Condomino apparente: quali sono i rischi e come riscuotere i crediti

La gestione degli stabili condominiali può spesso confrontarsi con situazioni confuse o controverse, tali da complicare le normali attività amministrative, come ad esempio la raccolta delle quote per le spese. È il caso, ad esempio, del condomino apparente: un soggetto che, pur non essendo il legittimo proprietario di un’unità immobiliare, appare tale agli occhi degli altri condomini o dell’amministratore. Proprio per il comportamento ambiguo, possono sorgere dubbi su chi sia effettivamente responsabile del pagamento delle spese comuni, generando non pochi disguidi.

Cosa si intende per condomino apparente

Nel panorama della gestione degli edifici condominiali, il condomino apparente rappresenta una figura singolare: si tratta di un individuo che manifesta un comportamento tale da essere ritenuto il titolare dell’unità immobiliare in cui vive, pur non essendone effettivamente il proprietario. Si tratta di una situazione che si verifica frequentemente nei contesti familiari, ad esempio quando un genitore acquista una proprietà per i figli ma ci vive personalmente, senza comunicare all’amministratore la reale titolarità dell’immobile.

Tra i comportamenti tipici che caratterizzano un condomino apparente, vi rientrano:

• la partecipazione attiva alle riunioni assembleari, dove esprime voti e opinioni come se fosse un condomino legittimo;
• le interazioni dirette con l’amministratore per questioni di manutenzione o di gestione dello stabile;
• il pagamento sporadico o regolare della quota di spese, che rafforza l’illusione di titolarità;
• i piccoli aspetti pratici e quotidiani, come la custodia di chiavi comuni - ad esempio, per i vani tecnici - oppure la segnalazione di guasti. 

I problemi sorgono quando, ad esempio per morosità nel versamento delle spese condominiali, il condomino apparente si appella alla difformità tra la sua posizione di utilizzatore dell’appartamento e l’effettivo titolare dell’unità immobiliare, sottolineando di non essere quindi tenuto a corrispondere alcun onere.

Che cos'è il principio di apparenza del diritto

Al fine di agevolare la comprensione sui possibili problemi generati da individui che si comportano illegittimamente da titolari di immobili condominiali, è utile introdurre il principio di apparenza del diritto. Si tratta di un concetto giuridico a protezione della buona fede di terzi, nei confronti di situazioni che appaiono certe, nonostante la sottostante realtà nasconda invece una situazione ben diversa.

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In linea generale, si applica quando un soggetto adotta comportamenti e condotte che inducono altri a ritenere erroneamente sia il titolare di un diritto: la controparte che agisce conseguentemente all’apparenza percepita, purché in buona fede, viene liberata da eventuali responsabilità. Questo principio trova conferma sia nella disciplina sull’erede apparente, ai sensi dell’articolo 534 del Codice Civile, che del creditore apparente, all’articolo 1189 sempre del Codice Civile.

In ambito condominiale, l’applicazione di questa disciplina non è però automatica, anche considerando come gli orientamenti della giurisprudenza siano molteplici. Questo perché, indipendentemente un soggetto si comporti come condomino apparente, il condominio - nella figura dell’amministratore - deve sempre procedere a verificare l’effettiva titolarità dell’immobile. Per questa ragione, la valutazione è sempre caso per caso:

• in situazioni non controverse, come per i pagamenti volontari, il principio di apparenza potrebbe essere tollerato temporaneamente anche in condominio: poiché per alcune attività quotidiane - o, appunto, volontarie - non prevedono l’identificazione del titolare, le eventuali responsabilità di amministratore e condominio possono essere escluse;
• in casi più complessi, come il recupero crediti per morosità, prevale sempre la necessità dell’amministratore di accertare il vero proprietario dell’immobile: non è possibile, di conseguenza, liberare il condominio da eventuali responsabilità.

Questo orientamento è stato confermato anche dalla Cassazione, ad esempio con la sentenza 5035/2002, nel sottolineare come il principio dell’apparenza del diritto non abbia carattere generale e non si estenda automaticamente al condominio, dove prevale una disciplina che richiede puntualità nell’identificazione degli effettivi titolari.

I rischi per lo stabile del condomino apparente

La presenza di un condomino apparente può generare molteplici rischi per la gestione dello stabile, soprattutto quando il suo comportamento anomalo compromette la gestione finanziaria delle spese o, ancora, genera contrasti con gli altri proprietari. 

Innanzitutto, se il condomino in questione non adempie ai percepiti obblighi di spesa, il condominio potrebbe subire perdite economiche, con oneri che ricadono poi sugli altri condomini. Ciò può comportare anche ritardi per interventi essenziali, pregiudicando anche la stabilità, la sicurezza e il valore dell’edificio. Dopodiché, bisogna considerare che:

• il condomino apparente in assemblea potrebbe influenzare voti su questioni cruciali, potenzialmente rendendo nulle o annullabili delibere fondamentali, per la mancata legittimazione del suo voto;
• possono sorgere problemi di attribuzione delle responsabilità, se il soggetto in questione causa danni a terzi, con difficoltà di risalire a chi debba materialmente provvedere a risarcimenti;
• possono verificarsi problemi nella gestione degli spazi, se il condomino si appropria di parti comuni, credendo di averne diritto in virtù del suo ruolo apparente, generando contrapposizioni interne.

Allo stesso tempo, bisogna considerare che l’amministratore rischia conseguenze per negligenza - che possono portare anche alla revoca del suo ruolo, in base all’articolo 1129 del Codice Civile - per la mancata verifica della titolarità.

Il ruolo dell’anagrafe condominiale

Per contrastare le ambiguità che possono sorgere da un condomino apparente, l’anagrafe condominiale rappresenta uno strumento indispensabile. Permette infatti di tracciare e aggiornare le titolarità immobiliari e, fatto non meno importante, risponde agli obblighi previsti dall’articolo 1130 del Codice Civile: l’amministratore deve raccogliere e mantenere i dati essenziali sui proprietari, comprese residenze, nonché diritti reali o personali di godimento.

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Tramite l’anagrafe condominiale, l’amministratore può efficacemente:

• prevenire equivoci, escludendo eventuali discordanze di identificazione;
• assolvere agli obblighi di comunicazione, perché i condomini sono tenuti a informare l’amministratore di eventuali variazioni della titolarità entro 60 giorni;
• recuperare i crediti, perché l’anagrafe fornisce una base documentale per azioni contro i veri titolari. 

Il recupero dei crediti sul condomino apparente

Ma cosa succede quando il condomino apparente non versa le quote di spesa, sottolineando la difformità fra il proprio ruolo e il reale titolare dei diritti di proprietà? In linea generale, l’amministratore può promuovere azioni giudiziali di recupero dei crediti unicamente sul proprietario effettivo dell’immobile, accertato tramite i registri immobiliari. Il principio di apparenza non esonera il professionista da questo dovere, così come ribadito anche dalla Cassazione, ad esempio con la sentenza 16614/2022.

In altre parole, anche se il condomino si è comportato come un proprietario, l’amministratore non può esigere da quest’ultimo il versamento delle quote non pagate, ma deve rifarsi sul reale titolare dell’unità immobiliare. Di conseguenza, non è possibile l’emissione di un eventuale decreto ingiuntivo sul condomino apparente, ma solo sul proprietario.

La riscossione delle quote sul condomino apparente non rientra nemmeno nei poteri di un amministratore giudiziario di condominio, nominato ad hoc dal tribunale ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, ad esempio per gestire situazioni particolarmente complesse. Anche in questo caso, sarà sempre necessario rivalersi sul proprietario effettivo.