Chiusura del cancello condominiale, quali regole serve rispettare

Per chi vive all’interno di uno stabile condiviso, la sicurezza rappresenta un fattore di fondamentale importanza. È infatti indispensabile prevenire l’accesso indebito di estranei al palazzo, al fine di evitare furti o danni alle persone e alle proprietà. In questo senso, come deve essere gestita la chiusura del cancello condominiale? La questione diventa molto rilevante quando nell’edificio sono presenti anche attività commerciali - come studi medici o negozi aperti al pubblico - che comportano un continuo via vai di persone. Ancora, è di certo interesse quando uno o più condomini, per distrazione o incuria, non provvedono alla regolare chiusura, esponendo così l’intero stabile a rischi.

Qual è la normativa che regola i cancelli condominiali

Quando si discute di barriere e confini a protezione dello stabile e delle aree comuni, entra in gioco un complesso sistema di norme, che si rifanno direttamente al Codice Civile. Ma cosa prevede la legge sui cancelli condominiali? Non esiste un unico riferimento normativo, bensì una serie di norme relative ai principi generali d’uso dei beni comuni all’interno dei condomini. 

L’obiettivo principale è quello di garantire un buon equilibrio tra le esigenze del singolo, con quelle dello stabile nel suo complesso. Innanzitutto, il cancello condominiale rientra a pieno titolo tra le parti comuni del condominio, disciplinate dall’articolo 1117 del Codice Civile. A partire da questa evidenza, si applicano poi altre norme, in particolare:

• l’articolo 1102 del Codice Civile, che sancisce il diritto di ogni proprietario di avvalersi delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione d’uso e, ancora, non impedisca ad altri di farne parimenti uso;
• l’articolo 1120 del Codice Civile, relativo alle innovazioni in condominio, che vieta quelle opere dirette a rendere inservibili o alterare la destinazione del bene comune;
• l’articolo 1123 del Codice Civile, che definisce le modalità di ripartizione delle spese in base ai millesimi, sia per la manutenzione ordinaria che per quella straordinaria delle parti comuni.

In più, è utile anche citare la recente sentenza 22857/2026 della Cassazione, che specifica che eventuali cancelli o sbarramenti in condominio sono del tutto legittimi, se non intralciano la normale operatività di negozi o esercizi commerciali all’interno dello stabile.

Quando il condominio può installare cancelli classici e automatici

Sono diverse le soluzioni che possono essere adottate in condominio come barriera fisica agli ingressi indesiderati. Oltre ai cancelli classici, che richiedono quindi di operare manualmente con una chiave o con appositi comandi elettrici per essere aperti, negli ultimi tempi stanno prendendo sempre più piede i cancelli automatici. 

Questi ultimi, sempre operabili da remoto - nei modelli smart, anche via app - possono prevedere un sistema di temporizzazione per la chiusura automatica. In altre parole, allo scoccare dell’ora stabilita dal condominio, la barriera si serra automaticamente.

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Ma, indipendentemente dalla tecnologia, quando il condominio può installare un cancello? Trattandosi di un’innovazione che riguarda le parti comuni, è indispensabile una delibera condominiale. Tuttavia, poiché il cancello migliora la sicurezza dello stabile, non rientra fra le innovazioni gravose previste dall’articolo 1120 del Codice Civile. Di conseguenza:

• per l’installazione ex novo del cancello, sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 500 millesimi dello stabile, ai sensi dell’articolo 1136 del Codice Civile;
• la maggioranza per la sostituzione del cancello condominiale è la medesima, trattandosi di una manutenzione straordinaria di notevole entità.

Per contro, se il singolo vuole installare una barriera per proteggere una proprietà esclusiva - ad esempio, un cancello sul pianerottolo condominiale - deve prima accertarsi di rispettare i criteri stabiliti dall’articolo 1102 del Codice Civile: a tutti i condomini è permesso di avvalersi delle parti comuni, purché non ne alterino la destinazione d’uso e non impediscano ad altri di fare altrettanto.

