviati dei piani di razionalizzazione. Il caso tipico è quello delle dismissioni immobiliari degli enti pubblici: gli immobili non utilizzati, oppure troppo onerosi da mantenere, vengono ceduti a terzi tramite vendite diretta o aste.

Affinché questo processo sia possibile, con il D.L. 351/2001 - poi convertito nella Legge 410/2001 - sono stati introdotti precisi strumenti di valorizzazione del patrimonio immobiliare statale, compresi i piani di alienazione e privatizzazione. Ancora, il D.L. 112/2008, poi convertito nella Legge 133/2008, impone agli enti locali la ricognizione annuale del patrimonio, con la predisposizione di piani per la sua dismissione o valorizzazione.

A seguito di una fase d’inventario per i beni non strumentali, ovvero quelli non indispensabili alle funzioni istituzionali, gli enti pubblici possono approfittare di diversi strumenti di cessione:

• le alienazioni dirette, ovvero la vendita degli immobili a enti pubblici o privati, con proprietà per gli occupanti legittimi e possibili sconti per favorirne l’accesso;
• le cartolarizzazioni, ovvero il trasferimento di patrimoni immobiliari a società veicolo per l’emissione di titoli;
• le concessioni e le locazioni, per generare rendite dall’immobile prima ancora della sua effettiva cessione definitiva;
• le valorizzazioni urbanistiche, con la modifica di destinazioni d’uso, per aumentare il valore degli immobili e favorirne, così, sia il ripristino a livello pubblico che la vendita diretta a terzi. 

Il piano di dismissioni immobiliari INPS dal 2026

Le casse previdenziali sono spesso coinvolte da programmi di dismissione immobiliare, sia per il peso della gestione di molti immobili a loro intestati, che per alimentare le entrate per necessità operative o di supporto dell’ente.

Con un patrimonio da reddito che comprende oltre 23.000 immobili, l’INPS è spesso protagonista di piani di dismissione immobiliare. Ad esempio, di recente è stato annunciato un programma triennale di vendita diretta, dal 2026 al 2028, di immobili non essenziali, allo scopo di alimentare il bilancio dell’ente.

L’operazione riguarda soprattutto immobili che generano rendita da locazioni e prevede diverse modalità:

• le vendite dirette, con un focus iniziale di 80 milioni di euro nel 2026, per un totale di circa 220 milioni nel triennio. Saranno privilegiati i conduttori attuali degli immobili, con specifici diritti di prelazione e sconti dedicati;
• la cessione a fondi immobiliari, con apporti annuali per 300 milioni di euro, per una gestione collettiva degli immobili e una maggiore diversificazione del rischio.

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Parallelamente, l’ente previdenziale si occuperà anche di:

• acquisizioni strategiche, con investimenti per 220 milioni di euro in nuovi immobili strumentali, allo scopo di adeguare le proprie sedi a diverse esigenze operative;
• gestione del rendimento, nonostante un aumento del reddito lordo dai 54,5 milioni del 2022 ai 66 milioni del 2024, per ridurre le influenze negative degli oneri fiscali come l’IMU e i costi di gestione, attuando nuove ottimizzazioni.

Il piano di vendita di immobili INPS per il 2026 segue le alienazioni effettuate dal 2017 al 2024, con oltre 5.700 unità cedute, per un valore di circa 400 milioni di euro.

I piani degli altri enti pubblici e privati

Il programma di alienazione di beni immobili non coinvolge soltanto l’INPS, ma anche altri enti pubblici, previdenziali ed ecclesiastici, attraverso procedure ricorrenti di vendita diretta, aste e trattative private. Tra i più importanti, si elencano:

• le aste INAIL 2026, con la cessione di unità residenziali e commerciali, disponibili in diverse Regioni italiane, tramite aste telematiche e trattative private;
• la vendita di immobili di enti ecclesiastici del biennio 2025-2026, con enti morali e religiosi che cedono beni non strategici tramite aste notarili e portali dedicati, per finanziare attività istituzionali e opere di bene;
• le dismissioni immobiliari 2026 a Roma, tramite il Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni di Roma Capitale e Città Metropolitana, con la cessione di immobili non strumentali, compresi complessi residenziali e terreni;
• le dismissioni immobiliari 2026 a Napoli, tramite il Piano Straordinario di Dismissione, con la disponibilità sul mercato delle aste di numerosi lotti pubblici, per razionalizzare il vasto patrimonio comunale.

Vantaggi e svantaggi della dismissione immobiliare

La dismissione immobiliare garantisce importanti vantaggi, ma può comportare anche rischi da non sottovalutare, per ponderare attentamente l’acquisto. In linea generale, tra i fattori positivi dell’acquisto di un immobile di origine pubblica, vi rientrano:

• prezzi potenzialmente convenienti, perché sia nelle aste che nelle vendite dirette gli immobili sono spesso offerti a valori di mercato, inferiori rispetto al privato;
• diritti di prelazione per gli inquilini attuali, che possono godere della priorità d’acquisto rispetto a terzi, così come sconti per i conduttori;
• redditi immediati, perché molti immobili in dismissione sono già locati, quindi garantiscono entrate da affitto sin dal primo giorno;
• ubicazioni strategiche, perché molti beni di proprietà degli enti pubblici si concentrano nelle aree più centrali delle città;
• processi trasparenti, senza il rischio di trattative opache, in virtù del fatto che aste e bandi pubblici seguono rigide regole.

Fra gli svantaggi, invece, bisognerebbe prendere in considerazione:

• procedure più lunghe a livello burocratico, che spesso possono richiedere una documentazione complessa;
• concorrenza elevata, perché le vendite pubbliche attirano un gran numero di potenziali acquirenti, soprattutto per immobili molto appetibili;
• necessità di manutenzione o adeguamento normativo post-vendita, soprattutto per gli edifici più datati;
• vincoli residui, come limitazioni, servitù o precise destinazioni d’uso;
• possibili contenziosi, relativi a irregolarità urbanistiche o dispute con gli occupanti, che possono emergere post-acquisto.

In caso di aste o vendite pubbliche, le procedure di partecipazione possono variare a seconda dell’ente, che dovrà tuttavia fornire informazioni puntuali e dettagliate.