Sfratto per finita locazione e morosità insieme: come procedere?

C'è un caso di sfratto per finita locazione e morosità insieme che ha destato parecchia attenzione: una recente sentenza del Tribunale di Latina (Sentenza n. 551/2023) ha sottolineato come i proprietari di casa, nel caso di inquilini morosi, debbano essere ben attenti a sfruttare le azioni legali in maniera non incompatibile tra loro. Questo perché, il giudice del tribunale di Latina, in seguito ad un’incompatibilità nelle azioni legali intraprese dal proprietario dell’immobile, ha deciso di rigettare lo sfratto per finita locazione, di conseguenza il conduttore moroso non ha dovuto lasciare l’alloggio. 

La volontà di disdetta dei proprietari nel caso di sfratto per finita locazione

Il tribunale di Latina si è ritrovato a risolvere il caso di due locatori d'affitto i quali, dopo aver regolarmente stipulato un contratto di locazione, hanno deciso di non rinnovare quest’ultimo al conduttore – probabilmente per via della morosità dell’affittuario, giustificando comunque questa scelta con la volontà di riavere l'appartamento per esigenze familiari.

La normativa in materia disciplina chiaramente che la disdetta del contratto, detto formalmente “diniego di rinnovo”, deve essere comunicata almeno sei mesi prima della scadenza tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento indirizzata al conduttore. Inoltre, tale comunicazione deve indicare una delle motivazioni previste dall’articolo 3 della legge n. 431/1998.

I proprietari dell’immobile hanno dunque inviato la lettera di disdetta entro i termini di legge, rispettando anche le motivazioni dettate dall’articolo sopracitato. Il nodo burocratico si è creato quando, in seguito all’invio della raccomandata, le parti hanno sottoscritto un atto di transazione. Tale accordo prevedeva un piano di rateizzazione per il pagamento dei canoni arretrati da parte del conduttore, con la clausola che, in caso di mancato rispetto delle rate, si sarebbe proceduto con lo sfratto per morosità.

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Il caso di incompatibilità tra sfratto per finita locazione e per morosità

La legge consente il ritiro del "diniego di rinnovo" del contratto nel caso in cui "le parti decidano di revocare o eliminare la disdetta, mantenendo in vigore il contratto di locazione originario". Pertanto, il locatore può cambiare la propria decisione, a condizione che ciò avvenga prima della scadenza del contratto. Nel caso in esame, dopo l'invio della disdetta, ma comunque entro il termine di validità del contratto, è stato stipulato un accordo transattivo.

Dunque, semplificando la sentenza, si evidenzia che, con la lettera raccomandata, i proprietari avevano manifestato chiaramente l’intenzione di rientrare in possesso dell’immobile. Tuttavia, il successivo accordo di transazione ha contraddetto tale volontà, poiché i proprietari, come riportato nella sentenza, hanno assunto una posizione incoerente rispetto alla disdetta. Nell’accordo transattivo, infatti, hanno espresso la volontà di concedere un piano di rientro per i canoni non pagati, prevedendo lo sfratto per morosità solo in caso di mancato pagamento.

Il giudice di Latina ha interpretato tale previsione come una manifestazione implicita della volontà di rinnovo del contratto. Poiché l’accordo è stato stipulato dopo l’invio della disdetta, prevale quanto stabilito nella transazione, con conseguente decadenza della domanda di sfratto per finita locazione.

Ribadire la volontà di non voler rinnovare il contratto all’inquilino 

La sentenza del tribunale di Latina sopra descritta è il manifesto di come, anche se involontariamente, si possa cadere in errore e, conseguentemente, ritrovarsi nell’impossibilità di sfrattare il conduttore, anche nel caso che questo sia moroso.

In questo caso, nell’atto di transazione non è stata chiaramente ribadita l’intenzione di non rinnovare il contratto di affitto alla scadenza iniziale, ma è stata indicata unicamente la volontà di avviare la procedura di sfratto solo in caso di mancato pagamento delle rate concordate. Dunque, se i proprietari si fossero limitati a prevedere un piano di rientro ed, eventualmente, un pignoramento in caso di ulteriore morosità, è probabile che la domanda di sfratto per finita locazione non sarebbe stata respinta. Il consiglio è che, in tali situazioni, si debba prediligere sempre una linea d’espressione chiara circa la volontà di rientrare in possesso della proprietà.

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Come funziona lo sfratto per finita locazione?

Lo sfratto per finita locazione si avvia quando il contratto di locazione giunge a scadenza e il locatore non intende rinnovarlo. Sarà quindi necessario inviare al conduttore una disdetta formale con almeno 6 mesi di anticipo (come disciplinato dalla legge in materia). Se l’inquilino non libererà l’immobile alla scadenza, il locatore potrà rivolgersi al tribunale con un ricorso per ottenere un’ordinanza di rilascio.

La differenza tra sfratto per morosità e sfratto per finita locazione

Lo sfratto per morosità si verifica quando il conduttore è in difetto nel pagamento del canone d'affitto o gli oneri accessori. In questo caso, il locatore può rivolgersi al tribunale per richiedere la risoluzione del contratto e ottenere un’ordinanza di rilascio dell’immobile. I proprietari hanno anche uno strumento di tutela dagli inquilini morosi futuri che è rappresentato dalla banca dati di morosità immobiliare.

Lo sfratto per finita locazione avviene, invece, quando il contratto giunge alla sua naturale scadenza ed il locatore decide autonomamente di non rinnovarlo mediante una comunicazione formale con cui il locatore informa il conduttore, prima della scadenza, della volontà di non proseguire con il contratto. Lo sfratto per finita locazione differisce dalla licenza, che in sintesi è un accordo contrattuale che permette all’inquilino di utilizzare un immobile in cambio di un pagamento periodico, senza diritti di proprietà.