Quando si vive in condominio, molte discussioni nascono da un dettaglio architettonico particolare, ossia la forma del balcone: il fatto che esso sporga nel vuoto o che rientri nel corpo dell'edificio cambia infatti la proprietà del manufatto, gli obblighi di manutenzione e la divisione dei costi. Così, sapere qual è la differenza tra balconi aggettanti e incassati aiuta a capire, ad esempio, chi deve pagare il rifacimento di una soletta, chi risponde di un'infiltrazione e quali voci di spesa possono essere legittimamente inserite nel bilancio condominiale.
- Cosa sono i balconi aggettanti: come sono fatti
- Come sono i balconi incassati
- Qual è la differenza tra balconi aggettanti e incassati
- Balconi aggettanti o incassati: chi paga la manutenzione
- Frontalini, sottobalconi e decoro architettonico: cosa dice la Corte di Cassazione
- Infiltrazioni d'acqua nei balconi aggettanti e incassati: chi è responsabile
- Balconi aggettanti o incassati? Che cambia per chi compra casa
Cosa sono i balconi aggettanti: come sono fatti
Il balcone aggettante è un tipo di balcone che si protende oltre il filo della facciata, affacciandosi nel vuoto; dal punto di vista strutturale è un elemento autonomo, ancorato al solaio interno dell'appartamento, e può esistere anche in assenza di balconi ai piani superiori o inferiori.
Scendendo nello specifico, le principali componenti del balcone aggettante sono il piano di calpestio, la soletta (cioè la parte inferiore, detta anche sottobalcone), il frontalino, lo stangone e il parapetto o la ringhiera.
La Corte di Cassazione considera il balcone aggettante un prolungamento dell'unità immobiliare a cui appartiene, poiché non sostiene il piano di sopra e non copre quello di sotto, funzioni che spettano invece al solaio interpiano.
Come sono i balconi incassati
A differenza di quello aggettante, il balcone incassato non sporge: è ricavato all'interno del perimetro dell'edificio, in una rientranza che ricorda una nicchia aperta verso l'esterno; in genere risulta delimitato lateralmente da pareti in muratura e chiuso sul fronte da un parapetto o da una ringhiera. La forma di un balcone incassato varia a seconda del numero di lati murati:
- si parla di balcone a U quando tre lati sono chiusi dal muro di facciata e resta un solo parapetto frontale;
- si parla di balcone a L o a L rovesciata quando i lati murati sono due e i parapetti diventano due, uno frontale e uno laterale.
Essendo inserita nel corpo del fabbricato, la soletta di un balcone incassato svolge spesso un ruolo analogo a quello di un solaio.
Qual è la differenza tra balconi aggettanti e incassati
La tipologia a cui appartiene un balcone si riconosce a colpo d'occhio, ma è utile fissare gli aspetti in cui essi si differenziano maggiormente. Ecco dunque le principali differenze tra balcone aggettante e incassato:
- posizione rispetto alla facciata: l'aggettante supera il filo del prospetto, l'incassato resta all'interno del volume dell'edificio;
- ruolo strutturale: il primo è indipendente dagli altri piani, il secondo si integra nella struttura e spesso separa due unità sovrapposte;
- funzione della soletta: nell'aggettante non fa da copertura al piano inferiore, nell'incassato può sostenere chi sta sopra e coprire chi sta sotto;
- proprietà: l'aggettante appartiene di regola al titolare dell'appartamento, salvo diversa previsione del titolo; nell'incassato entrano in gioco anche interessi comuni.
Balconi aggettanti o incassati: chi paga la manutenzione
La regola di fondo per determinare chi sia responsabile per le spese di riparazione di un balcone è semplice: ciò che è di proprietà esclusiva viene pagato dal singolo, ciò che è comune si ripartisce fra i condomini secondo i millesimi.
Per la manutenzione dei balconi aggettanti, la giurisprudenza (sentenza n. 13509/2012) esclude la comproprietà condominiale proprio per l'assenza di funzioni di sostegno o copertura: le spese restano quindi a carico del proprietario dell'unità immobiliare.
Questo principio è stato ribadito dall'ordinanza n. 7042/2020, che ha dichiarato nulla una delibera assembleare con cui il rifacimento della pavimentazione di balconi aggettanti privati era stato addebitato a tutti i condomini.
Nei balconi incassati, quando la soletta sostiene realmente il piano superiore e copre quello inferiore, si applica in via estensiva l'articolo 1125 del Codice civile, dedicato a soffitti, volte e solai. In questo caso i costi si dividono tra i due proprietari sovrapposti, e in particolare così:
- la pavimentazione spetta a chi abita sopra, mentre intonaco, soffitto e tinteggiatura a chi abita sotto;
- parapetti e frontalini, invece, fanno parte della facciata e rientrano nella ripartizione generale prevista dall'articolo 1123 c.c.
Frontalini, sottobalconi e decoro architettonico: cosa dice la Corte di Cassazione
Esiste un'eccezione importante relativa alla proprietà esclusiva dei balconi aggettanti: con le pronunce n. 10209/2015 e n. 1990/2016, la Cassazione ha chiarito che i rivestimenti e gli elementi ornamentali di un balcone aggettante, nella parte frontale e in quella inferiore, diventano beni comuni quando si inseriscono nel prospetto e ne accrescono la gradevolezza estetica.
Possono avere questa natura, a seconda delle caratteristiche dell'edificio, frontalini, rivestimenti della soletta, cornici e fregi, pilastrini, balaustre e altri elementi decorativi: in tal caso la manutenzione del balcone è a spese del condominio, con i criteri validi per le parti comuni.
Infiltrazioni d'acqua nei balconi aggettanti e incassati: chi è responsabile
Davanti a una macchia di umidità sul soffitto, il primo passo da compiere è in ambito tecnico prima che giuridico, e consiste nell'individuare l'origine dell'infiltrazione d'acqua e capire quale elemento ha ceduto.
Le spese vanno poi attribuite in base alla tipologia di balcone coinvolto:
- nel balcone aggettante, la manutenzione delle parti di proprietà esclusiva compete al titolare dell'appartamento, che risponde dei danni provocati dal loro degrado;
- nel balcone incassato la valutazione è più articolata, perché la soletta può funzionare come un solaio fra due unità: la responsabilità va allora ricostruita alla luce della funzione svolta dalla parte deteriorata.
Balconi aggettanti o incassati? Che cambia per chi compra casa
La distinzione tra balcone aggettante e incassato per chi si appresta ad acquistare un immobile merita attenzione anche prima del rogito, soprattutto se il balcone mostra segni di degrado o se il condominio ha già programmato degli interventi.
Prima dell'acquisto conviene infatti verificare la conformazione strutturale del balcone, i lavori eventualmente già programmati dall'assemblea condominiale, il regolamento condominiale e il titolo di proprietà, che possono disciplinare diversamente la ripartizione delle spese in base alla parte di edificio interessata.
È utile anche verificare la presenza di infiltrazioni nel balcone o distacchi d'intonaco, la natura degli elementi decorativi e l'eventuale esistenza di contenziosi aperti su balconi, facciata o manutenzioni: sono tutti dettagli che vanno a incidere sul prezzo reale dell'immobile.
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