Antincendio in condominio, le novità 2026 su manutenzione e impianti

La sicurezza degli edifici si esprime anche con l’applicazione di specifiche regole per il controllo delle fiamme, a tutela dei residenti e degli stessi stabili. Ma cosa prevede la normativa antincendio in condominio? In linea generale, gli obblighi dipendono da due fattori principali: quanto è alto l’edificio e l’eventuale presenza di zone delicate, come i garage. La questione è però di recente diventata di stretta attualità, per le novità che entreranno in vigore a partire dal 26 settembre 2026: gli interventi di manutenzione sugli impianti antincendio potranno essere affidati solo a tecnici qualificati, riconosciuti dai Vigili del Fuoco.

Quali sono le regole antincendio per i condomini

Gli obblighi in materia di prevenzione e gestione delle fiamme in condominio derivano da fattori diversi, fra di loro correlati. Il primo è di carattere generale e vale per tutti gli stabili residenziali: la normativa antincendio per gli edifici di civile abitazione impone infatti alcuni adempimenti di base, pensati per limitare l’innesco di roghi e favorire l’evacuazione degli occupanti. Fra i più importanti, vi rientrano:

• il mantenimento di scale, corridoi e vie di fuga liberi da ostacoli, oggetti personali o materiali infiammabili;
• l’installazione di una segnaletica di sicurezza ben visibile, per indicare le vie di esodo, le uscite e gli estintori;
• la cura, da parte dell’amministratore, del registro dei controlli sempre aggiornato, in cui annotare le verifiche periodiche degli impianti e dei dispositivi di protezione.

Il secondo elemento dipende invece da un parametro tecnico, ovvero l’altezza antincendio in condominio. Questo parametro misura il dislivello massimo tra il livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano agibile e quello del piano esterno più basso, accessibile ai mezzi di soccorso. In base a questo valore, si applicano degli obblighi differenziati:

• sotto i 12 metri, non scattano generalmente obblighi antincendio legati all’altezza dell’edificio;
• tra 12 e 24 metri, si applica il D.M. 246/1987, integrato dal D.M. 25 gennaio 2019, che aggiunge dei livelli di prestazione e la gestione obbligatoria della sicurezza antincendio;
• oltre i 24 metri, l’edificio rientra nella cosiddetta “attività 77” prevista dal D.P.R. 151/2011, con procedure di controllo affidate ai Vigili del Fuoco. In alternativa, può essere applicata la regola tecnica V.14 del Codice di Prevenzione Incendi.

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Vi possono poi essere degli obblighi aggiuntivi di sicurezza antincendio, quando sono presenti attività a rischio specifico, come nel caso dell’apposita prevenzione antincendio dei box in condominio: locali che per la presenza di veicoli e carburanti richiedono regole dedicate, indipendenti dall'altezza del fabbricato che li ospita.

Quali sono le normative antincendio per il condominio nel 2026

Le norme relative alla prevenzione degli incendi sono in continua evoluzione e, per questo motivo, regolarmente vengono introdotti degli aggiornamenti. Ad esempio, la normativa antincendio per il condominio 2026 porta con sé novità importanti, in base al Decreto del Ministero dell’Interno dell’1 settembre 2021, il cosiddetto Decreto Controlli.

In particolare, vengono previsti nuovi obblighi per la manutenzione degli impianti antincendio:

• a partire dal 26 settembre 2026, la manutenzione stessa potrà essere eseguita solo da personale qualificato, tramite formazione e prova di valutazione dai Vigili del Fuoco;
• l’amministratore dovrà verificare che l’impresa incaricata effettivamente impieghi tecnici qualificati;
• ogni intervento dovrà essere documentato in modo tracciabile.

Le nuove misure riguardano l’intero parco impianti, ovvero estintori, reti degli idranti, impianti di rilevazione dei fumi, porte tagliafuoco, evacuatori di fumo e calore, nonché sistemi di allarme vocale.

Quali sono gli obblighi di sicurezza antincendio per i condomini di 12 metri

Per gli stabili che raggiungono i 12 metri di altezza antincendio, ma restano sotto i 24 metri, scattano gli obblighi del D.M. 246/1987, con il livello di prestazione LP0 previsto dal D.M. del 25 gennaio 2019.

Le misure necessarie coinvolgono più fronti e, in particolare:

• sul piano gestionale e informativo, il responsabile dell’attività deve informare gli occupanti sui comportamenti corretti da tenere in caso d’incendio e predisporre un foglio informativo con numeri di emergenza e istruzioni per l’esodo; 
• le vie d’esodo devono restare sempre fruibili e non si possono usare gli ascensori ordinari durante l’evacuazione.

Come funziona la sicurezza antincendio oltre i 24 metri

La soglia successiva di protezione prevede obblighi addirittura più stringenti, perché l’edificio rientra nella cosiddetta attività 77 del D.P.R. 151/2011. Con un’altezza antincendio superiore a 24 metri:

• per gli edifici di nuova costruzione, o per quelli esistenti oggetto di interventi che ne modificano sostanzialmente le strutture, diventa obbligatoria una rete idranti, con una colonna montante per ogni vano scala e un idrante a ogni piano; 
• per gli edifici preesistenti mai dotati di reti idranti, l'obbligo non scatta retroattivamente, ma a seguito di interventi di ammodernamento;
• per gli edifici più alti, è necessario anche un sistema di illuminazione di sicurezza e, quando previsto, impianti antincendio fissi per la rilevazione e lo spegnimento automatico delle fiamme.

