Responsabilità e risarcimento per danni alla proprietà privata

Quando un immobile provoca un danno o una persona subisce un incidente al suo interno, è fondamentale individuare il soggetto responsabile. I danni alla proprietà privata possono infatti derivare da diverse circostanze e comportare conseguenze per il proprietario, per il condominio o, in determinati casi, per l’amministratore.

II punto di partenza è il Codice Civile e per la gestione dei danni alla proprietà si fa riferimento all’articolo 2051 del Codice civile, nel quale si legge che il proprietario è responsabile dei danni provocati dal bene che ha in custodia, a meno che riesca a dimostrare che l’evento è stato determinato da un caso fortuito.

Responsabilità del proprietario di una casa in caso di rovina

Quando si verificano danni all'interno o nelle immediate vicinanze di un'abitazione, è importante capire chi debba rispondere delle conseguenze e in quali casi sia possibile ottenere un risarcimento. La responsabilità può riguardare il proprietario dell'immobile, il condominio, l'amministratore o un altro soggetto che aveva la custodia del bene.

Il proprietario di un'abitazione può essere chiamato a rispondere dei danni provocati dalla rovina dell'immobile in determinate situazioni. L'articolo 2053 del Codice civile stabilisce, infatti, una specifica responsabilità del proprietario per i danni derivanti dalla rovina di un edificio o di una sua parte. Non è così se il proprietario dimostra che la rovina non è dovuta a un difetto di manutenzione o a un vizio di costruzione.

In sostanza, la responsabilità scatta quando dalla rovina dell’edificio deriva un danno concreto, non quando esiste soltanto il rischio che il bene possa crollare. Il proprietario può evitare di essere chiamato a rispondere quando il danno non è dovuto a difetti di costruzione o carenze di manutenzione, oppure quando è stato provocato da un evento imprevedibile e inevitabile, dotato di autonoma efficacia causale.

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Cosa devo fare se qualcuno si fa male nella mia proprietà?

Quando una persona si fa male all'interno di una proprietà privata, è necessario innanzitutto verificare le circostanze dell'incidente e la causa che lo ha provocato. L'articolo 2051 del Codice Civile può trovare applicazione quando il danno deriva da una cosa sottoposta alla custodia di un soggetto, visto che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Il proprietario o custode non è automaticamente responsabile di qualsiasi incidente avvenuto nella propria abitazione. Occorre infatti stabilire il rapporto tra la cosa e l'evento dannoso e valutare l'eventuale presenza di un fattore esterno imprevedibile e inevitabile, vale a dire il caso fortuito.

Anche nel caso di danni a cose in consegna e custodia, come per esempio i danneggiamenti subiti da beni affidati alla custodia di un soggetto, si deve accertare il rapporto di custodia e il collegamento tra la cosa e il danno. C’è da dire che la responsabilità del custode può essere ridotta o esclusa a seconda di situazioni particolari.

Secondo l’art. 2051 c.c. il caso fortuito fatto del terzo assume particolare importanza in questo contesto: il custode può liberarsi dalla responsabilità se dimostra che l'evento è stato determinato da un fattore estraneo alla sua sfera di controllo, caratterizzato da imprevedibilità e inevitabilità.

Anche il comportamento della persona che ha subito il danno può incidere sulla responsabilità. Ai sensi dell’art. 2051 c.c., la colpa del danneggiato rileva quando la condotta della vittima abbia contribuito a provocare l'evento o ad aggravarne le conseguenze. In presenza di un concorso colposo, il risarcimento può essere ridotto in proporzione alla responsabilità del danneggiato.

Come si richiede un risarcimento danni tra privati?

È consigliabile partire da una contestazione formale indirizzata al soggetto ritenuto responsabile, per chiedere un risarcimento danni tra privati. La richiesta dovrebbe descrivere in maniera precisa l'evento, indicare i danni subiti e contenere, quando possibile, la relativa documentazione.

