Coordinatore di condominio, chi lo nomina e quali sono le funzioni

Nella gestione quotidiana di uno stabile condiviso spesso emergono esigenze di comunicazione e organizzazione che, per loro natura, esulano dai compiti dei principali organi previsti per legge, come l’amministratore e l’assemblea. Possono quindi sussistere altre figure, come il coordinatore di condominio, dalla funzione di supporto per la gestione condominiale. Privo di poteri decisionali autonomi, e non precisamente codificato a livello di Codice Civile, si occupa di rendere più semplici i rapporti fra i condomini - o un gruppo di essi - e l’amministrazione.

Chi è il coordinatore di condominio

Innanzitutto, è bene capire chi sia il coordinatore di condominio all’interno della complessa gestione di uno stabile condiviso. Nella maggior parte dei casi, si tratta di una figura organizzativa interna, spesso individuata all’interno del consiglio di condominio o su proposta dell’assemblea. 

Poiché non si tratta di un ruolo previsto dalla legge, il coordinatore non ha poteri propri, bensì si rende necessario quando l’edificio è molto grande e, di conseguenza, vi è il rischio che le comunicazioni siano meno efficaci. In linea generale, questa figura:

• può essere scelta fra i condomini per raccogliere segnalazioni e osservazioni;
• segue il suo incarico secondo le eventuali norme incluse nel regolamento o previste dalla delibera di nomina del consiglio;
• rimane subordinata alle decisioni degli organi legittimi, perché non può avere autonomia gestionale.

Che ruolo ha il coordinatore nel consiglio di condominio

Per comprendere appieno il ruolo e le funzioni del coordinatore, è necessario riferirsi al consiglio di condominio. Quest’ultimo è un organo previsto dall’articolo 1130-bis del Codice Civile, che può essere nominato negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, purché vi siano almeno tre condomini fra i componenti. La funzione principale è consultiva e di controllo: ad esempio, può esaminare documenti, seguire l’andamento dei lavori di manutenzione ordinaria o smistare le comunicazioni, ma non ha poteri di delibera sostitutivi all’assemblea.

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All’interno del consiglio, può essere definita la figura del coordinatore, che ha un ruolo esclusivamente organizzativo interno. Nel dettaglio, si può occupare di:

• coordinare le riunioni dei consiglieri;
• facilitare il flusso informativo all’interno dello stesso consiglio;
• mantenere i contatti con l’amministratore di condominio e l’assemblea, ad esempio riferendo suggerimenti e proposte raccolti fra i consiglieri.

Quali sono le mansioni di un coordinatore

All’atto pratico, le mansioni del coordinatore sono più organizzative, allo scopo di semplificare la convivenza all’interno del condominio. Di norma, l’incaricato potrà infatti occuparsi di:

• raccogliere le segnalazioni dei condomini, come avvisi su guasti di impianti comuni;
• seguire sul piano organizzativo questioni quali preventivi o avanzamento dei lavori, senza però la possibilità di prendere decisioni arbitrarie;
• facilitare i rapporti con l’amministratore, evitando la dispersione delle richieste da parte dei condomini;
• migliorare i flussi comunicativi interni al condominio, sempre seguendo le direttive ricevute dagli organi ufficiali dello stabile.

Che rapporto ha il coordinatore con l’assemblea

Nei confronti dell’assemblea, il coordinatore ha un rapporto perlopiù di subordinazione. Ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea rimane infatti l’organo deliberante dello stabile e, di conseguenza, il coordinatore non vi si può sostituire né vincolare gli altri condomini. Allo stesso modo, il coordinatore non può sostituire l’amministratore in assemblea.

Non a caso, con l’ordinanza 7484/2019, la Cassazione ha specificato che le commissioni di condomini e i coordinatori possono esaminare preventivi, ma le conclusioni non possono essere vincolanti, perché necessitano di un’approvazione in assemblea con le necessarie maggioranze di legge.

Dal punto di vista pratico, nei confronti dell’assemblea il coordinatore si limita a raccogliere e preparare materiali utili alla discussione, mentre non gode di un diritto di voto autonomo o poteri di rappresentanza, oltre a eventuali deleghe individuali.

Come si chiama il responsabile di un condominio

La figura del coordinatore non deve essere confusa con quella ben più importante del responsabile del condominio, un modo informale per definire l’amministratore. È a quest’ultimo che fanno capo le responsabilità gestionali dello stabile, in base a quanto stabilito dagli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile.

In altre parole, l’amministratore del condominio:

• è mandatario alla gestione dello stabile, con poteri definiti dalla legge e dalle delibere;
• si occupa di eseguire le delibere, curare la manutenzione ordinaria delle parti comuni, riscuotere le quote e rappresentare il condominio;
• è obbligatorio per gli stabili con più di 8 condomini.

Che differenza c’è tra responsabile e coordinatore

Tra il responsabile di condominio - quindi l’amministratore - e il coordinatore ci sono delle evidenti differenze, dovute al loro altrettanto diverso ruolo. L’amministratore agisce infatti all’interno delle attribuzioni previste dal Codice Civile e in accordo all’assemblea, mentre il coordinatore ha un semplice ruolo di semplificazione. Più nel dettaglio:

• l’amministratore opera su mandato legale e assembleare, seguendo specifici obblighi di legge;
• il coordinatore organizza e facilita le attività quotidiane, ma non ha alcun potere di decisione, di spesa o di rappresentanza autonomi.

Chi è il caposcala del condominio

A sua volta, il coordinatore può rappresentare un ruolo essenzialmente diverso dal caposcala del condominio, una figura non codificata a livello di Codice Civile, ma sempre più frequente negli stabili più estesi, come nel caso dei supercondomini.

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Nella maggior parte dei casi si tratta di un condomino, nominato dall’assemblea in modo informale, che ha il ruolo di referente per la propria scala, agevolando le comunicazioni con l'amministratore e l’assemblea stessa. Di solito:

• la nomina avviene tramite delibera o, ancora, seguendo eventuali procedure codificate a livello di regolamento;
• la persona prescelta non ha poteri gestionali.

Quali sono i compiti del caposcala di condominio

Infine, è utile sapere che i compiti del caposcala sono di semplice carattere organizzativo e di collaborazione, senza possibilità di gestione autonoma e senza poteri decisionali. Nei fatti, l’incaricato è chiamato a:

• raccogliere e trasmettere segnalazioni di guasti o disservizi relativi alla propria scala;
• facilitare la comunicazione e la distribuzione delle informazioni che provengono dall’amministratore;
• può coordinare piccoli interventi o segnalare necessità specifiche, senza però occuparsi della raccolta di quote oppure di somme di denaro.

Per contro, non può stipulare contratti, impegnare fondi o sostituirsi agli organi deliberanti. La sua presenza, insieme a quella del coordinatore del condominio, è funzionale a rendere la gestione più fluida, purché i confini all’interno dei quali può operare siano sempre ben definiti, sia da regolamento che dalle decisioni prese dall’assemblea dello stabile.