Amianto in condominio, quando è obbligatoria la sua rimozione?

Conoscere le condizioni costruttive dello stabile in cui si risiede è fondamentale non solo per ragioni strutturali, ma anche in termini di tutela della salute pubblica. Ad esempio, come comportarsi in presenza di amianto in condominio? Per quanto questo materiale sia oggi vietato, gli edifici più vecchi ne possono ancora incorporare delle porzioni, che richiedono una gestione oculata. Non sempre è però necessario rimuovere i manufatti in amianto o in eternit: molto dipende dalla valutazione condotta da tecnici abilitati sull’effettiva esposizione a rischi.

Quando può essere presente l’amianto in condominio

L’amianto è stato impiegato per decenni in molti progetti edilizi e, sebbene la legge 257/1992 ne abbia vietato l’impiego, oggi questo materiale può essere ancora presente all’interno di vecchi stabili. In particolare, non è infrequente rilevare amianto - o materiali commerciali, come l’eternit, ovvero una miscela di cemento e fibre di amianto - impiegato in fase costruttiva per:

• lastre e coperture del tetto, dei lastrici solari, delle autorimesse e dei locali accessori del condominio;
• canne fumarie e altri condotti per la gestione dei fumi;
• tubazioni e serbatoi comuni;
• pannelli, controsoffitti e rivestimenti, sia nelle unità private che nelle parti condivise dello stabile;
• coibentazione di impianti, dove l’amianto può anche trovarsi in forme molto friabili.

Non è sempre immediato distinguere l’asbesto - altro nome con cui può essere identificato questo materiale - dal classico cemento, perché la colorazione tende a essere molto simile. Per questa ragione, è sempre utile procedere alla verifica dell’amianto in condominio, affidandosi a professionisti competenti che, se necessario, potranno prelevare campioni da sottoporre ad analisi presso un laboratorio qualificato.

Cosa devo fare se ho l’amianto sul tetto

In passato, questo materiale è stato abbondantemente impiegato per le coperture dei palazzi, in virtù della sua resistenza agli agenti atmosferici e alla sua relativa economicità. Ma cosa fare con l’amianto in condominio, ad esempio se si scopre una sua applicazione sul tetto?

Poiché la gestione e l’eventuale rimozione di questo composto può essere anche particolarmente delicata, il singolo condomino deve innanzitutto avvisare l’amministratore, affinché attivi le necessarie procedure di legge. Il D.M. del 6 settembre 1994 prevede infatti che la gestione dell’amianto dipenda dal suo stato di conservazione, dall'accessibilità e dalla possibilità possa danneggiarsi o rilasciare fibre.

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In linea generale, l’amministratore dovrà interpellare del personale qualificato, come i tecnici abilitati iscritti agli appositi albi professionali, affinché:

• si conduca un primo sopralluogo tecnico e visivo del tetto, per confermare la presenza dell’asbesto;
• si realizzino le eventuali verifiche aggiuntive, come la raccolta di campioni per l’analisi di laboratorio.

Al termine degli accertamenti, il tecnico elaborerà una valutazione dello stato di conservazione e del rischio di rilascio di fibre, indicando le eventuali misure di controllo, manutenzione o bonifica necessarie. Verrà inoltre inoltrata una comunicazione all’ASL territorialmente competente, se prevista dalla normativa locale, affinché l’edificio venga inserito nel censimento regionale di monitoraggio.

La rimozione dell’amianto è sempre obbligatoria?

Ma una volta rinvenuto l’amianto sul tetto, o su altre porzioni dello stabile condominiale, la sua rimozione è obbligatoria? In base al D.M. del 6 settembre 1994, le modalità di intervento dipendono dallo stato di conservazione e dal rischio specifico per la salute dei residenti.

Non sempre scatta l’obbligo di eliminazione dell’amianto. In base alle condizioni del manufatto, si possono perseguire tre strade principali:

• la rimozione completa e lo smaltimento dell’amianto, soluzione preferita quando il materiale è gravemente deteriorato, rilascia fibre o rappresenta un rischio concreto per i residenti dello stabile;
• l’incapsulamento, che prevede l’applicazione di resine, vernici e altri prodotti analoghi, che impediscono la dispersione delle fibre nell’ambiente;
• il confinamento, cioè l’applicazione di barriere che isolano e sigillano l’asbesto rispetto all’ambiente circostante.