Per i danni materiali possono essere utilizzati preventivi, fatture, ricevute, fotografie e perizie. Se invece sono presenti lesioni personali, possono essere necessari certificati e documentazione sanitaria. La richiesta può essere inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, così da poter dimostrare l'avvenuta comunicazione.

Se il responsabile dispone di un'assicurazione per la responsabilità civile, è possibile coinvolgere anche la compagnia assicurativa. Qualora non si raggiunga un accordo, il danneggiato può valutare la soluzione giudiziale, quindi il ricorso all'autorità giudiziaria, eventualmente preceduto dagli strumenti di risoluzione alternativa della controversia quando previsti.

Come si calcola il risarcimento per danni patrimoniali?

Il risarcimento dei danni patrimoniali mira, in linea generale, a compensare la perdita economica subita dal danneggiato e il calcolo dipende, quindi, dalla natura e dall'entità del pregiudizio concretamente dimostrato. Il criterio generale è previsto dall’articolo 1223 del Codice civile, richiamato dall’articolo 2056 per la valutazione dei danni derivanti da fatto illecito.

Il risarcimento comprende sia la perdita effettivamente subita, sia il mancato guadagno, purché siano conseguenza immediata e diretta dell'evento. Per calcolare il risarcimento per danni patrimoniali si sommano il danno emergente e il lucro cessante.

• Il danno emergente corrisponde alla diminuzione concreta del patrimonio del danneggiato e in questa voce rientrano, ad esempio, le spese necessarie per riparare un bene danneggiato, i costi sostenuti per eliminare le conseguenze del danno o il valore economico di beni distrutti o deteriorati.
• Il lucro cessante, invece, riguarda il guadagno che il danneggiato non ha potuto ottenere a causa dell'evento, come ad esempio un reddito non percepito perché un bene necessario all'attività lavorativa è rimasto inutilizzabile. Questa voce deve essere collegata concretamente al danno subito e non può basarsi su una semplice possibilità astratta di guadagno.

Chi è responsabile dei danni provocati da un condominio?

Per individuare il responsabile di un danno condominiale bisogna innanzitutto stabilire da quale parte dell'edificio abbia avuto origine il problema. La responsabilità ex art. 2051 c.c. del condominio può trovare applicazione quando il danno deriva da una parte comune sottoposta alla custodia del condominio stesso.

L’art. 2051 c.c. per infiltrazioni si applica quando queste ultime provengono da parti comuni e lo stesso discorso vale quando si verifica un distacco dalla facciata o una caduta di altri elementi dell'edificio che provochino danni a persone o proprietà private. È utile in ogni caso approfondire il tema della responsabilità del condominio per i danni a terzi, per conoscere gli orientamenti e la prassi applicabili nei diversi casi.

In presenza di un bene condominiale, il responsabile può essere quindi il condominio, mentre se il danno deriva da una parte di proprietà esclusiva può essere chiamato a rispondere il singolo proprietario. La distinzione è importante perché determina anche chi debba sostenere le spese necessarie per eliminare la causa del danno e risarcire le conseguenze già prodotte.

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Quando risponde ai danni l’amministratore di condominio?

L'amministratore di condominio non è automaticamente responsabile dei danni provocati dalle parti comuni dell'edificio, ma può essere chiamato a rispondere personalmente quando il danno è riconducibile a una sua condotta colposa o alla violazione degli specifici obblighi derivanti dal suo incarico.

Può assumere rilievo, per esempio, una mancata attivazione a fronte di una situazione di pericolo conosciuta, quando l'amministratore aveva il dovere e la possibilità di intervenire. La valutazione deve essere effettuata considerando le circostanze concrete e il tipo di intervento necessario.

Quando ad esempio alcuni condomini segnalano all’amministratore che una parte del cornicione presenta crepe e rischia di staccarsi, ma l'amministratore, pur essendo consapevole del pericolo, non adotta gli interventi necessari né provvede a mettere in sicurezza l'area, allora si valuta la sua responsabilità personale.