Fusione catastale: cos’è e come funziona

La fusione catastale è un’operazione amministrativa che consente di accorpare due o più unità immobiliari in un unico identificativo catastale, allo scopo di gestire più agilmente il proprio patrimonio immobiliare o, ancora, di beneficiare di specifici vantaggi fiscali. La possibilità di fusione dipende dalla verifica di fattibilità sulle unità immobiliari da unire al Catasto, nonché al rispetto delle normative vigenti.

Cos’è la fusione catastale

Come accennato in apertura, la fusione catastale è un’operazione che permette di accorpare due o più unità immobiliari, affinché risultino un’unica entità. Questa procedura impone quindi un aggiornamento dei dati del Catasto e garantisce diversi vantaggi:

• la possibilità di gestire le proprietà immobiliari in modo più agevole dal punto di vista burocratico;
• ottimizzare la gestione fiscale relativa a immobili e unità immobiliari in proprio possesso;
• beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali, come ad esempio quelle previste sulla prima casa.

Come facile intuire, affinché vi possa essere una fusione catastale, è non solo necessario che le unità immobiliari da unire siano intestate allo stesso proprietario, ma vi dovrà essere un vincolo fisico fra le stesse. Dovranno essere quindi contigue, adiacenti, confinanti o comunicanti, affinché possano essere fuse. Proprio per questo, è necessario sempre procedere preventivamente con una verifica della fattibilità dell’opera, anche avvalendosi della consulenza di professionisti.

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Allo stesso modo, la fusione non è soltanto una procedura amministrativa, ma presuppone degli interventi affinché le unità immobiliari vengano effettivamente unite. Di conseguenza, si parlerà di:

• fusione catastale leggera, quando gli interventi sono leggeri, come la predisposizione di porte o la rimozione di pareti non portanti;
• fusione catastale pesante, quando i lavori sull’immobile sono gravosi, tali da chiedere preventiva autorizzazione al Comune, ad esempio ottenendo la SCIA edilizia.

Come fare la fusione di due immobili

Quale procedura bisogna seguire per effettuare la fusione di due unità immobiliari o, ancora, di due immobili? In linea esemplificativa, sarà necessario procedere con:

• la verifica di fattibilità del progetto;
• l’esecuzione dei lavori;
• il sopralluogo da parte del tecnico abilitato;
• la presentazione della domanda al catasto.

La verifica della fattibilità della fusione catastale

Il primo e fondamentale passo, come già spiegato, è quello di procedere alla verifica della fattibilità di un’eventuale variazione catastale, con la fusione di due o più unità immobiliari. In linea generale, è necessario controllare che:

• gli immobili o le unità immobiliari possano essere effettivamente fusi, ad esempio perché contigui, adiacenti o comunicanti;
• gli immobili o le unità immobiliari siano intestate allo stesso proprietario. Se è necessario procedere alla fusione catastale tra proprietari diversi, potrebbe quindi essere necessario effettuare una compravendita oppure a una variazione delle quote di possesso;
• la destinazione d’uso degli immobili o delle unità immobiliari sia la medesima;
• gli eventuali interventi edilizi siano fattibili, ovvero non vi siano ostacoli - ad esempio, pareti portanti che non possono essere alterate - alla loro unione.

Verificati i requisiti necessari, è necessario elaborare un progetto per gli interventi che si renderanno necessari, anche ai fini dell’ottenimento di eventuali titoli abilitativi.

L’esecuzione dei lavori di fusione

Verificata la fattibilità del progetto, si può procedere con l’esecuzione dei lavori. Come già evidenziato nei precedenti paragrafi, è possibile procedere con:

• una fusione catastale senza opere, quando le unità immobiliari sono già materialmente fuse;
• una fusione catastale leggera, che richiede interventi minori che, di solito, possono essere eseguiti in edilizia libera senza particolari autorizzazioni;
• una fusione catastale pesante, come ad esempio all’interno di grandi ristrutturazioni, che potrebbe comportare l’ottenimento di autorizzazioni specifiche in Comune, come ad esempio la SCIA, la CILA o il Permesso a Costruire.

Il sopralluogo da parte del tecnico abilitato

Per accertarsi che i lavori di fusione siano stati eseguiti rispettando i requisiti urbanistici e le conformità previste dal Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2021, ma anche di eventuali altri vincoli - ad esempio, quelli paesaggistici o storici - si rende necessaria la valutazione di un tecnico abilitato.