Chi ha l’obbligo di rimuovere l’eternit

All’interno di un condominio, non è sempre semplice capire chi abbia l’obbligo di valutare, ed eventualmente rimuovere, le porzioni in amianto. Molto dipende anche dalla natura degli spazi che prevedono questo materiale:

• se all’interno di proprietà esclusive, come un appartamento privato, la necessità di gestione e intervento è a carico del relativo proprietario;
• se presente nelle parti comuni dello stabile, la gestione compete al condominio e l’amministratore deve attivarsi, nell’ambito delle attribuzioni previste dall’articolo 1130 del Codice Civile, per gli accertamenti e gli eventuali interventi necessari.

Quali sono le responsabilità dell’amministratore 

Proprio perché l’amministratore deve compiere atti conservativi relativi alle parti comuni, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, quando viene a conoscenza della presenza di asbesto deve adottare le misure necessarie, limitatamente alle sue competenze. In particolare, deve adempiere ad alcuni obblighi, come:

• attivarsi affinché possano essere condotte tutte le verifiche del caso, con l’ausilio dei necessari tecnici qualificati;
• designare una figura responsabile, dotata delle competenze necessarie, con il compito di controllare e coordinare le attività manutentive che possono interessare i materiali contenenti amianto;
• conservare un’idonea documentazione sulla localizzazione dell’amianto e sugli interventi di controllo e manutenzione effettuati;
• informare adeguatamente i condomini, e il personale delle ditte appaltatrici, dei potenziali pericoli, affinché nessuno si esponga pericolosamente o, ancora, danneggi per sbaglio i materiali a rischio.

Inoltre, sempre in qualità di custode delle parti comuni, l’amministratore dovrà provvedere alla denuncia per la presenza di amianto in condominio all’ASL territorialmente competente, una volta terminati gli accertamenti tecnici, se la normativa locale lo prevede. Se, tuttavia, l’asbesto è presente in una proprietà esclusiva, l’onere di denuncia spetta al relativo proprietario.

Serve il voto assembleare per rimuovere l’amianto?

Quando viene rilevato dell’amianto in condominio, un dubbio comune riguarda l’effettiva necessità di un voto assembleare per procedere alla sua rimozione. Molto dipende dalla natura e dall’urgenza della bonifica:

• se la rimozione è indifferibile, perché urgente e imposta a seguito della verifica da parte dei tecnici, l’amministratore può agire immediatamente, ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile. Dovrà poi informare l’assemblea alla prima riunione utile;
• se la bonifica è programmabile, l’intervento deve essere sottoposto all’assemblea. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità è richiesta la maggioranza degli intervenuti, purché venga rappresentata almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio, così come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile.

La ripartizione delle spese per la rimozione dell’amianto in condominio segue il principio di proporzionalità previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile: i costi sono a carico di tutti i condomini, in relazione ai millesimi posseduti. 

Cosa accade se l’amministratore non interviene

Di fronte a un rischio sanitario, come quello rappresentato dall’amianto, non è ammessa inerzia. Se l’amministratore di condominio sottovaluta il problema, ignora i solleciti o ritarda l’avvio delle procedure di verifica, espone lo stabile alle pesanti sanzioni per l’amianto in condominio. 

Le conseguenze sanzionatorie dipendono però dall’obbligo violato e dalla disciplina applicabile, nazionale o regionale: non esiste, perciò, una multa unica per la mancata gestione dell’asbesto.

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Inoltre, è lo stesso amministratore a rischiare, perché il comportamento può rappresentare una grave irregolarità. Ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, il professionista rischia:

• la revoca del mandato, tramite delibera assembleare;
• la revoca giudiziaria, che può essere richiesta anche dal singolo condomino.

Ancora, il condominio può avviare un’azione legale per richiedere il risarcimento dei danni economici subiti dall’edificio, come appunto le sanzioni subite. Nei casi più gravi, qualora dalla condotta omissiva derivino specifiche violazioni della normativa sulla sicurezza o altri fatti penalmente rilevanti, possono inoltre emergere responsabilità di natura penale.

Cosa fare se un vicino ha l’amianto

Infine, è utile sapere come comportarsi quando la presenza di amianto non riguarda le parti comuni dell’edificio, ma una porzione privata, come ad esempio un giardino di proprietà esclusiva di un vicino. Per quanto il condominio non abbia potere d’intervento diretto all’interno delle proprietà altrui, è possibile:

• invitare bonariamente il vicino, preferibilmente con una comunicazione scritta, alla verifica dei materiali sospetti;
• coinvolgere l’amministratore per conoscenza, affinché possa agire da mediatore e solleciti formalmente il condomino.

Inoltre, è possibile inoltrare una segnalazione scritta e documentata all’ASL - e, se previsto dalle procedure locali - all’ARPA o alla Polizia Locale - in caso di ostinato rifiuto o di evidente sgretolamento del manufatto, affinché le autorità possano valutare la situazione ed emettere eventuali provvedimenti nei confronti del proprietario.