Rogito, a cosa fare attenzione prima e dopo la firma dell’atto

Il passaggio di proprietà rappresenta un momento importante all’interno della compravendita di un immobile, che culmina con la stipula dell’atto notarile. Ma a cosa fare attenzione per il rogito? Prima dell’atto finale, è indispensabile controllare la conformità urbanistica ed edilizia dell’abitazione, per accertarsi che l’immobile non presenti abusi. Dopodiché, è necessario informarsi sull’eventuale presenza di morosità condominiali pregresse e, fatto non meno importante, sulla piena conformità dal punto di vista catastale. Queste verifiche riducono il rischio di blocchi al rogito o, ancora, di contestazioni successive alla stipula.

A cosa fare attenzione prima del rogito

Al fine di evitare brutte sorprese, che possono avere anche delle importanti ripercussioni economiche, prima della stipula dell’atto notarile è necessario condurre alcuni controlli. Ma cosa si fa prima del rogito? In linea generale, l’acquirente deve compiere un’attenta analisi di tutti quegli elementi essenziali che compongono la compravendita, in particolare dovrà esaminare: 

• la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile, nonché l’effettiva corrispondenza dello stato di fatto del fabbricato ai dati registrati al catasto. In altre parole, il Testo Unico dell’Edilizia - ovvero, il D.P.R. 380/2001 - prevede che sia presente il titolo abilitativo originario, come il permesso di costruire, salvo che l’immobile sia ante-67, in quel caso è sufficiente la dichiarazione sostitutiva;
• la presenza di eventuali ipoteche, pignoramenti e altri vincoli sull’immobile, perché gravami o pesi pregiudizievoli potrebbero essere ostativi al rogito;
• le eventuali spese condominiali arretrate, tenendo in considerazione che l’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevede che l’acquirente risponda in solido per i contributi relativi all’anno in corso e quello precedente;
• la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile a quanto concordato nel preliminare, verificando che non siano sopraggiunte difformità strutturali o, ancora, che la garanzia per vizi occulti sia tutelata da controlli preventivi puntuali.

Quali documenti controllare prima di firmare il rogito

Oltre alla conformità e allo stato dell’immobile, prima dell’atto notarile è indispensabile anche condurre alcuni controlli documentali. E proprio in termini da documenti da produrre, cosa serve per il rogito?

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Di solito, affinché la stipula possa andare a buon fine, è bene controllare di essere in possesso:

• dell’atto di provenienza dell’immobile, fondamentale per verificarne la titolarità e accertarsi che il venditore sia l’effettivo proprietario legittimato alla compravendita;
• delle visure e delle planimetrie catastali, che permettono di verificare la reale consistenza dei vani e la corretta intestazione dei dati;
• dei documenti che comprovano la regolarità urbanistica-edilizia, inclusi eventuali condoni, permessi in sanatoria e il certificato di agibilità;
• l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio e disciplinato dal D.Lgs. 192/2005;
• dei documenti relativi a ipoteche, vincoli, gravami e delle loro eventuali cancellazioni, nonché l’assenso del creditore ipotecario per l’estinzione del mutuo precedente;
• delle ripartizioni e delle delibere condominiali, utili a verificare i lavori deliberati e le spese arretrate, tramite un’apposita certificazione da parte dell’amministratore.

Cosa controllare durante il rogito notarile

Non è però tutto, perché vi sono dei controlli da effettuare anche nel momento della stipula dell’atto. In altre parole, cosa si fa il giorno del rogito? 

Innanzitutto, è bene risolvere un dubbio diffuso: rogito e atto sono la stessa cosa? Nel linguaggio comune, non c’è differenza: il rogito è lo specifico atto notarile sottoscritto dal notaio per la compravendita e il trasferimento di proprietà di un immobile.

Il giorno prefissato, il notaio provvederà alla lettura attenta dell’atto prima della firma, rispondendo a eventuali richieste di chiarimento in caso di dubbi. È infatti possibile fare domande prima della vendita, al fine di garantire che il trasferimento di proprietà sia il più trasparente possibile. In base alla Legge 89/1913, il notaio ha infatti il dovere di leggere il contratto e le parti devono esaminare ogni clausola con attenzione. In particolare, bisogna verificare:

• il prezzo, le modalità di pagamento e le dichiarazioni delle parti, ricordando che i flussi di denaro devono essere tracciati, ai sensi del D.L. 223/2006, e che le parti devono rendere dichiarazioni fiscali veritiere, inclusi i pagamenti ai mediatori immobiliari;
• le condizioni concordate per la consegna dell’immobile, assicurandosi che gli accordi presi trovino riscontro;
• gli eventuali altri accordi, come quelli su arredi, pertinenze o consegna differita, a seconda di quanto concordato liberamente dalle parti.