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Dal punto di vista amministrativo, vengono definite delle categorie di rischio crescente:

• la categoria A, tra 24 e 32 metri, che richiede la SCIA antincendio con asseverazione da parte del tecnico incaricato;
• la categoria B, tra i 32 e i 54 metri, che prevede la valutazione preventiva del progetto da parte del Comando dei Vigili del Fuoco prima della SCIA;
• la categoria C, oltre i 54 metri, che prevede un sopralluogo obbligatorio da parte del Comando, al termine del quale viene rilasciato il certificato di prevenzione incendi

Sul fronte gestionale, invece, le tre categorie si suddividono in:

• LP1, da 24 a 54 metri, che prevede una pianificazione dell’emergenza aggiornata periodicamente;
• LP2, da 54 a 80 metri, che comporta un impianto manuale di allarme con segnalazione ottica o acustica;
• LP3, oltre gli 80 metri, che impone un responsabile della gestione della sicurezza antincendio, affiancato da un coordinatore dell’emergenza.

In alternativa, si può ricorrere anche alla regola tecnica verticale V.14, prevista dal D.M. del 19 maggio 2022, che classifica i fabbricati in quattro diverse classi.

Come vanno gestite le autorimesse

Poiché costituiscono un’area sensibile dello stabile, i box rappresentano uno degli ambiti più delicati per la prevenzione degli incendi. Le norme antincendio per i garage condominiali, definite dal D.M. del 21 febbraio 2017, si applicano indipendentemente dall’altezza dell’edificio e prevedono che:

• le corsie di manovra e le aree di sosta siano dotate di estintori idonei, posizionati nei punti d’accesso e lungo i percorsi di transito;
• gli ambienti con superficie superiore ai 300 metri quadrati dispongano di adeguate aperture per l’aerazione naturale o di impianti di evacuazione meccanica di fumi e calore.

Eventuali stazioni di ricarica per veicoli elettrici dovranno essere inoltre conformi alle linee guida tecniche vigenti, con interruttori di sgancio generale d’emergenza facilmente raggiungibili.

Al fine di garantire la sicurezza antincendio dei garage condominiali, non è possibile depositare materiali infiammabili estranei alla destinazione d’uso dei locali, come bombole di gas o grandi quantità di legna. Ancora, è vietato utilizzare cantine come box auto, senza un preventivo cambio di destinazione d’uso.

Quali impianti richiedono un tecnico qualificato

Con i nuovi obblighi in vigore dal 26 settembre 2026, l’intervento di tecnici qualificati per la manutenzione comprende praticamente tutta la dotazione di sicurezza dell’edificio:

• estintori portatili e carrellati;
• reti idranti e naspi;
• impianti automatizzati di spegnimento;
• impianti di rivelazione e segnalazione degli incendi;
• sistemi di evacuazione vocale;
• porte e serrande tagliafuoco;
• evacuatori naturali e forzati di fumo e calore;
• sistemi di controllo delle vie d’esodo.

In quali casi è obbligatorio l’adeguamento antincendio per un condominio

L’aggiornamento della sicurezza diventa obbligatorio quando l’edificio raggiunge o supera i 12 metri di altezza antincendio o, ancora, quando sono presenti autorimesse oltre i 300 metri quadrati, centrali termiche di potenza rilevante o altre attività soggette. Il mancato adeguamento dell’antincendio del condominio può esporre sia a sanzioni amministrative, variabili a seconda della gravità, che responsabilità civili e penali. Inoltre, può rendere difficile ottenere coperture assicurative per lo stabile.

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Di norma, i nuovi edifici devono essere conformi sin dall’origine, mentre modifiche successive che aggravano il rischio impongono l’aggiornamento delle pratiche. In particolare, vi rientrano:

• interventi che modificano compartimentazioni, vie d’esodo o strutture portanti dell’edificio;
• rifacimenti di facciate e cappotti termici, che interessano più del 50% della superficie complessiva, con la verifica dei materiali impiegati da parte dei Vigili del Fuoco;
• rimozioni e sostituzioni di porte tagliafuoco già esistenti;
• interventi d’installazione di nuovi impianti, come fotovoltaico, sistemi d’accumulo o colonnine di ricarica;
• cambi di destinazione d’uso dei locali comuni;
• aumenti del carico d’incendio complessivo dell’edificio.

Come si ripartiscono le spese per la sicurezza antincendio

Infine, è utile anche prendere in considerazione i costi per gli interventi volti ad assicurare la sicurezza dalle fiamme dell’edificio. In altre parole, chi paga per l’adeguamento dell’antincendio in condominio?

Di solito, per le parti comuni si applicano i criteri di proporzionalità previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile: la spesa è suddivisa fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, a meno che un regolamento contrattuale comprovi una diversa ripartizione. Tuttavia, per interventi che non riguardano parti comuni o solo alcuni condomini - ad esempio, le opere interne ai singoli box - i costi sono a carico dei relativi proprietari.