Quest’ultimo può essere un geometra, un architetto o un ingegnere che, nominato dallo stesso proprietario degli immobili, procederà a:

• effettuare un sopralluogo per condurre rilievi tecnici, così da verificare la conformità con le normative vigenti;
• compilare e rilasciare la documentazione necessaria alla successivo inoltro DOCFA, indispensabile per la fusione catastale presso l’Agenzia delle Entrate, con la descrizione degli interventi condotti, l’inserimento delle planimetrie aggiornate e le informazioni relative ai rilievi tecnici condotti.

È però necessario sottolineare che, quando l’unione comporta degli atti giuridici, la fusione catastale si deve avvalere del notaio. È il caso di compravendite o donazione di immobili prima della loro unione, ma anche per tutti gli atti pubblici che riguardano altre variazioni di proprietà. 

La presentazione della domanda di fusione al Catasto

Se il sopralluogo si conclude con un esito positivo, è possibile procedere alla presentazione della domanda di fusione al Catasto. È normalmente lo stesso tecnico a occuparsene, inviando la relativa documentazione all’Agenzia delle Entrate tramite il DOCFA, così da seguire le relative disposizioni del D.M. 701/1994 ed eventuali altre normative di riferimento.

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In genere, la documentazione include:

• i dati tecnici aggiornati sull’immobile, in base all’esito dei rilievi, e la relazione tecnica;
• le planimetrie aggiornate degli immobili;
• la copia dei titoli di proprietà sugli immobili o sulle unità immobiliari interessate;
• la Dichiarazione di Conformità Urbanistica, se prevista dal Comune in cui sorge l’immobile;
• il modello di delega, con cui il proprietario conferma di volersi fare rappresentare dal tecnico abilitato.

La documentazione, come già accennato, può essere inoltrata tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate o, ancora, direttamente agli uffici del catasto.

Quanto tempo ci vuole per fare la fusione catastale

Ma quanto dura questo processo? Non considerando i tempi di intervento sull’immobile, variabile a seconde delle complessità dei lavori, e quelli per il sopralluogo tecnico, dopo la presentazione della domanda possono trascorrere:

• tra i 30 e i 60 giorni, a seconda della complessità della pratica e della Provincia competente;
• tempi più estesi in caso l’Agenzia delle Entrate dovesse richiedere ulteriori verifiche o integrazioni.

Cosa bisogna fare per unire due appartamenti

Ma cosa sapere se, ad esempio, si vogliono unire due appartamenti affinché si possa usufruire di una fusione utile alle agevolazioni sulla prima casa? Infatti, trasformando due appartamenti in un’unica unità immobiliare, si può approfittare dei vantaggi previsti ai fini fiscali sull’abitazione principale, purché vi si trasferisca la residenza.

In generale, si dovrà verificare che:

• i due appartamenti siano comunicanti, ad esempio con un’apertura fra le due unità oppure tramite una scala interna. Più complesso è il discorso di una fusione catastale con scala esterna, poiché in quel caso gli appartamenti rimarrebbero divisi funzionalmente, la mera presenza del collegamento esterno potrebbe non essere sufficiente;
• siano eventualmente necessarie opere edilizie, con l’ottenimento dei necessari permessi, se necessari;
• venga effettuato il sopralluogo e verificata tutta la documentazione tecnica necessaria, da parte del tecnico abilitato;
• venga inoltrata la documentazione tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate o gli uffici del Catasto.

In questo frangente, è utile sottolineare che la fusione catastale di due subalterni segue lo stesso iter delle unità immobiliari tradizionali, purché siano comunicanti e unificabili. Se, oltre agli immobili, è necessario provvedere anche alla fusione catastale dei terreni, è necessario procedere a verifica urbanistica, anche in base all’effettiva destinazione - ad esempio, agricola o edificabile - del terreno stesso.

Quanto costa fare una fusione catastale

Ma quanto costa avvalersi di una fusione catastale? Molto dipende dalla parcella dei professioni che intervengono lungo il processo, come ad esempio il tecnico abilitato, così da differenze comunali e provinciali. In linea generale, si spende:

• dai 300 ai 700 euro per una fusione catastale senza interventi edilizi;
• dai 1.200 ai 3.000 euro per una fusione catastale che presuppone la richiesta della CILA, senza considerare gli interventi edili;
• dai 1.600 ai 4.000 euro per una fusione catastale che presuppone la richiesta della SCIA, sempre senza considerare gli interventi edilizi.

Naturalmente, è buona pratica informarsi preventivamente presso il proprio Comune, al Catasto e vagliare più tecnici abilitati prima di procedere con le opere necessarie.