Quale ruolo ha l’assemblea nella gestione del cancello

È inoltre utile notare che l’assemblea ha un ruolo fondamentale non solo nell’approvazione del cancello, ma anche nella sua gestione. Spetta infatti alla stessa assemblea definire le regole pratiche di utilizzo, bilanciando i diritti dei singoli condomini con quelli della collettività. 

In particolare, sempre rispettando le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, può deliberare:

• in quali fasce orarie debba rimanere aperto o chiuso il cancello condominiale;
• gli aspetti logistici, come l’uso di telecomandi, chiavi o badge per l'apertura del cancello, da assegnare a ogni condomino per garantire un ingresso agevole allo stabile;
• le norme di utilizzo per garantire che le esigenze dei residenti non vadano a detrimento delle necessità delle attività commerciali, soprattutto negli orari di esercizio.

Quali sono gli obblighi di chiusura del cancello condominiale

In virtù della facoltà dell’assemblea di deliberare regole per il cancello condominiale, è utile distinguere tra due tipologie di norme applicabili allo stabile:

• quelle contenute nel regolamento assembleare, che non può comprimere i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive, e quindi si deve limitare a disciplinare le modalità d’uso;
• quelle invece del regolamento contrattuale, ovvero stilato dal costruttore dell’edificio e accettato dagli acquirenti al momento dell’atto d’acquisto, che può contenere limitazioni più incisive sull’uso delle parti comuni, come ad esempio il divieto di installare cancelli in certe zone dello stabile.

In ogni caso, non esiste un obbligo di chiusura del cancello condominiale definito a priori dalla legge, bensì appunto delle norme interne al condominio. Ai sensi dell’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, l’eventuale violazione delle norme condominiali può dar luogo a sanzioni, purché siano espressamente previste nel regolamento:

• fino a 200 euro per la singola infrazione;
• fino a 800 euro per le infrazioni ripetute.

Cosa devo fare se il cancello del mio condominio è lasciato aperto

Proprio in relazione alle eventuali infrazioni che si possono verificare nello stabile, e che potenzialmente mettono a repentaglio la sicurezza di tutti i condomini, come ci si deve comportare?

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In caso si noti che il cancello del condominio rimane frequentemente aperto, anche quando dovrebbe essere invece serrato, il singolo condomino può:

• segnalare l’accaduto all’amministratore che, in virtù delle funzioni del suo mandato ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, ha il dovere di far osservare a tutti il regolamento in vigore;
• richiedere all’assemblea, o allo stesso amministratore, di affiggere un avviso di chiusura del cancello condominiale in prossimità dell’ingresso, affinché venga ricordato a passanti e condomini di serrarlo dopo l’attraversamento.

Nel caso si sospettasse un guasto tecnico, come una serratura elettronica non funzionante, si può inoltre chiedere all’amministratore o all’assemblea di proporre una revisione o una manutenzione straordinaria del cancello.

In casi di estrema urgenza, tali da rappresentare un immediato pericolo per lo stabile o i residenti, l’amministratore può anche procedere autonomamente ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile, informando poi l’assemblea alla prima riunione utile.

Cosa posso fare se il mio vicino di casa lascia aperto il cancello

Infine, è utile sapere come agire anche quando l’apertura impropria del cancello deriva dal comportamento scorretto di un vicino. Oltre a un tentativo bonario e informale di dialogo, chiedendo la cortesia al condomino di procedere alla chiusura della barriera, si può sempre chiedere l’intervento dell’amministratore. Quest’ultimo può:

• inoltrare una formale diffida per cancello aperto, tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, per richiamare il condomino al rispetto delle regole di convivenza e sicurezza dello stabile;
• comminare le eventuali sanzioni previste, se approvate dall’assemblea e riportate nel regolamento condominiale, in base all’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Qualora l’apertura impropria del cancello sia la causa diretta di danni subiti, come il furto di un bene all'interno dello stabile, il singolo condomino può promuovere un'azione legale di risarcimento contro il vicino negligente, richiamando l’articolo 2043 del Codice Civile sulla responsabilità extracontrattuale, per fatto doloso o colposo che cagiona un danno ingiusto.