Eventuali discrepanze devono essere segnalate al notaio prima di sottoscrivere, un passaggio fondamentale soprattutto se la stipula avviene con un delegato, quindi per un rogito non in presenza diretta di una delle parti.

Ho diritto di vendere la casa prima del rogito?

Passando alle questioni più pratiche, uno dei dubbi più frequenti riguarda la possibilità di vendere la casa prima dell’atto di compravendita definitivo. La gestione del bene nel periodo che intercorre tra compromesso e rogito richiede una grande prudenza: sebbene l’acquirente non sia ancora proprietario dell’immobile, ha diritto a ottenere il trasferimento. Di conseguenza, non è possibile cedere la proprietà dell’immobile prima del rogito, visto che il trasferimento stesso si concretizza solo con l’atto pubblico.

Tuttavia, è possibile cedere il contratto preliminare a terzi, tramite una formalizzazione scritta, meglio se esaminata dal notaio: chi subentra nell’accordo, eredita obblighi e diritti del primo promissario acquirente, salvo diversi accordi tra le parti.

Quando si fa il rogito la casa deve essere libera?

Un altro dubbio frequente riguarda le condizioni dell’immobile al momento del rogito. In altre parole, la casa deve essere libera quando si firma la stipula?

Il trasferimento della proprietà rappresenta un passaggio differente dalla consegna materiale dell’immobile, che può essere posticipata tramite accordo tra le parti. Ad esempio:

• acquirente e venditore possono concordare che gli attuali residenti rimangano nell’immobile fino a una data prestabilita, condizione spesso diffusa quando si acquista un appartamento in cui vivono dei locatari;
• le parti possono liberamente stabilire date e tempistiche, definendo anche eventuali penali per i ritardi o altre condizioni economiche accessorie. 

La seconda opzione è spesso utile se ci si avvale di un delegato, in assenza della possibilità di rogito da remoto, perché ci si trova lontani: in questo caso, non si ha bisogno di entrare materialmente in possesso dell’immobile in tempi brevi.

È possibile consegnare le chiavi prima del rogito?

Allo stesso modo, spesso ci si chiede se si possano consegnare le chiavi dell’immobile prima del rogito, ad esempio per questioni logistiche: avviare lavori di ristrutturazione, preparare gli arredi o iniziare il trasloco.

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Così come è possibile procedere a un rogito senza chiavi, quindi a una consegna dell’immobile posticipata, è altrettanto possibile consegnare l’accesso anticipatamente rispetto all’atto di compravendita. È però necessario:

• definire per iscritto le condizioni d’accesso e di utilizzo della casa, entro i vincoli di forma previsti per i contratti immobiliari dall’articolo 1350 del Codice Civile;
• ricordare che l’acquirente rimane responsabile per danni, spese e utenze per tutto il periodo antecedente al rogito, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile.

Quali sono le cose da fare dopo il rogito?

Infine, è utile sapere anche come comportarsi dopo il rogito. Una volta firmato l’atto notarile, la fase delle verifiche si sposta infatti sugli adempimenti successivi, essenziali per regolarizzare la posizione amministrativa, fiscale e civilistica del nuovo proprietario. A questo scopo, è indispensabile:

• conservare la copia dell’atto e di tutta la documentazione ricevuta, come i certificati tecnici, le ricevute di pagamento e le planimetrie aggiornate;
• verificare che il notaio abbia provveduto, entro i termini di legge, agli adempimenti relativi alla registrazione e alla trascrizione del trasferimento di proprietà;
• procedere alle volture e ai subentri delle utenze;
• comunicare il cambio di proprietà all’amministratore del condominio, consegnando la copia conforme dell’atto d’acquisto, affinché possa aggiornare l’anagrafe condominiale;
• gestire le necessità amministrative e fiscali relative alla nuova abitazione, come la dichiarazione TARI da presentare al Comune di residenza.

Fondamentale è controllare eventuali vizi occulti o problemi strutturali dell’immobile, procedendo alla loro denuncia per iscritto al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, e avviando l’azione legale entro il termine di prescrizione di un anno dalla consegna del bene, ai sensi dell’articolo 1495 del Codice Civile. 

Sarà quindi possibile procedere alla richiesta di riduzione del prezzo, al risarcimento danni o alla risoluzione del contratto, in base alla gravità di quanto rilevato. Ancora, è bene sottolineare che l’eventuale clausola “visto e piaciuto” non riguarda eventuali vizi noti dal venditore, ma non adeguatamente comunicati.